Výhody a nevýhody umožnenia podnájmu nájomcom

Ak ste prenajímateľom, ktorý prenajíma nájomcovi, je dôležité, aby ste mali krištáľovo jasno v tom, čo v prenájme robíte a čo nepovoľujete, napríklad či váš nájomca môže alebo nemôže dať byt do podnájmu. Tu je viac o podnájme, ktorý vám pomôže rozhodnúť sa, či je pre váš prenájom vhodný.

Čo to znamená podnájom?

Podnájom je, keď nájomca prenajíma svoj súčasný nájom inému nájomcovi. V závislosti od toho, ako sa podnájom vytvorí, môže podnájomník zaplatiť celé nájomné alebo jeho časť a môže prevziať všetku zodpovednosť.

Ak zodpovednosť zostáva na pôvodných nájomcoch, sú zodpovední, ak podnájomník prestane platiť nájomné, poškodí jednotku alebo inak poruší nájomnú zmluvu.

Druhy podnájmov

Existujú dva typy podnájmu.

Krátkodobý podnájom

Nájomca sa plánuje vrátiť do prenájmu po krátkej dočasnej neprítomnosti, ako je napríklad pracovná úloha v zahraničí alebo rodinný zdravotný problém. Nový podnájomník prenajíma nehnuteľnosť na akokoľvek dlho nevyhnutnú dobu.

Trvalý podnájom

Nájomca sa natrvalo sťahuje a nájde si nájomcu, ktorý si prenajme jednotku na zvyšok nájmu. Ak podnájomník vystupuje ako nový primárny nájomca, je to známe ako „postúpený nájom“ alebo „postúpenie“ a nemôže sa to uskutočniť bez súhlasu prenajímateľa.

Výhody a nevýhody pre prenajímateľov

Výhody podnájmu pre prenajímateľov

• Obsadené. Nájomca, ktorý sa vzdiali z prenájmu počas nájmu, môže porušiť nájomnú zmluvu, ak mu nepovolíte podnájom bytu. Umožnenie podnájmu znamená možné vyhnúť sa voľnému miestu z prenájmu a strate príjmu z prenájmu.
• Nájomca nájde podnájom. Pri podnájme je pôvodný nájomca zodpovedný za nájdenie niekoho, kto prevezme pôvodnú nájomnú zmluvu. Prenajímateľ nemusí riešiť čas a starosti s hľadaním nájomníka.
• Nájomca je prípadne zodpovedný za podnájomníka. Pôvodný nájomca nie je ten, kto momentálne býva v prenájme, ale podpísali skutočnú nájomnú zmluvu. Takže v závislosti od zmluvy o podnájme môžu byť zodpovední, ak podnájomník prestane platiť nájomné, poškodí nehnuteľnosť alebo inak spôsobí problémy s prenájmom. Pre vás ako prenajímateľa to môže znamenať menej práce. 

Nevýhody podnájmu pre prenajímateľov

• Nejednotné skríningové postupy. Ak nepožadujete, musia byť všetci podnájomníci preverený prenajímateľom, nebudete mať ani poňatia o tom, aký typ nájomníka prenajíma vašu nehnuteľnosť. Pôvodný nájomca môže nájsť niekoho, kto bude pokrývať nájomné, a menej sa bude zaoberať kvalifikáciou podnájomníka.
• Podnájomník nemusí byť spoľahlivý. Ak je za podnájomníka zodpovedný pôvodný nájomca, vypátrať pôvodného nájomcu kvôli oneskoreným platbám nájomného môže byť náročné. Je riskantné spoliehať sa na pôvodného nájomcu, že postúpi reklamácie alebo opravy.
• Poškodenie majetku. Ako krátkodobý nájomca môže podnájomník spôsobiť škodu z prenájmu, pretože nemusí poznať pravidlá.
• Porušenie nájmu alebo vysťahovanie. Podnájomník by mohol porušiť pôvodnú nájomnú zmluvu aj inými spôsobmi, napríklad vytváraním prílišného hluku alebo tým, že by mal domáceho maznáčika, keď máte politiku zákazu zvierat. Neplatenie alebo iné porušenie nájomnej zmluvy môže viesť k vysťahovaniu podnájomníka a pôvodného nájomcu. V niektorých štátoch alebo mestách môže váš pôvodný nájomca vysťahovať podnájomníka.

Podmienky podnájmu v nájomných zmluvách

Zvážte zahrnutie podmienok podnájmu do pôvodnej nájomnej zmluvy, aby váš nájomca pochopil, čo sa očakáva, ak alebo keď dôjde k podnájmu. Podmienky môžu zvýšiť vaše šance na to, že kvalitný nájomca prenajme nehnuteľnosť do podnájmu, a pomôžu vám vyhnúť sa potenciálnym rizikám. Tu je niekoľko možných výrazov, ktoré je potrebné zvážiť.

• Žiadne podnájmy bez súhlasu alebo písomného súhlasu prenajímateľa. Pred prenájmom alebo písomným upozornením na akúkoľvek túžbu po podnájme si vyžiadajte váš súhlas. Toto oznámenie by malo obsahovať dôvod podnájmu, dĺžku podnájmu a informácie o tom, že nájomca preberá nájom vrátane úveru, príjmu a histórie prenájmu.
• Prenajímateľ musí preveriť a schváliť všetkých podnájomníkov. Vyžadovať to isté budúci nájomca skríningové postupy plošne, ako je kontrola kreditu, previerka a overenie zamestnania.
• Načrtnite logistiku podnájmu. Môže to zahŕňať časový rámec, dátum ukončenia, pokyny na uloženie, čistenie a vysťahovanie.
• Vyžadovať poistenie nájomníkov. Uistite sa, že podnájomník má poistenie alebo že poistenie vášho nájomcu pokrýva škody alebo straty podnájomníka.
• Nájomné je potrebné zaplatiť prenajímateľovi. Uveďte, že nájomné vyberané od podnájomníka sa platí prenajímateľovi, aby ste pôvodnému nájomcovi pomohli odradiť od toho, aby si od podnájomníka účtoval vyššiu sumu nájomného a rozdiel si strčil do vrecka.
• Zákaz krátkodobých podnájmov. Nájomcovia môžu mať záujem o podnájom svojho priestoru na stránkach ako Airbnb alebo VRBO. Ak vám to nevyhovuje, výslovne zakážte tento typ krátkodobého prenájmu v nájomnej zmluve, aby ste predišli nedorozumeniam.

Spodný riadok

Podnájom má klady aj zápory pre nájomníkov aj prenajímateľov. Prostredníctvom jasnej nájomnej zmluvy môžete dať svojmu nájomcovi priestor do podnájmu spôsobom, ktorý vám vyhovuje. Môže tiež zabezpečiť, že nájomné sa bude platiť každý mesiac a že váš nájom nebude nikdy prázdny.