Mnoho investorov do nehnuteľností je zapojených do viacerých nehnuteľností a pri svojich nákupoch využívajú pákový efekt. Pri rozhodovaní o životaschopnosti investície je jedným z použitých meradiel očakávaná návratnosť vlastného kapitálu v prvom roku.
Ak sú dve nehnuteľnosti podobné, tá, ktorá prinesie najlepšiu návratnosť v prvom roku, môže byť lepšou krátkodobou investíciou. Ak to chcete zistiť, musíte určiť peňažný tok po zdanení (CFAT). V tomto príklade budeme predpokladať CFAT vo výške 11 000 USD. Hotovosť investovaná do nadobudnutia nehnuteľnosti, napríklad ako záloha, predstavuje ďalšiu časť rovnice. Povedzme, že kupujúci zložil 170 000 dolárov. Potom musíme vydeliť CFAT investovanou hotovosťou, aby sme vypočítali návratnosť vlastného kapitálu:
11 000 USD / 170 000 USD = 0,065 alebo 6,5 %
Na skontrolovanie tohto a iných výpočtov pri kúpe nehnuteľnosti môžete použiť finančnú kalkulačku nehnuteľností.
Investovanie do nehnuteľností na prenájom je skvelým nástrojom na budovanie bohatstva. Investor do prenájmu nehnuteľností chce predovšetkým dve veci: 1) mesačný kladný peňažný tok a 2) zhodnotenie hodnoty a vlastného imania.
Trendy v oblasti prenájmu nehnuteľností
Dopyt po nájomnom bývaní rastie rovnako ako nájomné a v roku 2018 bolo v USA viac ľudí nájomcami ako vlastníkmi domov. Očakáva sa, že tento trend bude pokračovať. Mileniáli, ktorí si najpravdepodobnejšie kúpia domov prvýkrát, odkladajú založenie rodiny a vlastníctvo domu, pretože stále splácajú rekordnú úroveň dlhu študentských pôžičiek po prechode do recesie, ktorá ich zastavila zárobky.
Najväčšou výzvou je teraz nájsť výhodné ceny, najmä ak hľadáte nehnuteľnosti pripravené na prenájom. Keď sa dopyt po prenájme zvyšuje, je možné zvýšiť nájomné, čo vedie k lepšiemu cash flow.
Cash Flow & Benefity
Investovanie do nehnuteľností má niektoré výhody, ktoré investor na akciovom trhu alebo dlhopisovom trhu nemá. Úroky z hypotéky, dane a poistenie sú odpočítateľné z príjmu z prenájmu. Odpočítateľné sú aj prevádzkové náklady, ako sú opravy, údržba, odvoz odpadu, vodné a stočné, poplatky za správu, dane, poistenie a ďalšie,
Zákon o znižovaní daní a pracovných miest (TCJA), ktorý nadobudol účinnosť v daňovom roku 2018, obmedzuje odpočítateľné úroky pre majiteľov domov. Tieto zmeny sa však netýkajú prenajímaných nehnuteľností, pokiaľ nie sú obývané vlastníkmi. Stále je tu ročný odpis za odpisy vypočítané za 27,5 roka. A čo viac, TCJA umožňuje až dvojnásobok odpočtu podľa § 179 v prvom roku, ak tieto zrážky nespôsobia čistú stratu investície. Výmena odloženej dane 1031 sa môže použiť na presadzovanie daní z kapitálových výnosov, ak sú dodržané pravidlá pre predaj jednej nehnuteľnosti so ziskom a presun peňazí do inej nehnuteľnosti.
Splatenie vlastného imania a dlhu
História dokázala, že z dlhodobého hľadiska je pravdepodobné, že hodnota nehnuteľnosti sa zvýši. Keď splácate hypotéku, budujete aj vlastný kapitál. To znamená, že keď sa rozhodnete, že je čas predať, mala by na tom byť aj odmena.
