Када раде са продавцима на одређивању цене на листи или са купцима да провере вредност пре понуде за куповину, агенти за некретнине раде оно што је познато као упоредна анализа тржишта или ЦМА.
Одласком у евиденцију продате имовине, стручњак за некретнине бира недавно продате некретнине које су сличне предметној имовини и на истом географском подручју. Упоређивањем ових својстава и прилагођавањем разлика у карактеристикама, врши се процена вредности предметне имовине. Међутим, темељни професионалац за некретнине ће урадити други другачији ЦМА за продавца или купца.
Други детаљни ЦМА би укључивао поређења са тренутно наведеним сличним некретнинама у овој области. Користио би се исти процес, али са тренутно наведеним својствима. Ово би омогућило процену тренутне конкуренције и могло би довести до повећања или смањења процене на основу продатих некретнина.
Квалитет упоредивих селекција
Од кључног значаја за тачност ЦМА у одређивању тржишне вредности је избор најбољих упоредивих некретнина. Три агента који изаберу чак и једну различиту упоредиву од три или четири коришћена могу доћи до веома различитих процена. Ово се често дешава када продавац купује агента за листинг. Добијају процену вредности од неколико агената и изненађени су разликама. Нажалост, често онај који им даје највећи број је онај који добије листу, а обично то није добар број.
Постоји неколико ствари које треба узети у обзир при избору компа:
- Када је имовина продата: Продаја у прошлости више од два или три месеца није добра компензација, посебно на тржиштима која се брзо развијају. Што је продаја новија, мања је вероватноћа да се тржиште довољно померило да би цене некретнина биле ирелевантне у време ЦМА.
- Где се имовина налази: Најбоља ситуација је да се кућа налази у истој парцели. То није могуће у великом броју случајева, тако да је следеће разматрање лоцирање компа у истом суседству или општој области. Када на тај начин не можете да добијете одговарајуће компензације, веома сличне куће у сличним деловима у другим деловима града могу бити једини расположиви ресурс.
- Карактеристике дома: Када је у питању број спаваћих соба, купатила, квадратура куће, величине парцеле и других карактеристика куће, упоредиви домови би требали бити слични као могуће. Ретко је, осим у великим поделама колачића, да ћете добити све ове ствари за тачно поређење.
Квалитет подешавања
Ова последња ставка изнад нас доводи до расправе о томе како компензирамо наш прорачун за разлике у структурама. Ми вршимо прилагођавања, слично као код проценитеља, да бисмо прилагодили продате цене упоредивих кућа како би боље одговарале нашој предметној имовини.
Другим речима, ако имамо кућу са 3 спаваће собе, 2 купатила са гаражом за два аутомобила и 2100 квадратних метара стамбене површине, покушаћемо да пронађемо три или четири компа са свим тим карактеристикама истим. Међутим, ретко ћемо, па ћемо морати да прилагодимо њихове продајне цене.
- Рецимо да један комп има само две спаваће собе. Морамо претпоставити да би се продао за више новца са три, тако да ћемо додати нешто новца назад његовој стварној продатој цени да бисмо га прилагодили да је имао три спаваће собе. Исто важи и за купатила и гаражна места.
- Ако је обрнуто, рецимо три купатила када је наш предметни дом имао само два, онда бисмо у нашем прилагођавању одузели вредност купатила од продате цене.
- Не морамо ништа да радимо са квадратуром док не урадимо коначни прорачун.
Када прилагодимо продате цене наших упоредивих кућа, сваку продату цену делимо са њиховим квадратним стопама да бисмо добили продату цену по квадратном метру. Ми усредњујемо оне за наше три или више компа да бисмо добили једну просечну вредност по квадратном метру. Затим то једноставно помножимо са квадратуром наше предметне куће да бисмо добили нашу процењену тренутну тржишну вредност.
Ту имате ширу слику извођења ЦМА, али ћете желети да удубите и научите више и да вежбате пре него што их урадите за клијенте.
