Хотя существует бесконечное множество способов инвестировать свои деньги, опрос Gallup 2019 года показал, что 35% американских респондентов считают недвижимость лучшим вариантом для долгосрочных инвестиций; в то время как 27% говорят об акциях. Если у вас есть наличные деньги и вы хотите, чтобы они работали, один из вариантов инвестиций, который следует рассмотреть, — это доходная недвижимость.
Основы доходной собственности
Доходная недвижимость – это недвижимость, купленная и разработанная с целью получения дохода от нее.
Доходная недвижимость может быть жилой, например, дома на одну или несколько семей, или коммерческой недвижимостью. Владельцы зарабатывают деньги, удерживая и сдавая недвижимость в аренду, пока она дорожает, а затем продавая ее с прибылью.
Прежде чем делать какие-либо инвестиции, правительство США рекомендует рассмотреть следующие вопросы:
- Какую прибыль вы можете ожидать от своих инвестиций?
- Как быстро вы сможете получить свои деньги, если вам нужно продать или обналичить свои инвестиции?
- Какие проценты вы можете ожидать заработать на свои деньги?
- Насколько велик риск?
- Ваши инвестиции диверсифицированы?
- Существуют ли какие-либо налоговые преимущества для конкретных инвестиций?
Как только вы решили, что готовы инвестировать свои деньги, вот пять преимуществ покупки доходной недвижимости.
1. Вы отвечаете
Вы выбираете, в какую недвижимость инвестировать, какому арендатору будете сдавать в аренду, сколько вы будете брать за аренду и как вы будете управлять и поддерживать имущества при сдаче его арендаторам. Вы можете использовать такие сервисы, как Airbnb или VRBO, для краткосрочного проживания в отпуске или обратиться в компанию по управлению недвижимостью, чтобы помочь вам найти и обслуживать долгосрочных арендаторов.
Инвестируя в акции или взаимные фонды, вы получаете некоторую свободу (поскольку вы можете выбрать акцию или взаимный фонд, в который вы хотите инвестировать), вы по-прежнему позволяете кому-то другому управлять и контролировать ваши деньги.
2. Оценка недвижимости
Одна из самых уникальных возможностей инвестирования в недвижимость заключается в том, что вы можете использовать небольшую сумму собственных денег, а остальную часть, часто в четыре-двадцать раз больше, занимать у кредитора. Это называется кредитным плечом. Если вы покупаете недвижимость, используя значительно больше долга, чем собственного капитала, говорят, что инвестиция «с высокой долей заемных средств».
Использование кредитного плеча:
Вы инвестируете 10 000 долларов собственных денег в покупку недвижимости и занимаете 90 000 долларов в банке. Объединив свои деньги с деньгами, взятыми взаймы в банке, вы теперь можете купить актив на 100 000 долларов.
Предположим, что каждый год в течение 10 лет ваш инвестиционная недвижимость подорожает на 5%. Вот где возможность использовать выгоды вам. Оценка происходит за весь актив в 100 000 долларов, а не только за 10 000 долларов ваших собственных денег.
Год 0: 100 000 долларов США
1,05 (оценка)
Год 1: 105 000 долларов США
1,05 (оценка)
Год 2: 110 250 долларов США
Год 10: 162 889 долларов.
Через 10 лет ваш стоимость имущества увеличился бы почти на 63 000 долларов. Таким образом, вы бы превратили свои инвестиции в размере 10 000 долларов в более чем 60 000 долларов прибыли, просто используя кредитное плечо.
3. Деньги в кармане
Если вы намерены разместить арендаторов в своей инвестиционной собственности, вы сможете получать доход от аренды. Любые деньги, оставшиеся после оплаты ваших расходов, будут деньгами в вашем кармане.
Предположим, у вас есть арендатор, чья арендная плата составляет 1100 долларов в месяц, а ваш платеж по ипотеке PITI составляет 700 долларов в месяц. Таким образом, если вычесть 700 долларов из 1100, у вас останется 400 долларов, которые будут ежемесячно поступать в ваш карман.
Из этих 1100 долларов предположим, что ежемесячные расходы на техническое обслуживание составляют около 5%, а затраты на пустующие помещения — 5%. Таким образом, вы должны ежемесячно переводить 110 долларов на специальный банковский счет для решения проблем с обслуживанием и потенциальных расходов на вакансию. Когда все сказано и сделано, у вас будет около 290 долларов ежемесячной валовой прибыли.
1100 долларов США (ежемесячная арендная плата)
-$700 (ежемесячный платеж по ипотеке PITI)
=$400
-$110 (за обслуживание и вопросы с вакансиями)
= 290 долларов (ваш ежемесячный пассивный доход от аренды недвижимости)
4. Помогите с ипотекой
Наиболее популярным видом кредита является ипотека с фиксированной процентной ставкой на 30 лет. Он имеет процентную ставку, которая останется неизменной в течение всего 30-летнего срока кредита. В начале кредита на проценты выплачивается значительно больше денег, чем на основную сумму, но к 15 году это соотношение близко к 50/50. Следовательно, чем дольше вы владеете недвижимостью, тем большую часть основного долга выплачивают ваши арендаторы и тем больше богатства вы создаете для себя.
Скажем, у вас есть банковский кредит в размере 90 000 долларов США с ежемесячным платежом по ипотеке в размере 500 долларов США. В первый год примерно 385 долларов из этого платежа пойдут на выплату процентов, а 115 долларов пойдут на выплату основного долга по кредиту.
115 долларов США (ежемесячный основной платеж) * 12 (месяцев) = 1380 долларов США (снижение основной суммы за год)
90 000 долларов США (первоначальный заем)
– 1380 долларов США (основные платежи через 1 год)
= 88 620 долларов США (остаток кредита через 1 год)
К 15 году примерно 270 долларов ежемесячного платежа по ипотеке пойдут на проценты, а оставшиеся 230 долларов — на основную сумму долга.
230 долларов США (ежемесячный основной платеж) * 12 (месяцев) = 2760 долларов США (снижение основной суммы за год)
Каждый год, пока вы владеете этой недвижимостью, вы используете деньги арендатора для погашения своего долга. Уменьшая сумму вашего кредита, вы будете накапливать богатство, поскольку в конечном итоге вы сможете получить доступ к этим деньгам либо путем рефинансирования вашего кредита, либо путем продажи собственности.
5. Списание налогов
Как владелец сдаваемого в аренду имущества, вы имеете право на налоговые вычеты. Вы можете списать:
- Проценты по вашей ипотеке
- Проценты по кредитным картам, использованным для покупки недвижимости
- Страхование
- Технический ремонт
- Командировочные расходы
- Юридические и профессиональные сборы
- Налог на недвижимость
Амортизация
Вдобавок ко всем этим вычетам, правительство также позволяет снизить покупную цену вашей собственности на основе установленного графика амортизации, даже если ваша собственность фактически оценивается в ценить.
Используя наш приведенный выше пример, вы получаете доход от аренды в размере 3480 долларов США за год (290 долларов США в месяц * 12 месяцев). Если бы вы заработали эти деньги на обычной работе или на фондовом рынке, вы бы потеряли значительную их часть на уплату подоходного налога. Однако, владея сдаваемым в аренду имуществом, вы можете компенсировать доход в размере 3480 долларов США за счет амортизационных отчислений на вашу недвижимость. собственности, что позволяет уменьшить (или полностью устранить) сумму налогов, которые вы должны платить за аренду доход.
