Некретнина инвестирање може бити за краткорочне профите или за дугорочне новчане токове од закупа. Многи људи би волели да буду инвеститори у некретнине, али им недостаје готовина за уплате. Они мисле да куповина и држање, или куповина и флиппинг, су једини начини да зарадите новац.
Не тако. Можете почети са само неколико стотина визиткарти. Ваша жеља и мало рада на ногама могу се за кратко време претворити у готовину у вашем џепу.
Стратегије за улагање без готовине
Гуруи проповедају и подучавају бројне методе улагања широм телевизије, у штампи и на интернету. Од тога можете много научити веб странице за улагања у некретнине, али пазите на плаћање скупих курсева или менторства.
На вама је и даље да искористите то знање, да изађете и примените оно што сте научили, ма колико вас инструктор знао и научио.
Неколико техника вам може помоћи да зарадите новац од некретнина, а да не почнете са много новца - или чак и уопште.
Бирд-Доггинг вс. Дугорочни најам
Морате разумети ко су ти инвеститори пре него што заиста можете да цените њихову вредност. Већина људи о птичијем псу размишља као о "перају", некоме ко купује куће, поправља их, а затим их брзо продаје за профит, и то је углавном тачно.
Праћење птица је помало као бити а велетрговац, и за почетак није потребан новац, само неке визит карте и труд. То може учинити улагање у некретнине бизнисом за просечну особу са мало новца.
Затим, ту је дугорочни инвеститор који купује куће као некретнине за изнајмљивање, реализујући ток готовине и апресијацију током времена. Било која од ових стратегија улагања у некретнине може бити веома профитабилна. Оно што ћете изабрати зависи од ваших циљева, темперамента и толеранције на ризик.
Уметност псећења птица
Многи од ваших циљних инвеститора ће још један успешан посао и нешто новца који желе да уложе у некретнине. Вођење њиховог пословања захтева већину њиховог времена, тако да се ослањају на традиционалне ресурсе као што су агенти за некретнине који им помажу да лоцирају послове са инвестиционим некретнинама.
Обично ће платити више него што би требало за ове послове јер агенти раде на томе Услуга вишеструких листа (МЛС) инвентар. Нема много флексибилности у одређивању цена, посебно када су у питању провизије агената.
Многи од ових инвеститора купују више некретнина. Шта мислите како ће реаговати ако им кажете да можете да им донесете понуде за 10% до 40% мање од онога што тренутно плаћају?
Што мање ови инвеститори плаћају за кућу, то ће им бити бољи повраћај улагања (РОИ) из тока готовине и пре ће имати закључани капитал. Они желим пса птица да им донесе послове.
Можете пронаћи власнике кућа који морају да продају, а још нису били у могућности, или власнике кућа са тешкоћама са хипотеком или претећим запленама, кроз рад, истраживање и истрагу.
Потражите куће које агенти за некретнине не наводе. У ствари, неки пси за птице имају агенте за некретнине који им хране оловке када власник куће у невољи није могао да прода. Пас птица доноси инвеститору профитабилна улагања, а накнаде могу бити између 2.000 и 10.000 долара по послу када се продаја затвори.
Задаци: Професионалци...
Други начин да зарадите новац у улагању у некретнине без коришћења сопственог новца је кроз задатке. То није компликован процес, али захтева да ваш купац буде у реду пре него што закључавате се у купопродајни уговор.
Заправо ћете склопити сопствени договор са продавцем и написати а купопродајни уговор. Уговор ће назначити да је купац „Ваше име и/или додељује“. Ова формулација вам омогућава да уговор доделите неком другом, вашем купцу.
Не треба вам сагласност продавца. Обично то мора бити купац у готовини, али то је обично случај када обављате овакве послове. Продавац ће једноставно бити обавештен о томе твој купац је сада њихов купца и да ће се трансакција одвијати нормално у складу са условима купопродајног уговора.
...И против
Мораћете продавцу да дате депозит. Овај новац се депонује код компаније која се бави затварањем и неће вам бити враћена на крају дана или ако би посао из неког разлога требало да крене на југ. Новац ће бити пренет вашем купцу при затварању.
Желећете да ваш депозит буде што мањи јер увек постоји одређени ризик да се посао на крају неће закључити.
У већини случајева нисте плаћени док се посао не закључи, иако ћете можда моћи да добијете своје накнаде време када пребацујете уговор на своје инвеститоре ако редовно сарађујете њих.
Наравно, можда ћете моћи и то да добијете зарадити новац унапред пре него што закључате кућу ако сте добро повезани са одређеним купцима и можете да им опишете посао и добијете вербалну обавезу.
Позадина затварања
Стамбени и хипотекарни неред који је почео да се одвија 2007. године створио је много промена у пословима кредитирања и трансакција некретнинама. Компаније за власништво су некада биле спремне да изврше двоструко затварање и финансирају један посао приходима другог, али то је реткост у 2019.
Међутим, постоји начин за велепродају и преокрет некретнина са узастопним затварањем без коришћења сопственог новца. Први услов је да морате имати успостављен профитабилан велепродајни уговор. Морате имати прву некретнину купљену по правој цени и спремног инвеститора да је купи од вас уз добру зараду.
Зарада мора бити довољна да покрије накнаду која ће вам бити потребна да бисте искористили новац других људи да бисте закључили први посао како бисте могли да затворите другу продају свом инвеститору. Накнада обично износи најмање 2.500 долара и може се заснивати на проценту позајмљеног износа.
Трансакционо финансирање је процес добијања веома краткорочног зајма за финансирање једног посла са накнадним затварањем ради продаје имовине истог дана или најмање у року од 24 сата. Трансакциони зајмодавац ће пласирати средства која су неопходна за закључење првог посла са власничком компанијом.
Можете прећи на други посао када се први уговор затвори, обично заказан одмах иза њега. Завршна изјава за тај посао ће одражавати исплату трансакцијском зајмодавцу за износ који су позајмили на првом послу, плус њихову накнаду. Добијате баланс и свој профит.
Опције закупа
Основне компоненте стратегије закупа су закуп са месечним плаћањима и опција куповине имовине на крају периода закупа.
На пример, желите да поседујете кућу као некретнину за изнајмљивање, али немате довољно новца за учешће. Можда чак имате кредитних проблема који би позајмљивање учинили прескупим. Дакле, лоцирате високо мотивисаног власника куће који није био у могућности да продаје путем маркетинга са бандитским знаковима, новинским и Крејгслист огласима, или само препорукама од уста до уста.
Пример опције закупа
Кућа би могла да вреди 200.000 долара на тренутном тржишту. Стање хипотеке је 150.000 долара, а плаћања власника кућа су 1.100 долара месечно са порезима и осигурањем. Један супружник је отпуштен са посла, а други је нашао бољи посао, тако да ускоро треба да се преселе.
Понудите да изнајмите свој дом на три године са плаћањем закупа једнаким плаћањима за кућу - 1.100 долара месечно. Платите им 1.500 долара као бесповратну опцију закупа у замену за право – али не и обавезу – да купе кућу на крају закупа за 160.000 долара.
Користите маркетиншке или друге методе да лоцирате закупца за кућу који је спреман да вам плати 1.200 долара месечно да бисте га изнајмили. Закупац ће потписати минимално а једногодишњи закуп. Порези и осигурање ће остати онакви какви јесу током трогодишњег закупа, а за те ставке ће се побринути депозитни депозит у плаћању хипотеке власника.
Ево како све функционише:
- Ваша исплата: 1.100 УСД к 3 за плаћање закупнине за први и последњи месец и сигурносни депозит је 3.300 УСД, плус 1.500 УСД за плаћање опције закупа. Ваш укупни износ готовине је 4,800 долара.
- Новац: 1.200 УСД к 3 за први, последњи и сигурносни депозит = 3.600 УСД.
Ово је најгори сценарио за илустрацију. Немате 1200 долара у џепу. Али ако би било боље да преговарате са продавцем и одложите депозит или га потпуно укинете, ово би испало на профит од 300 долара. Исто тако, покварили бисте се чак и ако бисте нашли станара који је спреман да искашља 1.600 долара месечно.
Све се може свести на ваше преговарачке вештине.
А идеја је да се контролише овај дом и да се на крају закључи профитабилна куповина по тој нижој цени, а да се у међувремену не уложи превише новца. Имовина већ вреди више од цене коју треба платити и вероватно ће ценити током трогодишњег закупа. То се може показати као значајан повраћај ваше инвестиције.
Изнајмљивање сендвича
Закуп сендвича је управо оно што назив имплицира: две опције закупа са вама, инвеститором, у средини.
Желећете опцију да купите некретнину уз попуст на крају периода закупа, и мораћете да пронађите закупца који жели да купи кућу, али не може због кредитних проблема или недостатка новца за пад плаћање. Већина људи у овој ситуацији радо купује уз опцију закупа, тако да имају времена да побољшају свој кредит и заједно добију учешће.
То би функционисало слично опцији закупа, али проналазите некога ко жели да изнајми-купи или изнајми ради поседовања, а не редовног закупца. Сви бројеви би били исти, али би закупац/купац био власник куће на крају трогодишњег периода закупа.
Закупац/купац сада не само да плаћа први, последњи и сигурносни депозит унапред, већ такође врши бесповратну уплату за право куповине куће по истеку закупа. Станар/купац такође пристаје да плати 175.000 долара за кућу.
Сада ваш новчани ток изгледа овако:
- Истих 4,800 долара излази.
- 1.200 УСД к 3 је 3.600 УСД, плус плаћање опције закупа од 1.500 УСД од закупца/купца доноси 5.100 УСД.
Зарадићете 300 долара унапред, 100 долара месечно за преостала 34 месеца или 3.400 долара и профит од 15.000 долара продајом куће за више од првобитног уговора о куповини имовине. Ваш бруто профит је 18.700 долара са нула долара стварно уложених.
Још једна предност ове стратегије је та што се закупац/купац нада да ће поседовати кућу и логично је да ће се, стога, боље бринути о њој. У ствари, неки инвеститори преговарају о закупу који захтева од станара да плате првих 100 долара или више за било какве поправке.
Трошкови су минимални када се осигурање и порези плаћају кроз првобитну исплату хипотеке.
Опције закупа и сендвич закупи су стратегије које инвеститори у некретнине често користе како би додали некретнине у своје портфеље и изградили месечни новчани ток.
Друге опције изнајмљивања
Морате да имате кров над главом док све ово инвестирате, тако да бисте могли да размислите о комбиновању сопствених потреба са могућношћу да зарадите новац и изађете напред. Ово ће такође захтевати најмање а мало новац из џепа, али бисте дугорочно могли напредовати.
Дуплекс можете купити за мање од 5% ако имате добар кредит и лично заузимате једну од јединица. Изнајмите другу и искористите приход да платите неке, ако не и све своје хипотеке док их на крају не продате, идеално за профит након што имовина порасте.
Друга опција је да купите породичну кућу, а затим да тамо живите годину дана. ВА и УСДА нуде кредите без новца, а ФХА зајам се може добити за само 3,5% од 2018. - под условом да је то ваше пребивалиште, али не морате да живите тамо заувек.
Останите неко време, а затим га изнајмите за довољно да покријете плаћање хипотеке. Нека имовина цени, отплатите своју хипотеку током времена и изградите капитал и нето вредност.
