Kúpa investície do nehnuteľnosti zahŕňa dôkladný prieskum a hodnotenie. Chcete si dať najlepšiu šancu na dobrú investíciu. Tu sú štyri kritériá, ktoré by ste mali zvážiť pred kúpou vašej ďalšej nehnuteľnosti na prenájom.
Poloha nehnuteľnosti je kľúčová
Umiestnenie nehnuteľnosti nemôžete zmeniť, preto je to jedna z najdôležitejších vecí, ktoré treba zvážiť pri hodnotení potenciálnej investície. Napríklad, existuje niekoľko výhod nákupu nehnuteľnosti s príjmom v blízkosti a vysoká škola. Teória hovorí, že vždy budú noví študenti, ktorí budú hľadať bývanie, rodičia študentov často platia nájomné a často si môžete účtovať vyššie nájomné z dôvodu žiadanosti územia a zvýšeného dopytu po bytoch.
Charakteristiky miesta, ktoré treba zvážiť:
- Je to mesto, predmestie alebo vidiek?
- Ako ďaleko sú potreby, ako sú obchody s potravinami, nákupy, doprava, školy a nemocnice?
- Vizualizujte si typ nájomníka, ktorý by tam chcel bývať – rodiny, seniori, slobodní ľudia, stredná vrstva atď.
- Je v okolí vysoký dopyt po prenájmoch?
- Aké spravodlivé je to z vášho primárneho bydliska?- Ak je to ďaleko, budete musieť zohľadniť cestovné náklady z dochádzania a alternatívne náklady zo straty produktivity.
- Je štvrť stabilná, rozširuje sa alebo upadá?- Je veľa voľných nehnuteľností alebo je veľa novej výstavby?
- Vidíte v budúcnosti príležitosť na rast?- Napríklad sa buduje nová železničná trať, ktorá spája veľké mesto, alebo sa do oblasti presťahuje nová spoločnosť a vytvára nové pracovné miesta. Tie môžu dramaticky zvýšiť vhodnosť umiestnenia.
Spustite aplikáciu Numbers
Poznajte svoj rozpočet:
- Koľko peňazí môžete vložiť do tejto investície?
- Koľko ste ochotní stratiť?
- Ak potrebujete ďalšie prostriedky, odkiaľ ich získate?
- Koľko si budete musieť požičať?- Aká bude vaša mesačná splátka hypotéky a úroková sadzba?
Určite hodnotu nehnuteľnosti:
- Vyžiadajte si skutočné výkazy príjmov a výdavkov za nehnuteľnosť. Ak žiadne nie sú k dispozícii, uistite sa, že ste schopní primerane predpovedať prevádzkové náklady.
- Vypočítajte čistý prevádzkový príjem (NOI) pre nehnuteľnosť.
- Aká je štandardná miera neobsadenosti vo vašej oblasti?
- Aké je plánované nájomné za nehnuteľnosť?
- Čo by stálo poistenie?
- Koľko sú dane?
- Čo bude ročne údržba majetku náklady?
- Určili ste kapitalizačnú mieru vášho trhu (Cap Rate)? Ak nepoznáte limitnú sadzbu vášho trhu, tieto informácie vám zvyčajne môže poskytnúť miestny realitný maklér.
- Keď ste určili Maximálnu sadzbu, môžete teraz vydeliť NOI Maximálnou sadzbou a získať aktuálnu hodnotu nehnuteľnosti.
- Urobili ste komparatívnu analýzu trhu (CMA)?
- Za čo sa predávajú porovnateľné domy v tejto oblasti? Či už kupujete nehnuteľnosť na prenájom alebo chcete prevrátiť dom, budete sa chcieť uistiť, že za nehnuteľnosť nepreplatíte.
Urobte si zoznam nevyhnutných opráv
Aké opravy vám vyhovujú?
- Chcete nehnuteľnosť, ktorá potrebuje len kozmetické opravy, ako je náter a nový koberec? mierne množstvo práce alebo vám vyhovuje črevná rehabilitácia vrátane nového vodovodu, elektriny, podláh, stien, atď.)
Môžete si dovoliť potrebné opravy?
- Náklady na opravy sa budú značne líšiť v závislosti od toho, či to dokážete urobiť sami, alebo či na to potrebujete najať niekoho iného.
- Práca stojí v niektorých častiach krajiny viac ako v iných.
- Cena materiálu závisí od hodnoty nehnuteľnosti. Na nehnuteľnosť za milión dolárov budete potrebovať kvalitnejšie materiály ako za päťdesiattisíc dolárov.
- Opravy budú vždy stáť viac, ako ste plánovali. Rozpočet a odhadovaný čas dokončenia sa často zdvojnásobia. Nielenže zaplatíte viac za skutočnú opravu, ale budete platiť dodatočné finančné náklady, nazývané „mäkké náklady“ na zaplatenie hypotéky, dane z nehnuteľnosti a poistenia za voľnú nehnuteľnosť, kým budú tieto dodatočné opravy dokončené.
Pochopte súčasný trh s nehnuteľnosťami
Pokúsiť sa prevrátiť McMansion počas recesie nebude práve najjednoduchší podnik. V recesii môže byť nákup zabavenej nehnuteľnosti na prenájom nájomníkom lepšou stávkou na úspech. Ak si kúpite ten McMansion a máte peniaze na to, aby ste ho držali sedem rokov, kým ho nebudete môcť predať so ziskom, potom, áno, môže to byť potenciálne dobrá investícia. Hľadáte rýchly nákup a predaj alebo plánujete dlhodobú stratégiu držby.
Ďalšia vec, na ktorú sa treba pri kúpe nehnuteľnosti pozerať, je jej predajná hodnota. Veľmi žiadané aktíva sú tie, ktoré sa dajú ľahko kúpiť a predať bez ohľadu na trh. Sú vždy žiadaní. Myslite na ne ako na nevyhnutnosť, ako na chlieb a vodu.
Ľudia nepotrebujú dom so zapusteným bazénom a televíznou premietacou miestnosťou. Ľudia potrebujú dom s čistou kúpeľňou a silnou strechou. Chcete, aby vaša nehnuteľnosť oslovila čo najväčší počet ľudí, aby ste mali čo najväčší počet potenciálnych nájomcov a kupujúcich.
