Keď ty najať správcu nehnuteľnosti, musíte si dôkladne preštudovať ich zmluvu o správe. Musíte sa uistiť, že rozumiete povinnostiam správcu nehnuteľnosti, tzv povinnosti prenajímateľa a uistite sa, že ste chránení, ak ich správca nesplní ich povinnosti.
Služby a poplatky
Prvá základná časť zmluvy o správe, ktorú musíte pochopiť, je to, aké služby sa správca nehnuteľnosti zaviazal vykonávať a koľko si za tieto služby bude účtovať. Musíte pochopiť, aké služby sú zahrnuté v poplatku za správu, aké služby je možné vykonávať za príplatok a aké služby nebudú za žiadnych okolností vykonávané.
Poplatok za správu je najbežnejším typom poplatku, ktorý a správca majetku bude účtovať. Pozorne si všímajte, ako je tento poplatok rozčlenený.
Nevylučujte okamžite správcu nehnuteľnosti, pretože sa zdá, že účtujú vyšší poplatok. Správcovia nehnuteľností, ktorí účtujú nižší počiatočný poplatok, si môžu účtovať viac za „povinnosti navyše“, ako je obsadzovanie voľných miest, platenie účtov, problémy s údržbou
V prípade služieb, ktoré sa považujú za nadštandardné, by v zmluve malo byť jasne uvedené, ako vám budú tieto poplatky účtované. Ide o paušálny poplatok, percentuálny poplatok alebo sa poplatok určí od prípadu k prípadu pred vykonaním služby?
Uvedomte si tiež služby, ktoré správca nehnuteľnosti za žiadnych okolností nevykoná. To sa bude líšiť od spoločnosti k spoločnosti, ale bežné výnimky zahŕňajú refinancovanie nehnuteľnosti alebo rozsiahlu prestavbu. Uistite sa, že manažér nevylučuje nič, čo považujete za absolútnu nevyhnutnosť, ako napr hľadanie nájomníkov, vyberanie nájomného či vybavovanie núdzových situácií.
Povinnosti vlastníka nehnuteľnosti
Druhá časť zmluvy, ktorej musíte rozumieť, je vaša zodpovednosti ako prenajímateľ. Táto časť zmluvy bude definovať, čo ste povinní urobiť podpisom zmluvy a čo vám bráni urobiť.
Dva príklady povinností vlastníka nehnuteľnosti sú:
- Založte a udržujte rezervný fond— Prenajímateľ je zodpovedný za vloženie konkrétnej sumy peňazí do rezervného fondu, ktorý môže správca nehnuteľnosti použiť na každodenné povinnosti, údržbu a núdzové situácie. Zodpovedáte aj za to, že fond nikdy neklesne pod konkrétnu sumu.
- Získajte a udržujte si správne poistenie—Zmluva o správe by mala špecifikovať typy poistenia a výšku krytia, ktoré musíte získať. Tiež by ste si mali uvedomiť, či spoločnosť spravujúca nehnuteľnosť musí byť zahrnutá do vášho krytia.
Dva príklady obmedzení pre vlastníka nehnuteľnosti sú:
- Hľadanie nájomníkov—Väčšina dohôd zabráni vlastníkovi nehnuteľnosti umiestniť nájomcu do nehnuteľnosti sám. To má ochrániť správcu nehnuteľnosti pred tým, aby musel riadiť nájomcu, ktorý nebol vybratý podľa nich usmernenia.
- Vstup— Vlastník nehnuteľnosti nesmie vstúpiť nehnuteľnosť, pokiaľ o tom vopred neupovedomia nájomcu alebo nezískajú súhlas správcu nehnuteľnosti.
Bývanie s rovnakými príležitosťami
Chcete sa uistiť, že zmluva o správe obsahuje časť, ktorá hovorí, že podporujú bývanie s rovnakými príležitosťami. Malo by povedať, že budú nasledovať štátne aj federálne spravodlivé zákony o bývaní.
Zodpovednosť
Toto je časť zmluvy, ktorá obmedzuje zodpovednosť správcu nehnuteľnosti. Je známa ako klauzula o držaní neškodnosti. Vo všeobecnosti bude toto ustanovenie chrániť správcu majetku, s výnimkou prípadov, keď sa dopustili nedbanlivosti.
Správca nehnuteľnosti však nezodpovedá za nedbalosť tretích strán, ktoré si najmú. Napríklad správca nehnuteľnosti nie je zodpovedný, ak si najmú dodávateľa a ten spôsobí škodu na majetku.
Aby ste sa ochránili, mali by ste sa uistiť, že zmluva obsahuje klauzulu „primeranej starostlivosti“. Napríklad manažér nebude niesť zodpovednosť, ak sa pri najímaní tretej osoby venovala „primeraná starostlivosť“. strana – a.k.a, mali by si urobiť svoj prieskum a nemali by si najať dodávateľa s históriou sťažností proti ich.
Trvanie zmluvy
Chcete sa pokúsiť vyhnúť podpísaniu dlhej dohody, kým nebudete mať preukázané výsledky a dôveru v správcovskú spoločnosť. Bohužiaľ, väčšina správcovských spoločností nepodpíše zmluvu skôr ako o rok. V takom prípade by ste si mali dôkladne preštudovať doložku o ukončení a uistiť sa, že môžete zmluvu vypovedať, ak nie ste so službou spokojní.
Doložka o ukončení
Uistite sa, že zmluva o správe má jasno ukončenie alebo storno doložkou. Malo by v ňom byť uvedené, prečo a kedy má správca nehnuteľnosti/správcovská spoločnosť právo vypovedať zmluvu a kedy vy, prenajímateľ, máte právo zmluvu vypovedať.
Oznámenie o ukončení:
Na vypovedanie zmluvy musíte zvyčajne podať 30 až 90 dní vopred. Uistite sa, že v zmluve je uvedené aj to, že správcovská spoločnosť vám musí oznámiť najmenej 30 dní vopred, ak sa rozhodne zmluvu vypovedať.
Poplatok za predčasné ukončenie:
Často budete musieť zaplatiť poplatok za predčasné ukončenie zmluvy. Tento poplatok sa bude pohybovať od niekoľkých stoviek dolárov až po zaplatenie všetkých poplatkov, ktoré by správcovská spoločnosť nahromadila počas zostávajúcej doby trvania zmluvy.
Dôvod ukončenia:
Budete chcieť hľadať zmluvu, ktorá nevyžaduje dôvod na ukončenie zmluvy. Budete tiež chcieť klauzulu, ktorá vám umožní vypovedať zmluvu bez sankcií, ak sa správcovskej spoločnosti nepodarí nájsť nájomcu v stanovenom čase.
Povinnosti pri ukončení:
Mal by existovať aj zoznam povinností, ktoré sa musia vykonať po ukončení, a časové okno, v rámci ktorého musia byť splnené. Napríklad, správcovská spoločnosť musí vlastníkovi nehnuteľnosti poskytnúť kópie všetkých nájomných zmlúv nájomcov do 14 dní od ukončenia zmluvy; alebo že všetky peniaze dlžné ktorejkoľvek strane musia byť zaplatené do 30 dní od ukončenia zmluvy.
