Инвестору в недвижимость крайне важно провести инвестиционный анализ перед входом или началом любого нового проекта. Успешный инвестор в аренду дома в их портфолио могут быть десятки домов. Различные факторы приводят к финансовому успеху при инвестировании в недвижимость. Необходимо рассмотреть их все. Покупка прав может привести к двузначным доходам и стабильному притоку денежных средств в течение многих лет. Альтернативно, если вы не проведете необходимую комплексную проверку, вы можете оказаться владельцем бесполезной инвестиционной недвижимости.
Чистый операционный доход
Любой инвестиционный анализ начинается с понимания чистого операционного дохода (NOI). Эта стоимость представляет собой общий доход, который приносит ваша недвижимость, за вычетом любых расходов, которые она несет. К таким расходам относятся расходы, которые вы платите за содержание имущества. Просто вычтите общие расходы из общего дохода, чтобы получить NOI. Определить ежемесячный NOI, разделив полученное число на 12.
Однако есть одна загвоздка. Ваши общие расходы не включают расходы по кредиту.
Денежный поток
Ваш денежный поток — это то, что останется, когда вы внесете дополнительную корректировку в расходы по кредиту, обычно по ипотеке. У вас останется денежный поток, если вычесть обслуживание долга из вашего NOI. Это ваша прибыль.
Чем больше вы берете взаймы, тем меньше будет ваш денежный поток. Ваш NOI будет равен вашему денежному потоку, если вы заплатите за недвижимость наличными.
Денежный поток, по общему признанию, является функцией очень многих факторов, и любой из них может изменить и повредить – или улучшить – ситуацию. Некоторые факторы влияния находятся под влиянием рынка и экономики. Спрос на арендуемую недвижимость может резко упасть в одночасье, когда крупный местный работодатель закроется или переедет. Федеральная резервная система может повысить процентные ставки овернайт, что повысит стоимость заимствований и повлияет на рынок недвижимости в целом. Это изменение может увеличить затраты на покупку новой недвижимости и сократить ваш денежный поток.
Вы не можете контролировать такие вещи, но, надеюсь, вы можете избежать таких ситуаций, проявив должную осмотрительность в отношении здоровья и планов местных работодателей. Будьте в курсе экономических новостей и планируйте изменения процентных ставок. Вероятно, вы в хорошей форме, если ваша недвижимость приносит прибыль благодаря долгосрочной аренде, которая недавно была продлена.
Фактор амортизации
Конечно, Налоговая служба (IRS) захочет получить процент от всего этого дохода от аренды. Однако инвестирование в недвижимость также предлагает немало налоговых льгот. Один клюв — это вычет по амортизации имущества, который является ценным компонентом анализа имущества.
Амортизация даже снижает налогооблагаемую прибыль от других инвестиций для тех, кто находится в высокой налоговой категории. Вы часто можете использовать оставшиеся убытки в счет другого инвестиционного дохода, когда затраты на содержание и аренду недвижимости плюс амортизация в сумме превышают вашу налогооблагаемую прибыль.
На самом деле это не денежная потеря, потому что амортизация не идет из вашего кармана. Это расчетное число, рассматриваемое как расходы для целей налогообложения. Вы по-прежнему можете иметь положительный ежемесячный денежный поток, показывая при этом операционные убытки для целей налогообложения.
Налог на недвижимость
Вы должны платить налоги на недвижимость, если ваша компания владеет арендуемой недвижимостью, но вы можете вычесть эти налоги для целей подоходного налога. Предприятия платят налог на имущество от оценочной стоимости своей недвижимости так же, как частные лица платят налог на имущество от оценочной стоимости своих домов.
Налог за год распределяется между предыдущими и новыми владельцами при продаже недвижимости в течение налогового года. Это процентное разделение основано на том, какую часть года вы владели недвижимостью по сравнению с тем, как долго предыдущие владельцы владели этой структурой.
Страхование арендодателя
Страхование арендодателя поможет покрыть стоимость здания и действует так же, как стандартное страхование имущества домовладельцев. Полис покроет ущерб от арендаторов и убытки от ураганов. Если ваша собственность находится в зоне повышенного риска и подвержена наводнениям, землетрясениям и лесным пожарам, обязательно приобретите соответствующую страховку для покрытия ваших инвестиций.
Если вы окажетесь в растерянности после какого-либо события, вы можете подать заявку в программу помощи при стихийных бедствиях Управления малого бизнеса (SBA) на получение кредита, который поможет возместить ущерб.
1031 Отложенный обмен налогов
Вы можете продать недвижимость с прибылью и перевести вырученные средства в другую недвижимость без необходимости платить налог на прирост капитала, но применяются некоторые очень строгие правила. Согласно Налоговому кодексу, Раздел 26, Раздел 1031:
«Никакая прибыль или убыток не должны признаваться при обмене имущества, предназначенного для продуктивного использования в торговле или бизнесе или для инвестиций, если такой собственность обменивается исключительно на собственность аналогичного рода, предназначенную либо для продуктивного использования в торговле или бизнесе, либо для инвестиции».
Под подобным имуществом понимается иное недвижимое имущество или недвижимость. Однако это не обязательно требует обмена земли на землю или офиса на офис.
Лишь немногие классы инвестиционных активов и стратегии могут сравниться с арендуемой недвижимостью. Людям нужно место, где можно жить, а иметь дом не для всех возможно и желательно.
Balance не предоставляет налоговые, инвестиционные или финансовые услуги и консультации. Информация представлена без учета инвестиционных целей, терпимости к риску или финансового положения какого-либо конкретного инвестора и может подходить не для всех инвесторов. Прошлые показатели не свидетельствуют о будущих результатах. Инвестирование сопряжено с риском, включая возможную потерю основной суммы.
