Материјална чињеница у непокретности је информација која, ако је позната, може довести до тога да купац донесе другачију одлуку о останку у купопродајном уговору, односно о цени плаћеној или примљеној за имовину. Захтеви за обелодањивање материјалних чињеница могу утицати на стамбене и пословне некретнине.
Већина државних закона захтева да агент за некретнине мора да открије све познате материјалне чињенице.
Шта је материјална чињеница?
Материјална чињеница мора бити управо то — чињеница која се може подржати. То мора умањити вредност имовине или представљати опасност за станаре. Али то може бити и једноставно информација која би утицала на легитимитет и извршност уговора.
- Алтернативни назив: Материјална штетна чињеница
Прецизни детаљи о томе шта чини или не представља материјалну чињеницу могу се донекле разликовати у зависности од државе.
Како функционишу материјалне чињенице
Агенти, брокери и продавци имају обавезу у свим државама да открију или обелодане информације које би могле утицати на продају имовине. На пример, агент који је у прошлости показао некретнину на којој је у то време била оштећена вода требало би да открије ове информације потенцијалним купцима, чак и ако штета није видљива годинама касније.
Купци би могли да преиспитају колико ће понудити или чак да ли желе да остану у договору ако знају за било какву значајну штету од воде.
Врсте материјалних чињеница
Материјалне чињенице могу варирати од физичких недостатака до нечег мање опипљивог, као што су гласине о духу који обично звецка ланцима на тавану.
Стање дома и проблеми са поправком
Познати недостаци у структури морају бити откривени као материјалне чињенице у скоро свакој држави. Потенцијални купац би се предомислио или понуду цене ако би сазнао за проблем са кровом или темељем.
Већина зајмодаваца захтева инспекције и процене куће које ће највероватније открити озбиљне недостатке, чак и ако их агент или продавац не открију. Ове ствари се углавном не могу сакрити.
На пример, агент за некретнине који је првенствено радио као агент за купце показао је кућу потенцијалном купцу. Купац је донео још једну одлуку о куповини након што је покупио угао простирке и открио значајну пукотину у основи на већем делу пода главне просторије. Продавац и/или агент за листинг су имали обавезу да открију ове информације.
Убиство или смрт у кући
Ова категорија је наведена као „емоционални недостатак“ у неким државама. То укључује убиства, смрти или друге насилне злочине који су се могли догодити на имању.
Проверите са својом државом да бисте сазнали шта се сматра за пријаву у случају емоционалних недостатака. Могу постојати ограничења у погледу временских оквира и смрти природним узроцима или самоубиством.
Суд у Пенсилванији донео је преседанску одлуку да претходно убиство у кући није материјална чињеница и да не треба да буде обелодањено, али то је само једна држава. Дефинитивно ћете желети да погледате правила своје државе ако знате да је убиство почињено у кући. Суд у Калифорнији учинио је управо супротно и пресудио за купца коме није речено о убиствима у кући коју су купили.
Понекад чак и насилне смрти морају бити откривене, чак и ако се технички или правно не сматрају убиством. Пример би био пуцање на уљеза у кући из самоодбране.
Хаунтед Хоусес
Приче о духовима, прогонима и паранормалним активностима не сматрају се материјалном чињеницом у многим државама. Може се причати да се имање налази у близини древног гробља, или је можда претходни власник одвојио део задњег дворишта за своје вољене љубимце који су прошли.
Понекад је најбоље да само откријете ако не можете бити сигурни шта би требало да буде откривено без истраживања.
Животиње као материјалне чињенице
Продавци морају открити да ли кућа има проблема са животињама или штеточинама у неким државама. Тексас захтева откривање пчелињих ројева, шкорпиона и бесних животиња, али нису само проблеми са животињама као што је овај оно што морате да узмете у обзир када продајете свој дом. Проблеми са животињама могу се проширити на комшијиног пса који непрестано лаје или на некога у комшилуку ко гаји кокошке.
Брокерска кућа у случају Ајове морала је да плати одштету због тога што купцима није на одговарајући начин открила чињеницу да постоји ограничење ХОА од једног пса по пребивалишту. Купци су сазнали и прекинули посао. Сезонски проблеми довели су до тога да кућа остане на тржишту неко време и да се продаје за мање него што су почетни купци понудили.
Захтеви за откривање материјалних чињеница
Агенти за некретнине и њихови брокери су у опасној територији ако не открију нешто што знају, чак и ако мисле да то не морају да ураде. Добро правило које треба следити је да једноставно наставите и откријете информације како бисте избегли тужбе ако се питате да ли бисте уопште требали.
Одштета досуђена у парници због неоткривених материјалних чињеница може се кретати од казнене до изузетно лоших случајева (новчана награда се подразумева као казна продавцу и/или агенту) до компензационог (продавац и/или агент мора купцу да надокнади трошкове поправке питање). Опет, може зависити од државе.
Постоји велика шанса да би купцу сметало ако би вас информације навеле да двапут размислите о томе да их откријете.
Неке државе, као што је Мериленд, иду корак даље и захтевају да продавци и власници лиценци за некретнине морају открити да ли су уопште „требали“ да знају за материјалну чињеницу.Орегон обавезује продавце и носиоце лиценци да траже савет стручњака ако мисле да би могао постојати проблем, али проблем је изван њихове области стручности.
Питање је, међутим, лакше за агенте и брокере који практикују ексклузивна агенција за купце. Они представљају само купце, а не продавце, и лако је задржати њихов најбољи интерес на врху листе.
Кључне Такеаваис
- Материјална чињеница је информација која би утицала на одлуку купца да купи некретнину или на то колико би могао да плати за њу ако би био свестан тога.
- Материјалне чињенице могу укључивати структурна оштећења или „емоционалне“ информације о имовини, као што је да је неко тамо убијен.
- Продавци и власници лиценци за некретнине су законски обавезни у свим државама да открију материјалне чињенице, али тачна правила за то и шта тачно мора бити откривено могу варирати.
- Рад са обученим и лиценцираним агентом за некретнине или брокером у вашој области помоћи ће вам да избегнете најскупље грешке неоткривања материјалних чињеница.
