Un act este un vehicul legal care mută dreptul de proprietate asupra unei proprietăți de la o persoană fizică sau entitate la alta. Există mai mult de unul tipul faptei, iar unii protejează beneficiarul — persoana care primește proprietatea — mult mai mult decât alții. Un act de garanție special oferă doar garanții limitate. De fapt, uneori se numește act de garanție limitată.
Ce este un act special de garanție?
Concedentul într-un act de garanție special – partea care vinde sau transferă proprietatea – o transmite doar cu două garanții. Ea garantează că a primit titlul de proprietate și garantează că proprietatea nu a fost grevată în perioada ei de proprietate.
Concedentul garantează efectiv doar titlul proprietății împotriva propriilor acțiuni sau omisiuni. Ea nu a întreprins personal nicio măsură – sau nu a întreprins măsuri – care ar afecta titlul. De asemenea, nimeni altcineva nu a făcut nimic pentru a afecta titlul – cel puțin în perioada ei de proprietate. Ea garantează împotriva nimic din ceea ce s-ar fi putut întâmpla sau a existat înainte de a dobândi proprietatea.
Acte de garanție vs. Acte fără garanție
Unele acte nu oferă deloc garanții, așa că un act de garanție special este cu cel puțin un pas deasupra acestui tip de act, în ceea ce privește protecțiile. Un act fără garanție, denumit uneori act de renunțare, afirmă pur și simplu că concedentul își dă interesul într-o proprietate beneficiarului.
Există totuși o zonă gri între un act de non-garanție și un act de renunțare. Un act de renunțare nu face nicio promisiune că concedentul are de fapt un interes în proprietatea de acordat. Un act de non-garanție garantează că concedentul are ceva de transmis, dar nu oferă nimic mai mult decât atât. Niciun tip de faptă nu garantează că proprietarul actual sau altcineva a făcut ceva pentru a împiedica titlul.
Garanție specială vs. Acte generale de garanție
Un act de garanție specială este în esență o modificare a unui act de garanție general, iar termenul „special” nu înseamnă că este superior sau mai bun în niciun fel.
Concedentul oferă o garanție globală într-un act de garanție generală. El garantează că nu există pretenții sau sarcini împotriva proprietății deloc - niciuna nu a apărut în timpul deținerii sale, iar proprietatea avea un titlu clar în momentul în care a cumpărat-o, de asemenea.
În schimb, un act de garanție special garantează doar că proprietatea a fost liberă și clară într-o perioadă limitată de timp. Din acest motiv, nu este o modalitate obișnuită de a transfera proprietatea.
Dar un act special de garanție nu avea să se limiteze doar la aceste două garanții. Alte garanții pot fi transmise dacă sunt menționate în mod specific în act - și ambele tipuri de acte garantează că vânzătorul deține titlul și este liber să vândă proprietatea în cauză. De asemenea, ambii îl fac pe vânzător responsabil pentru orice defecte nedezvăluite sau daune aduse proprietății.
Când se utilizează un act special de garanție?
Actele speciale de garanție sunt rareori folosite în tranzacțiile cu proprietăți rezidențiale între străini din motive evidente.
În cazul problemelor succesorale, totuși, persoana care primește proprietatea are în general unele nivelul de confort și cunoașterea istoriei proprietății, astfel încât aceste acte sunt folosite mai des în acestea situatii. Și proprietățile sunt transferate în mod obișnuit de către executorul unei succesiuni sau de către mandatarul unui trust viu în acestea situații – niciunul dintre ei nu ar trebui să fie tras la răspundere pentru greșelile în titlu, deoarece nu au deținut personal niciodată proprietate.
Uneori, concedentul nu poate oferi garanții extinse. Un creditor ipotecar ar putea să nu cunoască istoria anterioară a casei în cazurile în care aceasta este blocată asupra proprietății și acum o oferă spre revânzare. Aceasta poate fi o situație dificilă, deoarece însuși faptul că proprietarii anteriori au intrat în executare silită indică probabil că au avut unele dificultăți financiare. S-ar putea să fi grevat titlul, dar nu sunt persoanele care oferă garanția că nu au făcut-o. Concedentul în această situație ar fi creditorul executant silit.
În ceea ce privește tranzacțiile imobiliare comerciale, aceste căi către proprietate pot fi tulburate de mai mulți proprietari, executări silite și alte probleme. Aceste proprietăți ar putea avea lanțuri de proprietate complicate și extinse, așa că este mai probabil ca actele speciale de garanție să fie folosite în aceste situații.
Un exemplu de capcane ale unui act de garanție special
Să presupunem că tocmai ai găsit proprietatea visurilor tale și este a ta la un preț foarte rezonabil, dar vânzătorul dorește să ți-o transmită prin act special de garanție.
Proprietarul anterior - cel care deținea proprietatea înainte ca vânzătorul actual să achiziționeze proprietatea - nu și-a plătit impozitele pe proprietate timp de câțiva ani. Județul a încheiat un drept de drept asupra proprietății pentru impozitele datorate. Vânzătorul nu trebuie să vă dezvăluie acest lucru într-un act special de garanție deoarece nu a suportat impozitele pe proprietate în perioada sa de proprietate.
Prin urmare, plata acestor taxe poate deveni responsabilitatea dvs. atunci când semnați actul. Luați efectiv proprietatea „Așa cum este”. Singura modalitate de a elimina garanția este să plătiți datoria subiacentă.
Fii precaut
Tranzacțiile imobiliare pot fi destul de complicate fără să vă faceți griji cu privire la tipul de act pe care vi se cere să semnați. Dacă vă aflați în situația de a vi se cere să acceptați un act special de garanție, întrebați-vă de ce concedentul dorește să desfășoare afaceri în acest fel. Atunci fă-ți propria cercetare.
Dvs. sau avocatul dumneavoastră pot efectua o căutare a titlului asupra proprietății pentru a face lumină asupra oricăror probleme care au apărut înainte ca actualul concedent să preia proprietatea. Ca o chestiune practică, împrumutătorul dvs. va dori să vadă asigurarea titlului în vigoare dacă finanțați achiziția. Aprobarea asigurării titlului necesită o căutare a titlului pentru a descoperi garanții și sarcini necunoscute.
Ce este în ea pentru vânzător?
Desigur, vânzătorul sau concedentul proprietății ar prefera în mod logic un act de garanție special. Ea nu vrea să fie pe cârlig pentru mai multe promisiuni sau garanții decât este absolut necesar. În calitate de vânzător, sunteți întotdeauna liber să încercați să negociați pentru un act special de garanție, dar nu vă așteptați ca cumpărătorul să fie de acord.
Contractul de cumpărare ar trebui să definească în mod clar tipul de act care urmează să fie utilizat și, de obicei, nu poate fi schimbat în ultimul moment la masa de decontare.
