Om en hyresfastighet inte sköts på rätt sätt kommer den att hamna i spillror. Lyckligtvis finns det flera olika sätt att hantera fastigheter för att passa alla hyresvärdars behov. Du kan vara helt hands on, eller så kan du bestämma dig för att lägga ut allt. Här är tre förvaltningsstrategier för varje potentiell hyresvärd att överväga som kommer att hålla din fastighet igång, igång och generera intäkter.
3 strategier för att hantera hyresfastigheter
Innan du kan välja rätt strategi för dig måste du förstå alla de olika områden av en hyresfastighet som behöver hanteras. En hyresvärds förvaltningsansvar kan delas upp i tre delar:
- Hantera hyresgäster
- Hantera fastighetsunderhåll och inspektioner
- Hantera ekonomi
1. Hantera hyresgäster
Detta är den del av hyresfastighetsförvaltningen som är mest omedelbar och mest uppenbar. Men att vara en framgångsrik hyresvärd innebär mycket mer än att bara ta in hyra. Du måste hantera:
- Hyra samling: Ställa in förfallodatum. Samlar hyra varje vecka eller månad. Fastställande av förseningsavgifter och anståndstider. Hanterar obetald hyra.
- Hyresavtal: Att verifiera att hyresavtalet innehåller alla juridiska villkor som krävs av din delstats hyresvärdslagstiftning. Se till att hyresavtalet är uppdaterat med den senaste versionen av lagen. Hantera leasingstart och slutdatum för alla hyresgäster.
- Hyresgästkontroll: Annonsledig tjänst. Ställa in möten. Verifiera information om ansökningar. Du kan också avgöra om vissa hyresgäster passar bra.
- Flytta in: Undertecknar hyresavtal. Gå igenom regler, krav och föreskrifter. Samlar in deposition och första månadens hyra. Gå igenom och notera hyresenhetens nuvarande skick.
- Flytta ut: Att verifiera att hyresperioden faktiskt är över. Kontrollera hyresenhetens skick för eventuella skador. Börjar processen för att hitta en ny hyresgäst till en lägenhet.
- Hyresgästklagomål: Att ställa in klagomål. Skapar en spelplan för att åtgärda problemet.
- Reparationsförfrågningar: Svarar snabbt på förfrågningar. Att prioritera vikten av reparation. Göra reparationen själv eller anlita någon att göra det.
- Vräkning av hyresgäster: Skickar hyresgästen enligt lag före avhysning. Ansökan om vräkning hos domstolen. Förbereder dina bevis som stöder skäl för vräkning.
2. Hantera fastighetsunderhåll och inspektioner
Den andra huvuddelen av hyresfastighetsförvaltningen är själva fastigheten. Den fysiska strukturen behöver underhållas för hyresgästernas hälsa och säkerhet. Ditt försäkringsbolag kan också kräva att vissa delar av strukturen, såsom taket, uppfyller vissa standarder eller så kommer de att vägra att försäkra fastigheten.
- Underhåll: Klipper gräset. Plockar upp löv. Skottar snö. Att ta ut skräpet. Hålla alla gemensamma utrymmen rena. Se till att hyresgästerna har tillgång till rinnande vatten hela tiden och värme på vintern. Åtgärda takläckor, VVS-läckor, spruckna plattor, lösa ledstänger, trasiga dörr- eller fönsterlås.
- Inspektioner: Du kommer att behöva ta itu med inspektioner från staden och till och med från din långivare och försäkringsbolag. Stadsinspektionerna ska se till att din fastighet följer vissa hälso- och säkerhetsregler. Långivaren och försäkringsbolaget inspekterar fastigheten för att se till att egendomen är värd det belopp de lånar ut eller det belopp de försäkrar den för.
3. Hantera ekonomi
Den tredje delen av förvaltningen som du kommer att behöva hantera när du äger en hyresfastighet handlar om ekonomin. Du måste förstå hur mycket pengar som kommer in varje månad och hur mycket pengar som går ut.
- Hyresbetalningar: Hur mycket du samlar i hyra varje månad.
- Amortering: Vad du betalar varje månad på ditt bolån.
- Försäkring: Hur mycket betalar du för att försäkra din egendom.
- Skatter: Vad är din årliga fastighetsskatt.
- Verktyg: Om hyresgästerna inte är ansvariga för att betala för verktyg, hur mycket vatten-, gas- och elräkningar är varje månad för fastigheten.
- Avgifter/böter: Avgifter du kan få betala för fastighetsbesiktning eller rättegångskostnader. Oväntade böter för underhållsfrågor på fastigheten.
3 Uthyrningsstrategier
Nu när du förstår de olika områdena i en hyresfastighet som behöver hanteras kan du bestämma hur du vill hantera dessa områden. Det finns tre huvudsakliga tillvägagångssätt:
- Gör-det-själv-hantering
- Hälften gör det själv/hälften outsourca
- Outsourca hantering helt
1. Gör-det-själv-hantering
I detta förvaltningssätt är du ansvarig för allt, därför gör det själv. Det är du som tar in hyra, skottar snö och betalar in din skatt.
Fördelar
- Total kontroll: Som hyresfastighetsägare är du företagare. När du gör allt själv vet du vad som händer i alla delar av din verksamhet.
- Medveten om problem snabbt: Eftersom du har din hand i alla delar av ledningen kan du direkt se när ett problem uppstår. Tyvärr, eftersom du är ansvarig för allt på din fastighet, kanske du fortfarande inte kan lösa detta problem direkt.
Nackdelar
- Brist på kunskap: Det är omöjligt att vara expert på allt. Om du hade anlitat en revisor för att lämna in dina skatter, istället för att göra det själv, kan revisorn ha fått flera avdrag som du inte var medveten om. Om du hade anlitat en advokat för att förbereda ditt hyresavtal, istället för att förbereda ditt eget hyresavtal, kan advokaten ha inkluderat vissa hyresgästerlagar för statlig hyresvärd som du förbisett. Om du hade anlitat en fackman för att installera taket på din fastighet, istället för att installera det själv, kanske du inte behövt ta itu med en takläcka.
- Överväldigande: Att vara allt för alla människor kan bli för mycket. Eftersom du tar ansvar för allt kan du vara mer benägen att göra misstag.
Bäst för
- Hyresvärdar med ett litet antal hyresrätter.
- Hyresvärdar som tidigare ägt företag.
- Hyresvärdar med tidigare erfarenhet av att hantera uthyrning.
- Hyresvärdar som vill ha kontroll.
2. Hälften gör-det-själv/hälften outsourca
I detta tillvägagångssätt för förvaltning av hyresfastigheter förvaltar du de områden som du känner att du har expertis inom och outsourca sedan de områden som du inte känner dig lika bekväm med eller helt enkelt inte har lust till hantera.
- Lägg ut juridiska frågor på entreprenad
Som ett exempel kan du bestämma dig för att lägga ut alla uthyrningsfrågor som involverar juridiska frågor. Du kan må bra av att sköta fastighetens ekonomi, det dagliga underhållet och hyresgästklagomål, men är väldigt obekväm när det kommer till juridiska frågor. I det här fallet kan du anlita en advokat för att hantera eventuella juridiska frågor som uppstår. Detta kan inkludera att utarbeta ditt hyresavtal så att det överensstämmer med alla din delstats hyresvärdslagar och hantera alla vräkningar av hyresgäster.
- Outsourca underhållsfrågor
I det här scenariot skulle du anlita en hantlangare eller byggnadsföreståndare för att hantera alla underhållsfrågor, men skulle själv hantera alla andra förvaltningsförpliktelser.
Fördelar
- Frigör tid: Om du inte gör allt har du mer tid, punkt. Hur du använder den här tiden är upp till dig. Du kanske uppskattar mer tid med din familj eller så kan du använda denna tid för att hitta ytterligare investeringsmöjligheter.
- Har experter: Du ger upp kontrollen till andra som förhoppningsvis vet mer än du inom ett visst område.
Nackdelar
- Lita på andra: Du litar på att dessa människor vet vad de gör och att de har ditt bästa i åtanke.
Bäst för
- Hyresvärdar med växande antal hyresrätter.
- Den genomsnittliga hyresvärden.
3. Outsourca hantering helt
I denna förvaltningsstrategi äger du fastigheten, men har ingen lust att vara en praktisk förvaltare. Du känner att din styrka ligger i fastighetsvalet, inte i att sköta den dagliga verksamheten. Du kommer att anlita en fastighetsförvaltare eller fastighetsförvaltningsbolag. Fastighetsförvaltningsbolag kan hantera allt inklusive hyresgästscreening, hyresgästflyttning, hyresuppbörd, underhåll och reparationer, hyresgästflyttning och hyresgästvräkning.
Fördelar
- Frihet från daglig huvudvärk: Du kommer inte behöva ringa telefonsamtal klockan två på morgonen att grannarna spelar sin musik för högt. Du kommer att vara ansvarig för det absoluta minimum, men de beslut du är ansvarig för kommer vanligtvis att vara de viktigaste besluten, som att ge OK att påbörja en vräkning av hyresgästen.
Nackdelar
- Kostsam: Fastighetsförvaltare kommer att kosta tiotusentals dollar per år. Ju fler hyresrätter du äger, desto mer kommer det att kosta.
- Misskötsel kan förstöra ditt företag: Du lägger ditt företag och därmed ditt levebröd i någon annans händer. Det kommer att vara väldigt svårt att hitta någon som bryr sig om din framgång och misslyckande lika mycket som du gör. Du måste se till att du noggrant undersöker eventuella blivande chefer och har en tydlig exitstrategi om det går dåligt.
Bäst för
- Hyresvärdar som bor långt från sina hyror.
- Hyresvärdar med ett stort antal hyresrätter.
- Fastighetsinvesterare med diversifierade investeringar.
