Každá realitná transakcia, obytná, obchodná alebo iná vyžaduje zmluvu, aj keď je to verbálne. Platná zmluva však vždy musí obsahovať určité náležitosti, inak by mohla byť súdom zrušená. Poďme sa pozrieť na tieto požadované prvky.
Právny účel
Strany nemôžu uzavrieť zmluvu o protiprávnom konaní. Účel zmluvy musí byť v súlade so zákonom. Zmluva medzi stranami, ktorá zahŕňa podvod na druhej strane, by nebola platná. Nechoďte za sudcom, aby vám vrátili peniaze, ak nebola dodržaná vaša písomná zmluva s dodávateľom drog na 100 kíl kokaínu. Je to nezákonný čin. Nielenže nedostanete žiadnu úľavu, ale pravdepodobne skončíte aj vo väzení. V prípade nehnuteľností, bez ohľadu na to, ako je zmluva formulovaná, ak predávajúci nie je zákonným vlastníkom, nebude to fungovať.
Právne príslušné strany
Všetky zmluvné strany musia byť právne spôsobilé na uzavretie dohody. To zahŕňa plnoletosť a duševnú spôsobilosť v čase uzavretia zmluvy. Zistíte, že 15-ročný mladík zdedil prvotriednu nehnuteľnosť a vy ju veľmi chcete. Nenechajte ich podpísať kúpno-predajnú zmluvu a očakávajte, že obstojí na súde. Nie sú na to dosť staré. Ak je niekto v ústave alebo sa mu venuje osobitná starostlivosť, aby vybavoval svoje záležitosti, platí to isté. Ak máte nejaké pochybnosti o kapacite predajcu, urobte viac due diligence.
Dohoda formou ponuky a prijatia
V oblasti nehnuteľností je to znázornené ponukou na kúpu nehnuteľnosti kupujúcim a prijatím tejto ponuky vlastníkom/predávajúcim. V niektorých štátoch to môže byť podanie ruky so svedkom, ale určite to nie je spôsob, akým by som chcel kúpiť alebo predať nehnuteľnosť. Správnou cestou je písomná zmluva s podpismi zúčastnených strán. Kupujúci ponúka cenu s nepredvídateľnými udalosťami a predávajúci akceptuje s podmienenými podmienkami.
Úvaha
Protihodnota je čokoľvek, čo má právnu hodnotu ponúkané a vymenené v zmluve. Môžu to byť peniaze, služby alebo iný hodnotný tovar. Láska a náklonnosť je dokonca v niektorých zmluvách príkladom ohľaduplnosti. Odmena musí byť uvedená v zmluve.
Vo väčšine dnešných obchodov s nehnuteľnosťami sú peniaze protihodnotou. To neznamená hotovosť, pretože často ide aj o financovanie. Zarobené peniaze sa pohybujú so zmluvou, zatiaľ čo záloha a financovanie prichádza na konci.
Súhlas
Týmto prvkom je požiadavka, aby zmluvné strany dobrovoľne a vedome súhlasili s podmienkami zmluvy. Na žiadnu zmluvnú stranu nesmie dôjsť k podvodu, skresleniu, omylu alebo neprimeranému nátlaku.
Pravdepodobne ste videli niektoré westernové filmy so zlým rančerským barónom, ktorý núti svojich menších susedov opustiť ranče a núti ich podpísať predaj so zbraňou v ruke. To je určite nie-nie a som si istý, že to tak bolo aj vtedy. Každý musí chcieť, aby sa dohoda uskutočnila, inak nebude platná.
Keď je zmluva platná
Zmluva je platná, ak spĺňa všetky požadované náležitosti. Potom sa stane právne vymáhateľným, čo znamená, že od strán možno zákonne požadovať, aby plnili podľa podmienok zmluvy.
Ak zmluvná strana neplní podmienky alebo lehoty uvedené v zmluve, boli by v omeškaní a mohli by byť zo zákona požiadaní, aby druhému splnili alebo zaplatili náhradu škody strany.
V realitách sa tomu hovorí žalovanie za „konkrétny výkon“. Povedzme, že predávajúci a kupujúci sa dohodnú na zmluve a tá sa blíži k uzavretiu. Predajcu osloví iný kupujúci, ktorý za dom ponúka oveľa viac peňazí, a tak od zmluvy odstúpi. Nemohli nájsť žiadnu možnosť alebo klauzulu, ktorá by to umožnila bez problémov, ale aj tak vycúvajú a odmietajú zavrieť.
Kupujúci sa môže obrátiť na súd a prinútiť ich predať nehnuteľnosť tak, ako bolo dohodnuté, konkrétne plnenie. Realita je taká, že nie je veľa sudcov, ktorí by to vynútili. Namiesto toho zvyčajne priznávajú nejakú peňažnú náhradu od predávajúceho kupujúcemu.
