Dôvody, prečo môžete žalovať svojho prenajímateľa

Prenajímatelia a nájomníci zvyčajne nevstupujú do svojho vzťahu a hľadajú konflikt. Niekedy sa však vyskytnú problémy, ktoré sa nedajú jednoducho vyriešiť telefonátom alebo e-mailom. V týchto situáciách môže nájomca zvážiť žalobu na svojho prenajímateľa, aby vyriešil problémy na súde. Zistite dôvody, prečo by ste mohli žalovať svojho prenajímateľa a či je to naozaj najlepší prístup.

Výhody žalovania prenajímateľa

Podanie žaloby má pre nájomníkov určité potenciálne výhody.

• Mohlo by motivovať prenajímateľa, aby sa urovnal mimo súdu: Informovanie vášho prenajímateľa o vašom zámer žalovať ho môže motivovať vášho prenajímateľa, aby urobil všetko, čo je v ich silách, aby sa skutočne vyhli súdnemu sporu. Môže súhlasiť, že sa s vami dohodne skôr, ako sa vec dostane pred sudcu.
• Prijímajte peniaze, ktoré ste dlžní: Ak zažalujete svojho prenajímateľa a vyhráte, budú vám odmenené peniaze, ktoré vám dlhujú, možno aj viac. Napríklad, ak vám prenajímateľ neoprávnene zadržal bezpečnostnú zálohu, bude vám priznaná táto suma av niektorých štátoch dvojnásobok alebo trojnásobok tejto sumy.
• Získať škody:Ak vyhráte súdny spor proti prenajímateľovi, môžete dostať aj náhradu škody. Napríklad, ak bola vaša jednotka neobývateľná, mohli by ste byť odškodnení za akúkoľvek bolesť a utrpenie, ktoré vám to spôsobilo.
• Možnosť ubytovať sa vo svojom apartmáne:Ak podáte žalobu na svojho prenajímateľa za neoprávnené vysťahovanie a vyhráte, nebudete nútení sa zo svojho bytu odsťahovať.

Riziká žaloby na prenajímateľa

Podanie žaloby má však aj niekoľko dôležitých potenciálnych rizík, ktoré by mal zvážiť každý nájomca.

• Môžete stratiť:Rozhodnutie žalovať svojho prenajímateľa nie je zárukou víťazstva. Môžete prejsť všetkými problémami súdneho sporu a prehrať. Prenajímateľov často chránia spoločnosti s ručením obmedzeným (LLC) alebo väčšie organizácie, ktoré môžu mať interného právneho poradcu alebo tučné peňaženky, aby si najali kompetentných právnikov.
• Nákladné:Podanie žaloby nie je zadarmo. Budete musieť zaplatiť súdne trovy a poplatky za podanie. Niektoré štáty budú tiež vyžadovať, aby ste boli zastúpení advokátom, hoci väčšina vám umožňuje, alebo dokonca vyžaduje, aby ste sa zastupovali na súde s malými nárokmi – a právnici môžu byť veľmi drahí. Musíte sa rozhodnúť, či suma, ktorú požadujete od svojho prenajímateľa, odôvodňuje všetky tieto dodatočné náklady.
• Prenajímateľ môže konať proti:Podanie žaloby na vášho prenajímateľa by ho mohlo motivovať k podaniu žaloby na vás. Ak túto protižalobu prehráte, mohli by ste byť zodpovední za súdne trovy a poplatky za ich právneho zástupcu (tiež ako svoje vlastné), ako aj škody, ktoré utrpel prenajímateľ plus pôvodná suma, ktorú prenajímateľ bol hľadať.

Je žalovanie tou najlepšou možnosťou?

Aj keď je žalovanie jednou z možností, nemusí to byť vždy tá najlepšia možnosť. Ak si zvyknete žalovať svojich prenajímateľov, môže vám to v budúcnosti sťažiť hľadanie bytu. Nechcete byť známy ako nájomca, ktorý žaluje všetko.

Vyskytnú sa legitímne okolnosti, kedy je súdny spor jedinou možnosťou, ako napríklad vážna ujma spôsobená úplným zanedbaním zo strany prenajímateľa. V iných, menej závažných situáciách, môže byť súdny spor stratou vášho času. Ak váš prenajímateľ zadržiava 25 USD z vašej zálohy a podanie žaloby v malom vás stojí 50 USD na súde pre pohľadávky, musíte určiť, či sa vám trápenie so súdnym sporom o takú malú sumu skutočne oplatí čas.

Najprv odošlite dopytový list

Predtým, ako skutočne podáte žalobu na svojho prenajímateľa, mali by ste prenajímateľovi zaslať žiadosť. V tomto liste by malo byť uvedené, čo od prenajímateľa požadujete. Napríklad chcete, aby prenajímateľ vyriešil problém s plesňou v kúpeľni. V tomto liste objasnite, že ak tento problém nedôjde k náprave, plánujete podať žalobu na prenajímateľa.

Pravidlá štátu sa líšia

Každý štát bude mať iné pravidlá o tom, kedy a ako môžete podať žalobu. Presné požiadavky si musíte overiť na súde s malými nárokmi alebo u právneho zástupcu vo vašej oblasti.

Vo väčšine štátov existuje implicitná záruka obývateľnosti. To znamená, že prenajímateľ je zodpovedný za vykonanie opráv a udržiavanie nehnuteľnosti v obývateľnom stave. Napríklad každý nájomca má právo mať k dispozícii teplo, vodovodné armatúry a tečúcu vodu. Ak prenajímateľ odmietne vykonať opravy, ktoré majú vplyv na zdravie a bezpečnosť nájomcu, potom môže nájomca často zadržať nájomné, vysťahovať sa z nehnuteľnosti alebo prípadne žalovať prenajímateľa.

Kde žalujete prenajímateľa?

Väčšina prenajímateľ verzus nájomca súdne spory prebiehajú na súde s malými nárokmi. Prípady vysťahovania sa však zvyčajne prejednávajú na vyššom súde. Opäť platí, že každý štát bude mať iné zákony týkajúce sa presných postupov.

Napríklad maximálna suma, o ktorú môžete svojho prenajímateľa žalovať, sa bude v každom štáte líšiť. V niektorých štátoch je tento limit 2 500 USD, zatiaľ čo v iných je to 15 000 USD.

Štátne zákony sa budú líšiť aj v tom, ako dlho musí prenajímateľ odpovedať na žalobu. Napríklad v Alabame má prenajímateľ 14 dní na odpoveď.

Kedy žalovať prenajímateľa

Kedy by ste mali žalovať svojho prenajímateľa, závisí od dôvodu, prečo žalujete. Ak žalujete, pretože prenajímateľ vám zadržal zábezpeku, potom má zmysel podať žalobu po vysťahovaní. Ak žalujete, pretože prenajímateľ odmieta vykonať opravy, aby sa jednotka stala obývateľnou, potom má zmysel žalovať, kým máte aktívny nájom.

Mnohé štáty však majú zákony, ktoré zakazujú prenajímateľom vykonať odvetný akt v reakcii na to, že nájomca podnikne legálne povolené opatrenie, ako je napríklad žaloba prenajímateľa pred súd.

• Premlčacia lehota: Musíte si byť vedomí toho, že existuje premlčacia lehota pre škody na majetku, ako dlho po incidente musíte žalovať svojho prenajímateľa. Zákony sa veľmi líšia. Napríklad v Louisiane máte len rok, kým na Rhode Islande až 10 rokov.

10 dôvodov, prečo môžete žalovať svojho prenajímateľa

Do hry opäť vstúpia zákony špecifické pre jednotlivé štáty. Vo všeobecnosti možno budete môcť podať žalobu na svojho prenajímateľa z nasledujúcich dôvodov.

1. Nezákonné držanie vášho bezpečnostného vkladu: Zákon o prenajímateľovi každého štátu uvádza konkrétne dôvody, pre ktoré môže prenajímateľ zraziť z vašej zálohy. Ak prenajímateľ vykonal zrážku z dôvodu, ktorý nie je zákonom povolený alebo ktorý nebol dohodnutý konkrétne vopred, ako je bežné opotrebenie nehnuteľnosti, potom by ste mohli vziať svojho prenajímateľa do súd. Žalobu môžete podať aj vtedy, ak vám prenajímateľ jednoducho nevrátil zálohu alebo ju zadržiava a nepravdivo uvádza, že ste porušili podmienky vašej nájomnej zmluvy.
2. Nedodržiavanie zákonov o bezpečnostnom vklade vášho štátu: Okrem neoprávneného zadržania bezpečnostnej zálohy môžete žalovať svojho prenajímateľa, ak nedodrží dodatočné pravidlá o bezpečnostnej zálohe. Môže to zahŕňať účtovanie vyššej sumy, ako je povolené maximum štátu, neinformovanie vás o tom, kde je uložený váš vklad, alebo neuvedenie podrobného zoznamu všetkých prijatých zrážok.
3. Diskriminácia v oblasti bývania:Ak váš prenajímateľ porušil podmienky federálneho zákona o spravodlivom bývaní, môžete proti nemu viesť právny spor. Najprv budete musieť podať sťažnosť na HUD. HUD to vyšetrí a ak budú mať pocit, že sa prenajímateľ dopustil diskriminácie v oblasti bývania, podnikne sa ďalšie právne kroky.
4. Nezákonné ustanovenia v zmluve o prenájme:Prenajímateľ nemôže do nájomnej zmluvy zahrnúť klauzuly, ktoré sú nezákonné alebo ktoré sú v rozpore so zákonmi prenajímateľa a nájomcu vo vašom štáte. Napríklad služobné zvieratá sú povolené podľa federálneho zákona o spravodlivom bývaní.Ak prenajímateľ odmietne povoliť služobné zvieratá, je to nezákonné. Ďalším príkladom by bola klauzula v nájomnej zmluve, ktorá hovorí, že prenajímateľ nie je zodpovedný za vykonanie akýchkoľvek opráv nehnuteľnosť alebo že prenajímateľ má právo prinútiť nájomcu, aby sa z nehnuteľnosti vysťahoval, kedykoľvek si to želá.
5. Prenajímateľ vám nepreplatil opravu: Ak prenajímateľ odmietol vykonať opravu, ktorá mala vplyv na zdravie a bezpečnosť, alebo ju odmietol vykonať v primeranom čase a Vy osobne zaplatil niekomu inému za vykonanie opravy, môžete žalovať svojho prenajímateľa, aby vymáhal peniaze, ktoré ste zaplatili z vlastného vrecka, ako aj za prípadné škody.
6. Jednotka je neobývateľná: Ak váš prenajímateľ odmietne vykonať opravy, ktoré ovplyvňujú vaše zdravie a bezpečnosť, môžete podať žalobu. Napríklad nemáte tečúcu vodu, v zime vám nefunguje teplo alebo máte problém s plesňou či olovnatým náterom. V tomto scenári, skôr ako podáte žalobu na prenajímateľa, máte zvyčajne možnosť oznámiť prenajímateľovi, že zadržíte nájomné alebo sa vysťahujete z jednotky, ak problém nevyrieši.
7. Nezverejnili riziká olovenej farby/problém s plesňou:Prenajímatelia sú povinní zverejniť všetky známe, existujúce alebo predchádzajúce riziká olovenej farby alebo problémy s plesňou v nehnuteľnosti.Pre prenajímateľa je nezákonné, aby pred vami zámerne skrýval tieto informácie, najmä preto, že ide o problém, ktorý by mohol spôsobiť dlhodobé zdravotné problémy.
8. Nelegálny vstup do nehnuteľnosti nájomcu: Prenajímatelia musia zvyčajne poskytnúť primerané oznámenie, aby mohli vstúpiť do nájomnej nehnuteľnosti, a môžu tak urobiť len zo zákonom povolených dôvodov.Ak prenajímateľ poruší tieto zákony, nájomca sa môže obrátiť na súd, aby zabránil prenajímateľovi vstúpiť, a môže mu byť priznaná náhrada škody.
9. Zranenie v prenajatej nehnuteľnosti: Môžete mať žalobu proti svojmu prenajímateľovi, ak ste zranený v prenajímanej nehnuteľnosti v dôsledku zanedbania zo strany prenajímateľa. Napríklad sa pošmyknete a spadnete, pretože na schodisku nie je zákonom požadované zábradlie. Nemôžete žalovať prenajímateľa, ak k zraneniu došlo v dôsledku vášho vlastného zanedbania. Váš byt je napríklad taký špinavý, že sa pošmyknete a spadnete vo svojom byte na hromadu vlastného špinavého oblečenia.
10. Podanie protizákonného vysťahovania:Ak máte pocit, že sa vás prenajímateľ snaží nezákonne vysťahovať, môžete podať žalobu na svojho prenajímateľa.