Dacă faceți o analiză comparativă a pieței (CMA), este cel mai probabil din unul dintre cele două motive comune. Fie doriți să determinați un preț de listare, fie doriți să verificați valoarea de piață a unei proprietăți pe care dvs. sau un client intenționați să o cumpărați. Precizia și o valoare de piață curentă rezonabilă ar trebui să rezulte din calculele dvs. în ambele cazuri.
CMA-urile nu sunt doar pentru agenții de listare. Ele oferă un instrument util și agenților cumpărătorilor, ajutându-i să-și ghideze clienții către oferte realiste pe o anumită proprietate.
Componentele unui CMA
Un CMA este o componentă vitală a oricărei oferte sau oferte imobiliare. Oferă cea mai precisă imagine a valorii și prețului potențial de vânzare al unei proprietăți, altele decât o evaluare. Comparați proprietatea cu altele care au vândut efectiv - cu cât este mai recent, cu atât mai bine.
Compararea cu alte prețuri de listare, mai degrabă decât cu cea reală, poate fi ca și cum ai măsura un vis în comparație cu altul. Nu ai de unde să știi dacă aceste prețuri sunt realiste și în locul potrivit, sau dacă un proprietar ticălos nu se mulțumește cu mai puțin.
Procesul de creare a unui CMA este similar cu cel al unei evaluări, dar aceasta din urmă poate fi efectuată doar de un evaluator imobiliar autorizat. Proprietarii de case își pot face propriile CMA pentru a-și face o idee destul de fermă despre valoarea caselor lor.
Pași de bază
În primul rând, aveți o proprietate subiect cu caracteristici și caracteristici. Acum localizați cele mai bune trei proprietăți comparabile și înregistrați detaliile și prețurile vândute.
Faceți ajustări la prețurile vândute pentru diferențele dintre acestea și proprietatea în cauză.
Valoarea de piață a proprietății în cauză este calculată din prețuri comparabile vândute ajustate.
Selectarea proprietăților comparabile
Un CMA de încredere nu este știință rachetă, dar necesită să selectați cu atenție proprietățile comparabile.
Ar trebui să fie cât mai aproape unul de celălalt posibil, ideal în același cartier. Ar trebui să fie vânzări curente, de preferință în ultimele câteva săptămâni. Acestea ar trebui să prezinte caracteristici și caracteristici cât mai apropiate de cele ale proprietății dvs. vizate posibil.
Obținerea tuturor acestor lucruri va avea ca rezultat, de obicei, un CMA pe care vă puteți baza.
Elemente comune de introdus în toate CMA-urile
Organizați aceste informații într-o foaie de calcul:
- Adresele subiectului și proprietățile comparabile apar în primul rând.
- Introduceți informații despre proprietăți și caracteristicile acestora, inclusiv prețurile de vânzare ale proprietăților comparabile, în următoarele patru rânduri.
- Dedică un rând suprafeței fiecărei case.
- Introduceți valorile de ajustare pentru anii de construcție, dimensiunea lotului, dormitoare, băi, spații de garaj, renovări recente și caracteristici exterioare excepționale, cum ar fi o piscină. Acestea merg în ultima coloană.
- Toate rândurile de sub rândul „Preț vândut” sunt calculate de foaie pentru dvs.
- Prețurile de vânzare comparabile ajustate sunt în următorul rând, împărțite în dolari pe metru pătrat mai jos.
- „Valoarea subiectului” este valoarea de piață calculată a proprietății subiect la care sa ajuns prin înmulțire media metru pătrat ajustat vândut de dolari în metru pătrat al subiectului proprietate.
Efectuarea Ajustărilor
Cele mai multe dintre ceea ce va trebui să completați sunt date concrete despre fiecare dintre proprietăți. Singurul loc în care probabil va trebui să interpretați și să deveniți subiectiv este în ultima coloană pentru valorile de ajustare.
Aici atribuiți valoarea fiecărui articol pentru ajustările comparabile ale prețului vândut. Cu alte cuvinte, cât valorează un dormitor dacă proprietatea noastră comp are mai multe sau mai puține dormitoare decât proprietatea în cauză?
Scădeți câțiva dolari din prețul său de vânzare pentru a-l ajusta în jos pentru a fi mai comparabil cu proprietatea în cauză, dacă are mai mult dormitoare. Băile și spațiile de garaj funcționează la fel. Băile pot indica jumătate de băi, proprietatea în cauză având 2,5 băi.
Puteți găsi valori aproximative în dolari pentru fiecare dintre aceste articole pe site-urile online despre remodelare sau întrebând un evaluator local ce valori folosesc.
Încercați să veniți cu valoarea de piață aproximativă a unui acru întreg de teren pentru o ajustare a dimensiunii lotului. Foaia va folosi metru pătrat, deoarece majoritatea loturilor au mai puțin de un acru. Dar folosiți valoarea unui acru întreg în ultima coloană.
Utilizați suprafața de suprafață a lotului pentru fiecare proprietate. Convertiți suprafața în metri pătrați folosind 43.560 de metri pătrați pe acru dacă unul sau mai mulți sunt mai mari decât un acru.
Alte optiuni
Acesta este menit să fie un calcul CMA rapid și rezonabil de precis. De asemenea, puteți face un al doilea utilizând proprietățile listate în prezent și prețurile lor de listă. Acest lucru vă poate ajuta să determinați dacă piața se schimbă dacă prețurile sunt mai mari sau mai mici, astfel încât apoi să puteți face o judecată cu privire la modul de ajustare a valorii de piață a proprietății în cauză.
Amintiți-vă doar că aceste cifre sunt ceea ce alții vrei pentru proprietatile lor. Nu sunt neapărat ceea ce cumpărătorii sunt dispuși să plătească.
Această foaie funcționează cu trei proprietăți. Nu puteți folosi doar una sau două proprietăți comparabile, deoarece calculele vor bombarda, dar puteți adăuga una sau mai multe coloane chiar înaintea ultimei dacă sunteți bun cu foile de calcul și doriți să folosiți mai multe comps. De fapt, puteți crea mai multe foi cu mai multe sau mai puține proprietăți comparabile.
