Акт — это юридическое средство, которое передает право собственности на имущество от одного физического или юридического лица к другому. Существует более одного вид дела, а некоторые защищают получателя гранта — человека, получающего собственность, — гораздо больше, чем другие. Специальный гарантийный акт предлагает лишь ограниченные гарантии. Фактически, это иногда называют договором ограниченной гарантии.
Что такое специальный гарантийный акт?
Лицо, предоставляющее право в специальном гарантийном документе, — сторона, которая продает или передает имущество, — передает его всего с двумя гарантиями. Она гарантирует, что получила право собственности, и гарантирует, что имущество не было обременено в период ее владения.
Лицо, предоставляющее право, фактически гарантирует право собственности только в отношении своих собственных действий или бездействия. Она лично не предпринял никаких действий (или не предпринял действий), которые могли бы повлиять на название. Кроме того, никто больше не сделал ничего, что могло бы повлиять на титул — по крайней мере, в период ее владения. Она не гарантирует ничего из того, что могло произойти или существовать до того, как она приобрела собственность.
Гарантийные обязательства против. Негарантийные дела
Некоторые документы вообще не предоставляют никаких гарантий, поэтому специальный гарантийный документ является, по крайней мере, на ступень выше этого типа документов с точки зрения защиты. В договоре об отказе от гарантии, который иногда называют актом отказа от прав, просто говорится, что лицо, предоставившее право, передает свою долю в собственности получателю гранта.
Однако на самом деле между актом об отказе от гарантии и актом отказа от претензий существует серая зона. Акт отказа от прав не дает никаких обещаний о том, что лицо, предоставляющее право, действительно заинтересовано в собственности, которую можно передать. Негарантийный акт действительно гарантирует, что лицу, предоставившему право, есть что передать, но он не предлагает ничего большего. Ни один из видов актов не гарантирует, что нынешний владелец или кто-либо еще сделал что-либо, чтобы воспрепятствовать праву собственности.
Специальная гарантия против. Общие гарантийные обязательства
Специальный гарантийный акт, по сути, является модификацией общего гарантийного акта, и термин «специальный» не означает, что он каким-либо образом превосходит или лучше.
Лицо, предоставляющее право, предоставляет общую гарантию в договоре общей гарантии. Он гарантирует, что к собственности вообще нет никаких претензий или обременений — ни одна из них не возникла во время его владения, и на момент покупки у собственности было четкое право собственности.
Напротив, специальный гарантийный акт гарантирует, что имущество было бесплатным и чистым только в течение ограниченного периода времени. По этой причине это не распространенный способ передачи собственности.
Но специальный гарантийный талон не иметь ограничиться только этими двумя гарантиями. Другие гарантии могут быть переданы, если они специально указаны в документе, и оба типа документов гарантируют, что продавец владеет правом собственности и может свободно продать рассматриваемую недвижимость. Оба они также возлагают на продавца ответственность за любые нераскрытые неисправности или ущерб имуществу.
Когда используется специальный гарантийный акт?
Специальные гарантийные акты редко используются при сделках с жилой недвижимостью между посторонними людьми по понятным причинам.
Однако в вопросах, связанных с имуществом, лицо, получающее собственность, обычно имеет некоторые уровень комфорта и знание истории объекта, поэтому эти документы чаще используются в этих ситуации. Имущество обычно передается распорядителем поместья или попечителем живого траста в этих ситуации — ни один из них не должен нести ответственность за ошибки в праве собственности, поскольку они никогда лично не владели свойство.
Иногда лицо, предоставляющее право, не может предоставить обширные гарантии. Ипотечный кредитор может не знать предысторию дома в тех случаях, когда он лишен права выкупа и теперь предлагает его для перепродажи. Это может быть сложная ситуация, потому что сам факт того, что предыдущие владельцы обратились за выкупом, указывает на то, что они, вероятно, испытывали некоторые финансовые трудности. Возможно, они обременили право собственности, но они не являются теми лицами, которые дают гарантию, что они этого не сделали. Лицом, предоставляющим право, в этой ситуации будет кредитор, обращающий взыскание.
Что касается сделок с коммерческой недвижимостью, эти пути к собственности могут быть затруднены из-за нескольких владельцев, потери права выкупа и других проблем. Эти объекты недвижимости могут иметь запутанные и обширные цепочки владения, поэтому более вероятно, что в таких ситуациях будут использоваться специальные гарантийные документы.
Пример подводных камней специального гарантийного акта
Допустим, вы только что нашли недвижимость своей мечты, и она принадлежит вам по очень разумной цене, но продавец хочет передать ее вам по специальному гарантийному талону.
Предыдущий владелец — тот, кто владел недвижимостью до того, как нынешний продавец приобрел недвижимость — не платил налоги на недвижимость в течение нескольких лет. Округ наложил залог на имущество в счет уплаты налогов. Продавец не обязан сообщать вам об этом в специальном гарантийном акте, поскольку он не платил налоги на недвижимость в течение периода владения.
Таким образом, уплата этих налогов может стать вашей обязанностью при подписании договора. Вы фактически принимаете собственность «как есть». Единственный способ снять залоговое удержание — это выплатить основной долг.
Будь осторожен
Сделки с недвижимостью могут быть достаточно сложными, не беспокоясь о том, какой тип документа вас просят подписать. Если вы окажетесь в ситуации, когда вас попросят принять специальный гарантийный акт, спросите себя, почему лицо, предоставляющее право, хочет вести дела таким образом. Затем проведите собственное исследование.
Ваш или ваш адвокат может провести поиск по названию собственности, чтобы пролить свет на любые проблемы, которые возникли до того, как нынешний правообладатель вступил во владение ею. На практике ваш кредитор захочет наличие титульного страхования, если вы финансируете покупку. Для утверждения титульного страхования требуется поиск титула для выявления неизвестных залогов и обременений.
Что это даст продавцу?
Конечно, продавец или лицо, предоставляющее право собственности, логично предпочли бы специальный гарантийный акт. Она не хочет получать больше обещаний и гарантий, чем это абсолютно необходимо. Как продавец, вы всегда можете попытаться договориться о специальном гарантийном документе, но не ждите, что покупатель согласится.
В договоре купли-продажи должен быть четко определен тип используемого документа, и его обычно нельзя изменить в последнюю минуту за столом расчетов.
