Expresná agentúra
Express agentúra vzniká buď ústnou alebo písomnou dohodou medzi mandantom a agentom. Označuje ich výslovný zámer pre tento reprezentatívny status.
V oblasti nehnuteľností sa agentúra zvyčajne vytvára buď písomnou zmluvou o kótovaní s predávajúcim alebo zmluvou o zastúpení kupujúceho s kupujúcim. Niektoré štáty umožňujú ústne dohody, väčšina však nie.
Implicitná agentúra
S konaním strán je tiež možné vytvoriť agentúrny vzťah. Toto sa nazýva implicitná agentúra. Ak realitná kancelária prevezme povinnosti, ktoré sú zvyčajne povinnosti agenta, ale nepodpísala zmluvu o zastúpení, stále môže byť považovaná za agenta prostredníctvom implicitnej agentúry. Z rovnakého dôvodu, ak zákazník požiada agenta o radu alebo úkony, ktoré sú normálne v agentúre, potom môže byť vytvorená implicitná agentúra.
Niektoré štáty vytvorili špecifickú legislatívu, ktorá hovorí, že žiadna agentúra nemôže existovať bez písomnej zmluvy o zastúpení. Pomáha to predchádzať náhodnej implikovanej agentúre.
Nestaňte sa nezverejneným duálnym agentom
V štátoch, ktoré nevylúčili implicitnú agentúru, ak máte štatút zastúpenia agentúry váš záznamový klient, buďte opatrní, čo robíte, ak pracujete s kupujúcim, ktorý sa o to zaujíma výpis. Najprv by ste museli kupujúcemu oznámiť štatút agentúry a potom nepreberať povinnosti, ktoré by naznačovali, že ste aj ich agentom.
Spôsob, akým sa to väčšinou robí dnes
Moja licencia visí v Novom Mexiku, ale v minulosti som mal maklérske licencie aj v Texase a Colorade. Mnoho štátov má teraz dokumenty a zverejnenia, ktoré podporujú „sprostredkovanie transakcií“ alebo sa nazývajú inými názvami zastupovanie kupujúceho alebo predávajúceho bez „agentúry“. Pod pojmom realitný maklér sa už len málokedy myslí dni.
Môžem si teda vziať ponuku a nebyť agentom predajcu, a presne to som vždy robil. Jediný prípad, kedy sa otázka agentúry objavila s kupujúcim alebo predávajúcim, bolo, či som pracoval s právnikom alebo sudcom. Z nejakého dôvodu som ich zaujal svojou webovou stránkou. Nechceli, aby som bol ich agentom kvôli zástupnej zodpovednosti.
Zástupná zodpovednosť vystavuje klienta agenta riziku pre aktivity jeho agenta. Takže, ak by som urobil niečo zlé alebo urobil chybu, môj klient by bol tiež braný na zodpovednosť. Títo právnici vedeli, že nechcú toto riziko, aj keď vedeli, že som starostlivo dodržiaval pravidlá.
Keď som pracoval s nákupcami, vždy som pracoval ako maklér transakcií, nikdy nie ako agent. Takmer nikdy sa nepýtali a náš štátny formulár jasne stanovoval moje povinnosti voči môjmu zákazníkovi. Tu sú priamo zo zákona:
A. Čestnosť a primeranú starostlivosť, ako je uvedené v ustanoveniach tejto časti;
B. Súlad s miestnymi, štátnymi a federálnymi zákonmi o bývaní a antidiskriminačných zákonoch, nehnuteľnosti v Novom Mexiku licenčný zákon a pravidlá realitnej komisie a ďalšie príslušné miestne, štátne a federálne zákony a predpisy;
C. Plnenie všetkých písomných dohôd uzatvorených so zákazníkom alebo klientom;
D. Pomoc zákazníkovi alebo klientovi sprostredkovateľa pri dokončení transakcie, pokiaľ sa zákazník alebo klient písomne nedohodne inak, vrátane:
- Včasná prezentácia všetkých ponúk alebo protiponuiek; a
- Pomoc pri dodržiavaní zmluvných podmienok a pri uzatváraní transakcie; ak sprostredkovateľ pri transakcii neposkytuje službu, radu alebo pomoc podľa odsekov 1 a 2 ods. D zo 16.61.19.8 NMAC, musí zákazník alebo klient písomne súhlasiť s tým, že sa od sprostredkovateľa neočakáva poskytovanie takejto služby, poradenstva resp. pomoc a sprostredkovateľ oznámi existenciu takejto dohody písomne ostatným sprostredkovateľom zapojeným do transakcie;
E. Potvrdenie makléra, že môžu existovať záležitosti súvisiace s transakciou, ktoré sú mimo pridruženého makléra alebo kvalifikovaného makléra znalosti alebo odborné znalosti a že pridružený maklér alebo kvalifikovaný maklér navrhne zákazníkovi alebo klientovi vyhľadať odbornú radu v tejto veci záležitosti;
F. Prompt účtovanie všetkých peňazí alebo majetok prijatý maklérom;
G. Písomné zverejnenie ich klientovi alebo zákazníkovi a iným maklérom zapojeným do transakcie akýkoľvek potenciálny konflikt záujmov, ktorý má maklér v transakcii, vrátane, ale nie výlučne komu:
- Akýkoľvek písomný sprostredkovateľský vzťah, ktorý má maklér s akýmikoľvek inými stranami transakcie alebo;
- Akýkoľvek materiálny záujem alebo vzťah obchodného, osobného alebo rodinného charakteru, ktorý má maklér v transakcii;
- Ďalšie možnosti maklérskych vzťahov dostupné v Novom Mexiku;
H. Písomné zverejnenie akýchkoľvek nepriaznivých podstatných skutočností, o ktorých pridružený maklér alebo kvalifikovaný maklér skutočne vie majetku alebo transakcie, alebo o finančnej schopnosti strán transakcie dokončiť transakciu transakcia; nepriaznivé materiálne skutočnosti vyžadujúce zverejnenie nezahŕňajú žiadne informácie, na ktoré sa vzťahujú federálne zákony o bývaní alebo zákon o ľudských právach v Novom Mexiku;
ja Uchovávanie akýchkoľvek dôverných informácií, ktoré sa dozvedeli v priebehu akéhokoľvek predchádzajúceho vzťahu s agentúrou, pokiaľ zverejnenie nie je so súhlasom bývalého klienta alebo to nevyžaduje zákon;
J. Ak to nie je písomne povolené inak, pridružený maklér alebo kvalifikovaný maklér nesmie počas trvania zmluvy informovať svojho zákazníka alebo klienta transakcia, o ktorej ich predávajúci klient alebo zákazník predtým uviedol, že akceptuje predajnú cenu nižšiu ako požadovaná alebo uvedená cena a nehnuteľnosť; že ich kupujúci klient alebo zákazník predtým uviedol, že zaplatí cenu vyššiu, ako je cena predložená v písomnej ponuke; motiváciu ich klienta alebo zákazníka na predaj alebo kúpu nehnuteľnosti; že ich predávajúci klient alebo zákazník alebo ich kupujúci klient alebo zákazník budú súhlasiť s inými finančnými podmienkami, ako sú ponúkané; alebo akékoľvek iné informácie, ktoré písomne vyžiada pridružený maklér alebo zákazník alebo klient kvalifikovaného makléra, aby zostali dôverné, pokiaľ ich zverejnenie nevyžaduje zákon.
To rieši všetky obavy, ktoré mohli mať moji zákazníci.
