Lär dig om hyresavtal för industriutrymmen

Medan restriktioner och arrendevillkor är viktiga överväganden när man letar efter kommersiella eller industriella utrymmen, för de flesta nya företag är den månatliga hyreskostnaden ofta den avgörande faktorn. Kommersiella leasingavtal kan ha extra avgifter utöver hyran, så se till att du förstår vilka extra kostnader är genom att veta följande:

• Vad din grundhyra är på det användbara kvadratmeterantalet: Många kommersiella hyresavtal har en grundhyra, vilket är vad du betalar för den faktiska kvadratmeteran av utrymmet. Däremot kan "laddningar" och "CAM"-avgifter läggas till denna kurs, vilket ökar din månadshyra.
• Om villkoren i ditt hyresavtal är förhandlingsbara: Förhandlingsbara villkor inkluderar grundhyran, fri hyra, depositioner, hyrestidens längd, hur mycket din hyra och avgifter kan höjas varje år och alternativ för förnyelse av hyresavtalet.
• Om det tillkommer kostnader utöver hyran: Fråga om det finns några särskilda skatter, fastighetsavgifter, lastavgifter, CAM eller andra avgifter. Om så är fallet, få dem skriftligen och se till att varje avgift identifieras individuellt; du bör veta hur mycket varje avgift kommer att kosta dig och hur ofta du måste betala avgiften/avgifterna.
• Framtidens kostnader: Vet hur mycket din hyra (och eventuella andra avgifter) kan höjas varje år. Om det finns ett tak på 1 % varje år på lastavgifter kan det låta rimligt, men det betyder inte att din grundhyra kommer att vara begränsad till 1 %. För att kompensera för låga tak på andra avgifter kan din hyresvärd försöka hålla dig med en hyreshöjning på 15 %.
• Vad ingår i hyran: Förstå vilka skatter, verktyg och tjänster – som landskapsarkitektur, säkerhet och utskick – som omfattas av ditt hyresavtal.

Att bestämma om det är meningsfullt för ditt företag att hyra industriutrymme

Kommersiella och industriella utrymmen kan erbjuda många alternativ som traditionella kontorsytor inte kan, men de kan också ha vissa begränsningar som traditionella affärs- och handelsparker inte har. Se till att ställa frågor om eventuella restriktioner som kan läggas på ditt företag i en industripark innan du skriver på ett hyresavtal. Frågor du bör ställa om fastigheten som du kanske vill ha behandlat i ditt hyresavtal, inkluderar:

• Begränsningar för entreprenörer och tjänster: Kontrollera om industriparken kräver att du använder specifika leverantörer eller entreprenörer för skyltar, belysning, renoveringar, utbyggnader eller andra tjänster som larm, telefon, kabel etc.
• Reklam- och utseendebegränsningar: Det kan finnas begränsningar som kan påverka ditt företag, till exempel måste alla skyltar vara i svart och vitt, inte större än 2 fot eller exakt 5 fot från marken. Alla dessa saker skulle göra det svårt att skilja ditt företag från andra, eller att bli sedd på avstånd.
• Kabel och telefon redo: Om ditt utrymme inte är klart för kabel eller telefon, kontrollera var du kan få dessa tjänster och vilka de lokala leverantörerna är.
• Verktyg: Du bör veta vilka offentliga och privata verktyg du kan använda eller komma åt från din enhet och om du kommer att skapa dina egna verktygskonton; vissa hyresvärdar kan betala dina elförsörjningar och sedan fakturera dig för dem. Anteckna om hyresvärden inte är skyldig att bevisa vad du är skyldig om du inte faktureras direkt från elbolag.
• Parkerings- och trafikbegränsningar: Det kan finnas begränsningar för antalet parkeringsplatser du och dina kunder kan använda. Om inte, så finns det sannolikt inga restriktioner för andra hyresgäster också.
• Kontorstid: Vissa industriutrymmen har restriktioner för öppettider eller veckodagar där du kan driva ditt företag eller ta emot kunder och kunder.
• Typ av företagsskydd och begränsningar: Kommer det att finnas några begränsningar för arten av verksamheten du driver? Om du till exempel planerar att öppna en antikaffär, finns det några begränsningar för vad du kan sälja, eller, Om du säljer en vara, kommer hyresvärden att tillåta andra liknande, konkurrerande företag att öppna medan du är hyresgäst? Ett exempel på varför detta är så viktigt att fråga och få skriftligen är om en befintlig hyresgäst har en dockbutik med skydd för detaljhandelsprivilegier i hyresavtalet kan en antikaffär förbjudas att sälja antika dockor eftersom att sälja dockor skulle konkurrera med en befintlig hyresgästs företag. Du vill försäkra dig om att ditt företag har liknande skydd inom industrikomplexet.

Ta itu med utbyggnader och renoveringar

Hyresavtal kan vara komplicerade, och om du planerar att ta ett utrymme "i befintligt skick" och göra ändringar i det, se till att ta upp dina planerade förändringsplaner i hyresavtalet. Frågor att ställa om renoveringar och utbyggnad av utrymmen inkluderar:

• Kan man bygga ut eller renovera det befintliga utrymmet? Om inte, hitta ett annat utrymme; du kanske inte behöver bygga ut utrymme nu, men begränsa aldrig ditt företags framtida tillväxtpotential och oförutsedda behov.
• Områdesförordningar: Finns det några zonindelningsförordningar som skulle påverka hur du kan bygga ut utrymme?
• Intressekonflikter: Är du skyldig att använda hyresvärdens entreprenörer? Om så är fallet, betrakta detta som ett starkt negativt.
• Godkännanden som behövs: Vilka särskilda tillstånd eller godkännande behöver du få i förväg från staden, länet eller hyresvärden?
• Förbättringsincitament: Kommer hyresvärden att erbjuda någon hyresreduktion, hyreskrediter eller andra ekonomiska incitament för att bidra till kostnaderna för renoveringar och utbyggnader?
• Undvik "värdeökningar" i hyran: Om du ökar värdet på utrymmet genom att bygga ut eller renovera, kommer detta att tillåta hyresvärden att höja din hyra proportionellt?
• Tidsbegränsningar: Kommer det att finnas några tidsramar som krävs av din hyresvärd, stad eller län för att slutföra lagerrenoveringar och utbyggnader?
• Tillstånd krävs: Vilka särskilda tillstånd behöver du för att renovera eller bygga ut ditt utrymme, och kommer din hyresvärd hjälpa dig att få dessa tillstånd?