За разлику од велепродаје намирница, некретнине су ниске режије и висок профит.
Велепродаја некретнина у чланцима и књигама добија и добру и лошу покривеност. Хајде да прво погледамо општу дефиницију: Велепродаја некретнина заузима позицију између продавца и купца и профитира од тренутне препродаје имовине без значајне санације или времена власништва.
То је моја дефиниција, али одговара мом мишљењу с обзиром на мој опсежан рад на слободном писању као писца духова за „гуруи“ за улагања у некретнине. Могли бисте то назвати „окретањем“, али чини се да велепродаја додаје мало професионализам. За разлику од других велетрговаца у различитим индустријама, то је посао са веома малим трошковима и високом маржом профита. немате:
- закуп и одржавање складишног простора.
- пословни простор за управљање и продају.
- запослени за управљање залихама.
- камиони за превоз инвентара.
- осигурање за покривање свега наведеног.
- неопходност куповине од произвођача на велико пре продаје.
Ти режијски трошкови су значајни, а већина велетрговаца има профит у веома ниским једноцифреним бројевима. С друге стране, велетрговац некретнинама:
- могу радити за својим кухињским столом.
- не треба ништа да складишти.
- не требају запослени нити осигурање за њих или објекте.
- може да контролише имовину велике вредности са релативно мало новца из џепа.
Ко је ваш клијент у велепродаји некретнина?
Пре него што икада истражите некретнине за куповину или контролу, потребни су вам купци на чекању. То се зове прављење листе купаца и кључно је за ваш успех. Ваши примарни клијенти су други инвеститори, било купци некретнина за изнајмљивање или инвеститори за поправку и преокрет. Можете продавати на мало потрошачима, али је то ризичније и скупље због трошкова маркетинга и провизије.
Морате да направите листу купаца кроз изградњу односа са другим инвеститорима. Можете се придружити клубовима за улагања у некретнине да бисте их упознали. Можете им се оглашавати путем огласа за продају имовине у новинама и Цраигслист-у. У суштини, морате да упознате што је могуће више инвеститора у некретнине и морате да водите базу података или фајл са минимумом ових информација о сваком:
- њихова насеља од интереса.
- њихов примарни интерес; хоће ли да поправе и преокрену или купују некретнине за изнајмљивање?
- њихов распон цена и профитни циљеви; другим речима, шта ће платити за дом?
Немојте ићи напоље и тражити некретнине или водити маркетинг док немате бар неколико активних инвеститора на листи купаца. Нећете желети да се посветите некретнини без разумних изгледа да ћете је брзо продати.
Који су ваши извори некретнина за велепродају некретнина?
Када имате купце на својој листи, време је да изађете и пронађете некретнине које ће вам донети профит као велетрговац. Они могу бити:
- заплене.
- власник заузео пре-форессес.
- власник окупиран од стране продаваца у невољи.
- напуштене пре-заврхе.
- влада излицитирала заплене.
Форецлосурес је лако пронаћи преко веб сајтова о заплени и других извора који објављују листе имовине за принудну имовину. Имовине које користе власници обично захтевају маркетинг. Маркетиншке методе велепродаје некретнина укључују:
- разбојнички знаци.
- новински огласи.
- Цраигслист адс.
- веб-сајт велетрговаца.
- велепродајно блоговање инвеститора.
- маркетинг друштвених сајтова.
- односи са агентима за некретнине и хипотекарним брокерима.
Када лоцирате некретнину која би могла бити права за једног од ваших купаца, следећа је анализа бројева и дужна пажња. Мораћете да будете веома опрезни да покријете све своје трошкове, као и да имате прилично блиску идеју о томе шта ће ваш купац имати за трошкове, посебно у договору о поправци и преокрету. Другим речима, морате да смислите колико вреди имовина на тренутном тржишту, а затим одузмете ове ставке да видите колико можете да платите за њу:
- попуст за вредност коју ће купац желети.
- закупнину која се може наплатити ако је ваш купац инвеститор у некретнине.
- трошкови рехабилитације ако је ваш купац фиксни инвеститор.
- Ваши трошкови да га доведете до закључног стола.
- ваш жељени профит.
Ако покренете све бројеве и видите да се ова имовина може брзо поново продати једном од купаца на вашој листи, време је да уговорите куповину или да закључате контролу на један од два начина:
- Уговор о уступању - Потписујете уговор са продавцем који вам омогућава да "доделите" своја права и одговорности за куповину другом (на крају вашем купцу). Требаће вам нешто озбиљног новца, али вам неће требати даље финансирање овом методом. Одлазите код свог купца и уступате своја права по цени која укључује ваш профит. Ваш купац преузима и води га до затварања.
- Уговорите куповину - Ви заправо потписујете уговор о куповини имовине. Ово ће захтевати два затварања, једно за вашу куповину и друго одмах након тога да би ваш купац купио од вас. Биће вам потребан зарађен новац, а биће вам потребно и финансирање трансакције да бисте платили дом и наплатили њихову накнаду и надокнаду од другог затварања.
Ово је додуше преглед процеса, али би требало да помогне онима који су заинтересовани за велепродају некретнина да искористе предности других веза и сазнају више.
