Куповина инвестиционе некретнине укључује темељно истраживање и процену. Желите да себи пружите најбољу шансу за добру инвестицију. Ево четири критеријума која треба да погледате пре куповине следеће некретнине за изнајмљивање.
Локација некретнине је кључна
Не можете променити локацију некретнине, тако да је то једна од најважнијих ствари коју треба узети у обзир приликом процене потенцијалне инвестиције. На пример, постоји неколико предности куповине имовине која има приход у близини а колеџ. Теорија је да ће увек бити нових студената који траже смештај, родитељи ученика често плаћају кирију и често можете да наплатите већа кирија због пожељности подручја и повећане потражње за становима.
Карактеристике локације које треба узети у обзир:
- Да ли је градско, приградско или рурално?
- Колико су удаљене потрепштине као што су продавнице, куповина, превоз, школе и болница?
- Замислите тип станара који би желео да тамо живи - породице, старије особе, самци, средња класа, итд.
- Да ли постоји велика потражња за изнајмљивањем у овој области?
- Колико је поштено у односу на ваше примарно место становања?- Ако је далеко, мораћете да узмете у обзир путне трошкове због путовања на посао и опортунитетне трошкове због изгубљене продуктивности.
- Да ли је комшилук стабилан, шири се или је у опадању?- Има ли много слободних имања или има много новоградње?
- Да ли видите прилику за раст у будућности?- На пример, гради се нова железничка пруга која повезује велики град, или се нова компанија сели у то подручје и отвара нова радна места. Ово може драматично повећати пожељност локације.
Покрените бројеве
Упознајте свој буџет:
- Колико новца можете уложити у ову инвестицију?
- Колико сте спремни да изгубите?
- Ако су вам потребна додатна средства, одакле ћете их добити?
- Колико ће вам требати да позајмите?- Колика ће бити ваша месечна отплата хипотеке и каматна стопа?
Одредите вредност имовине:
- Затражите евиденцију стварних прихода и расхода за имовину. Ако ниједан није доступан, уверите се да сте у могућности да разумно предвидите оперативне трошкове.
- Израчунајте нето оперативни приход (НОИ) за имовину.
- Која је стандардна стопа слободних радних места за вашу област?
- Колика је пројектована закупнина за имовину?
- Колико би коштало осигурање?
- Колико су порези?
- Шта ће годишње одржавање имовине трошак?
- Да ли сте одредили стопу капитализације вашег тржишта (Цап Рате)? Ако нисте свесни лимита вашег тржишта, локални посредник за некретнине обично може да вам пружи ове информације.
- Након што сте одредили Цап Рате, сада можете поделити НОИ са Цап Рате и добити тренутну вредност својства.
- Да ли сте урадили компаративну анализу тржишта (ЦМА)?
- За шта се продају упоредиве куће у околини? Било да купујете некретнину за изнајмљивање или желите да промените кућу, желећете да будете сигурни да не плаћате превише за некретнину.
Направите листу потребних поправки
Које поправке вам одговарају?
- Да ли желите некретнину којој су потребне само козметичке поправке као што су фарбање и нови тепих, да ли сте у реду са умерена количина посла или вам је пријатна рехабилитација црева, укључујући нове водоводне инсталације, електричне инсталације, подове, зидове, итд.)
Можете ли приуштити неопходне поправке?
- Цена поправке ће се значајно разликовати у зависности од тога да ли сте у могућности да то урадите сами или морате да ангажујете неког другог да то уради.
- Радна снага кошта више у одређеним деловима земље од других.
- Цена материјала зависи од вредности имовине. Требаће вам квалитетнији материјали за имовину вредну милион долара него за имовину од педесет хиљада долара.
- Поправке ће увек коштати више него што сте планирали. Буџет и процењено време завршетка се често удвостручују. Не само да ћете платити више за стварну поправку, већ ћете платити и додатне трошкове финансирања, назване „меки трошкове", да плати хипотеку, порез на имовину и осигурање на празну имовину док се ове додатне поправке завршено.
Разумети тренутно тржиште некретнина
Покушај да преокренеш МцМансион током рецесије неће бити најлакши подухват. У рецесији, куповина одузете имовине за изнајмљивање станарима може бити боља опклада за успех. Ако купите тај МцМансион и имате новца да га држите седам година док га не продате за профит, онда, да, то може бити потенцијално добра инвестиција. Да ли желите да брзо купујете и продајете или планирате дугорочну стратегију држања.
Још једна ствар на коју треба обратити пажњу приликом куповине некретнине је њена препродајна вредност. Веома пожељна средства су она која се лако могу купити и продати без обзира на тржиште. Они су увек тражени. Замислите их као потрепштине, попут хлеба и воде.
Људима није потребна кућа са базеном у приземљу и салом за ТВ екране. Људима је потребна кућа са чистим купатилом и јаким кровом. Желите да се ваша имовина допадне што већем броју људи, тако да имате највећи број потенцијалних закупаца и купаца.
