Ak robíte porovnávaciu analýzu trhu (CMA), je to s najväčšou pravdepodobnosťou z jedného z dvoch bežných dôvodov. Buď chcete určiť cenovú ponuku, alebo si chcete overiť trhovú hodnotu nehnuteľnosti, ktorú vy alebo klient zvažujete kúpiť. Presnosť a primeraná aktuálna trhová hodnota by mala v oboch prípadoch vyplývať z vašich výpočtov.
CMA nie sú len na zoznam agentov. Poskytujú užitočný nástroj aj agentom kupujúcich, ktorí im pomáhajú viesť ich klientov k realistickým ponukám danej nehnuteľnosti.
Komponenty CMA
CMA je dôležitou súčasťou každého zoznamu nehnuteľností alebo ponuky. Poskytuje najpresnejší prehľad o hodnote a potenciálnej predajnej cene nehnuteľnosti, okrem odhadu. Porovnávate nehnuteľnosť s inými nehnuteľnosťami, ktoré sa skutočne predali – čím skôr, tým lepšie.
Porovnanie s inými uvádzanými cenami namiesto skutočných môže byť ako meranie jedného sna proti druhému. Nemáte ako vedieť, či sú tieto ceny reálne a na správnom mieste, alebo či sa rozhádaný majiteľ jednoducho neuspokojí s menej.
Proces vytvárania CMA je podobný ako pri oceňovaní, ale ten môže vykonávať iba licencovaný odhadca nehnuteľností. Majitelia domov môžu urobiť svoje vlastné CMA, aby získali celkom pevnú predstavu o tom, akú hodnotu majú ich domy.
Základné kroky
Po prvé, máte predmetnú vlastnosť s vlastnosťami a charakteristikami. Teraz vyhľadajte tri najlepšie porovnateľné nehnuteľnosti a zaznamenajte ich podrobnosti a predajné ceny.
Vykonajte úpravy predajných cien o rozdiely medzi nimi a predmetným majetkom.
Trhová hodnota predmetnej nehnuteľnosti je vypočítaná z upravených predaných porovnateľných cien.
Výber porovnateľných vlastností
Dôveryhodné CMA nie je žiadna veľká veda, ale vyžaduje si, aby ste si porovnateľné vlastnosti vybrali starostlivo.
Mali by byť čo najbližšie k sebe, ideálne v rovnakej štvrti. Malo by ísť o aktuálne predaje, najlepšie za posledných niekoľko týždňov. Mali by vykazovať vlastnosti a charakteristiky čo najbližšie k vlastnostiam vášho predmetu.
Dosiahnutie tohto všetkého zvyčajne povedie k CMA, na ktoré sa môžete spoľahnúť.
Spoločné prvky, ktoré treba zadať do všetkých CMA
Usporiadajte tieto informácie do tabuľky:
- V prvom riadku sa zobrazia adresy subjektu a porovnateľné vlastnosti.
- Do ďalších štyroch riadkov zadajte informácie o nehnuteľnostiach a ich charakteristike vrátane predajných cien porovnateľných nehnuteľností.
- Venujte riadok štvorcovým záberom každého domu.
- Zadajte hodnoty úprav pre roky výstavby, veľkosť pozemku, spálne, kúpeľne, garáže, nedávne renovácie a výnimočné vonkajšie prvky, ako je bazén. Tieto sú v poslednom stĺpci.
- Všetky riadky pod riadkom "Predaná cena" vypočíta hárok za vás.
- Upravené porovnateľné predajné ceny sú v ďalšom predposlednom riadku rozdelené na doláre za štvorcový meter pod ním.
- „Predmetná hodnota“ je vypočítaná trhová hodnota predmetnej nehnuteľnosti, ku ktorej sa dospelo vynásobením priemer upravenej štvorcovej plochy predaných dolárov podľa štvorcovej plochy subjektu nehnuteľnosť.
Vykonávanie úprav
Väčšina z toho, čo budete musieť vyplniť, sú tvrdé údaje o každej z vlastností. Jediné miesto, kde budete pravdepodobne musieť interpretovať a získať subjektívne informácie, je posledný stĺpec pre hodnoty úprav.
Tu priraďujete hodnotu každej z položiek pre vaše porovnateľné úpravy predajnej ceny. Inými slovami, akú hodnotu má spálňa, ak má naša nehnuteľnosť viac alebo menej spální ako naša predmetná nehnuteľnosť?
Odpočítajte niekoľko dolárov od predajnej ceny, aby ste ju upravili smerom nadol, aby bola porovnateľnejšia s vašou predmetnou nehnuteľnosťou, ak má viac spálne. Kúpeľne a garáže fungujú rovnako. Vane môžu označovať polovičné vane, pričom predmetná nehnuteľnosť má 2,5 vane.
Približné hodnoty v dolároch pre každú z týchto položiek nájdete na internetových stránkach o prestavbe alebo sa spýtate miestneho odhadcu, aké hodnoty používajú.
Pokúste sa prísť s približnou trhovou hodnotou celého akra pôdy pre úpravu veľkosti pozemku. Hárok bude používať štvorcové zábery, pretože väčšina pozemkov má menej ako aker. Ale použite hodnotu celého akra v poslednom stĺpci.
Pre každú nehnuteľnosť použite veľkosť pozemku. Preveďte výmeru na štvorcové stopy pomocou 43 560 štvorcových stôp na aker, ak je jedna alebo viac väčších ako aker.
Ďalšie možnosti
Toto má byť rýchly a primerane presný výpočet CMA. Môžete tiež urobiť druhú s použitím aktuálne uvedených nehnuteľností a ich katalógových cien. To vám môže pomôcť určiť, či sa trh mení, ak sú ceny vyššie alebo nižšie, aby ste si potom mohli urobiť úsudok, ako upraviť trhovú hodnotu vašej nehnuteľnosti.
Pamätajte, že tieto čísla sú rovnaké ako ostatné chcieť pre ich vlastnosti. Nie sú nevyhnutne tým, čo sú kupujúci ochotní zaplatiť.
Tento list pracuje s tromi vlastnosťami. Nemôžete použiť len jednu alebo dve porovnateľné vlastnosti, pretože výpočty budú bombové, ale môžete pridať jeden alebo viac stĺpcov tesne pred posledným, ak viete pracovať s tabuľkami a chceli by ste použiť ďalšie komp. V skutočnosti môžete vytvoriť niekoľko hárkov s viac alebo menej porovnateľnými vlastnosťami.
