Acest proces de negociere pas cu pas, din viața reală, detaliază experiența unui cumpărător care are de-a face cu o bancă pentru achiziționarea unei proprietăți de executare silită. Banca a cumpărat împrumutul într-un pachet separat de creditorul inițial – sau cel puțin de cel care îl deținea când a avut loc neplata.
Negocierile au durat ceva mai mult de o săptămână și jumătate, iar banca părea să desconsidere intenționat problemele locuinței pe care încercau să o descarce. Dar, în cele din urmă, cumpărătorul a triumfat pentru că nu a renunțat și a luat în considerare toți factorii.
Faptele de executare silită
Valoarea casei era între 225.000 și 300.000 de dolari în vremuri mai bune. Prețul de listă inițial al băncii a fost de 179.000 USD. The oferta cumparatorului a fost făcută șase luni mai târziu, când casa a fost listată la 119.900 de dolari.
Casa avea nevoie de un nou sistem septic pe un teren care era prea mic pentru un câmp de levigare într-o zonă cu legi de mediu foarte stricte. Procesul de primire a variației pentru rezervoarele de reținere era de așteptat să dureze de la 30 la 45 de zile, cu un rezultat care nu a fost garantat.
Banca a fost foarte clar că va face nu reprezentări cu privire la starea, și nu ar plăti nicio reparație.
Oferta Cumpărătorului
Cumpărătorul a primit câteva estimări inițiale pentru lucrările septice înainte de a face prima ofertă. Pe masă nu erau alte oferte la momentul respectiv, deși locuința era puțin afișată. Părea a fi într-o stare surprinzător de bună, necesitând adăugarea unui încălzitor pentru ocupare imediată dacă fosa septică era corectă.
Cumpărătorul a oferit 108.000 USD cu o reducere de 20%, condiționat de acordarea variației septice, iar vânzătorul a plătit 10.000 USD pentru instalarea septică înainte de închidere. Creditorul cumpărătorului a cerut asta.
Locuinta a fost un furat la pretul intreg cerut, chiar daca fosa septica trebuia inlocuita dupa inchidere pe cheltuiala cumparatorului. Dar cumpărătorul nu avea suficienți numerar pentru a face asta, așa că trebuia să fie făcut de vânzător sau cel puțin trebuia să fie finanțat în preț.
Obiecte de dispută
Banca ar folosi doar formulare de contraofertă, reiterând fiecare element de negociere din fiecare. Formularele păreau a fi generate de computer.
Banca dorea o dată de închidere prea devreme pentru a garanta că varianta poate fi aprobată la timp și instalarea septicei înainte de închidere. Dorea 100 USD pe zi de la cumpărător dacă acesta trecea de acea dată „fără vina vânzătorului”.
Prima contraofertă a băncii a declarat că nu va plăti pentru un sondaj, dar va credita cumpărătorul cu 1.500 USD pentru costurile de închidere. Nu s-a oferit să plătească nimic pentru instalația septică. Contorul era la prețul de listă complet de 119.900 USD.
Negocierile
Negocierile s-au concentrat pe prețul de vânzare, costul septic, costurile de sondaj/închidere și clauza de despăgubire de 100 USD pe zi cu perioada scurtă până la închidere. Fiecare ghișeu de la cumpărător a cerut mai mult și să elimine orice plată a daunelor în cazul în care cumpărătorul nu a putut finaliza aceste articole la timp din cauza întârzierilor din județ.
Rezultatul
În cele din urmă, a fost nevoie de ceva creativitate pentru a finaliza afacerea, dar s-a făcut. Cumpărătorul a făcut o contraofertă finală și banca a revenit cu un OK pe ea.
Prețul de vânzare ar fi de 120.500 USD, deși cumpărătorul a adus banca până la 112.000 USD în timpul procesului. Vânzătorul ar plăti o taxă inițială de 1.500 USD pentru a finaliza procesul de variație septică, precum și 10.000 USD pentru un nou sistem septic și 500 USD pentru costurile de închidere ale cumpărătorului. Și data de închidere a fost prelungită.
Cum sa întâmplat asta?
Cumpărătorul a făcut ca banca să accepte afacerea și să plătească 12.000 de dolari, trimițând contorul final cu prețul de vânzare a crescut de la 112.000 de dolari fără alte concesii.
Acesta este un preț net de vânzare de 108.500 USD, dar cumpărătorul nu ar avea nevoie de niciun alt numerar decât cei 20% pentru plata în avans și alte costuri de închidere. A fost o afacere grozavă pentru cumpărător, care avea să închidă o casă care era gata de mutare în plus de 50.000 de dolari în capitaluri proprii imediate.
Nu renunta niciodata
Ideea este să nu renunți niciodată la o bancă. Atâta timp cât ei continuă să revină cu contra-oferte, faci la fel. La un moment dat, vei face o înțelegere și ar putea fi mai bine decât te-ai așteptat vreodată.
