Anledningar till att du kan stämma din hyresvärd

Hyresvärdar och hyresgäster går vanligtvis inte in i sin relation på jakt efter konflikter. Ibland uppstår dock problem som inte enkelt kan åtgärdas genom ett telefonsamtal eller e-post. I dessa situationer kan en hyresgäst överväga att stämma sin hyresvärd för att lösa problemen i domstol. Lär dig varför du kan stämma din hyresvärd och om det verkligen är det bästa sättet.

Fördelar med att stämma din hyresvärd

Att lämna in en stämningsansökan har vissa potentiella fördelar för hyresgäster.

• Kan motivera en hyresvärd att bosätta sig utanför domstol: Meddela din hyresvärd om din avsikt att stämma honom eller henne kan motivera din hyresvärd att göra allt som står i deras makt för att undvika att faktiskt gå till domstol. Han eller hon kan gå med på att göra upp med dig innan ärendet någonsin går till en domare.
• Få pengar du är skyldig: Om du stämmer din hyresvärd och vinner kommer du att tilldelas de pengar du är skyldig, eventuellt mer. Till exempel, om din hyresvärd felaktigt höll tillbaka din deposition, kommer du att tilldelas detta belopp, och i vissa stater, två eller tre gånger detta belopp.
  
• Ta emot skadestånd:Om du vinner en rättegång mot din hyresvärd kan du också få skadestånd. Till exempel, om din enhet var obeboelig, kan du få skadestånd för all smärta och lidande den orsakat dig.
• Möjlighet att bo i din lägenhet:Om du stämmer din hyresvärd för en felaktig vräkning och vinner, kommer du inte att tvingas flytta från din lägenhet.

Risker med att stämma din hyresvärd

Att lämna in en stämningsansökan har dock också några viktiga potentiella risker som varje hyresgäst bör överväga.

• Du kan förlora:Att besluta sig för att stämma din hyresvärd är ingen garanti för seger. Du kan gå igenom allt krångel med en rättegång och förlora. Ofta är hyresvärdar skyddade av aktiebolag (LLC) eller större organisationer som kan ha intern juridisk rådgivning eller feta plånböcker för att anlita kompetenta advokater.
• Kostsam:Att lämna in en stämningsansökan är inte gratis. Du kommer att få betala rättegångskostnader och ansökningsavgifter. Vissa stater kommer också att kräva att du representeras av en advokat, även om de flesta tillåter dig, eller till och med kräver att du representerar dig själv i domstol för småmål – och advokater kan bli mycket dyra. Du måste bestämma om det belopp du söker från din hyresvärd motiverar alla dessa extra kostnader.
• Hyresvärden kan bestrida:Att lämna in en stämningsansökan mot din hyresvärd kan motivera dem att lämna in en stämningsansökan mot dig. Om du förlorar denna motprocess kan du bli ansvarig för rättegångskostnader, deras advokatarvoden (liksom som din egen), samt skador som hyresvärden lidit plus det ursprungliga beloppet som hyresvärden var sökande.

Är stämma det bästa alternativet?

Även om stämma är ett alternativ, kanske det inte alltid är det bästa alternativet. Om du tar för vana att stämma dina hyresvärdar kan det göra det svårare för dig att hitta en lägenhet i framtiden. Du vill inte bli känd som hyresgästen som stämmer över allt.

Det kommer att finnas legitima omständigheter där en rättegång är det enda alternativet, till exempel en allvarlig skada orsakad av en hyresvärds fullständiga försummelse. I andra, mindre allvarliga, situationer kan en rättegång vara ett slöseri med din tid. Om din hyresvärd håller inne $25 från din deposition och det kostar $50 att lämna in en stämningsansökan i liten skala skadedomstol måste du avgöra om besväret med en rättegång för en så liten summa verkligen är värt ditt tid.

Skicka ett kravbrev först

Innan du faktiskt lämnar in en stämningsansökan mot din hyresvärd bör du skicka ett kravbrev till hyresvärden. Detta brev bör ange vad du söker från hyresvärden. Till exempel vill du att hyresvärden ska åtgärda ett mögelproblem i badrummet. Gör klart i detta brev att om denna fråga inte åtgärdas planerar du att väcka talan mot hyresvärden.

Statens regler skiljer sig åt

Varje stat kommer att ha olika regler om när och hur du kan lämna in en stämningsansökan. Du måste kontrollera med småmålsdomstolen eller med en advokat i ditt område för att fastställa de exakta kraven.

I de flesta stater finns det en underförstådd garanti för beboelighet. Det innebär att hyresvärden ansvarar för att reparera och hålla fastigheten i gott skick. Till exempel har varje hyresgäst rätt att ha tillgång till värme, VVS-armaturer och rinnande vatten. Om hyresvärden vägrar att göra reparationer som påverkar hyresgästens hälsa och säkerhet, då kan hyresgästen ofta hålla inne hyra, flytta från fastigheten eller så småningom stämma hyresvärden.

Var stämmer du en hyresvärd?

Mest hyresvärd kontra hyresgäst stämningar förekommer i småmålsdomstol. Vräkningsmål handläggs dock vanligtvis i högre instans. Återigen kommer varje stat att ha olika lagar om de exakta förfarandena.

Till exempel kommer det maximala beloppet du kan stämma din hyresvärd för att skilja sig åt i varje stat. I vissa stater är denna gräns $2 500, medan den i andra är $15 000.

Statliga lagar kommer också att skilja sig åt om hur lång tid en hyresvärd har på sig att svara på stämningsansökan. I Alabama, till exempel, har en hyresvärd 14 dagar på sig att svara.

När ska man stämma en hyresvärd

När du ska stämma din hyresvärd beror på anledningen till att du stämmer. Om du stämmer för att hyresvärden hållit inne din deposition, är det vettigt att lämna in stämningsansökan efter att du flyttat ut. Om du stämmer för att hyresvärden vägrar att utföra reparationer för att göra enheten beboelig, är det vettigt att stämma medan du har ett aktivt hyresavtal.

Men många stater har lagar som förbjuder hyresvärdar från att utföra en vedergällning som svar på att en hyresgäst vidtar en lagligt tillåten åtgärd, som att ställa hyresvärden inför domstol.

• Preskriptionsregler: Du ska vara medveten om att det finns en preskriptionstid för sakskador på hur lång tid efter händelsen du har på dig att stämma din hyresvärd. Lagarna varierar mycket. I Louisiana, till exempel, har du så lite som ett år, medan du i Rhode Island har upp till 10 år.

10 anledningar till att du kan stämma din hyresvärd

Statsspecifika lagar kommer igen att träda i kraft. Generellt sett kan du kanske väcka talan mot din hyresvärd av följande skäl.

1. Olagligt behålla din deposition: Varje delstats hyresvärdslagstiftning listar specifika skäl till att en hyresvärd kan ta avdrag från din deposition. Om en hyresvärd har gjort avdrag av en anledning som inte är lagligt tillåten eller som inte har avtalats specifikt i förväg, såsom normalt slitage på fastigheten, då kan du ta din hyresvärd till domstol. Du kan också väcka talan om din hyresvärd helt enkelt inte har lämnat tillbaka din deposition eller håller inne den och felaktigt uppger att du har brutit mot villkoren i ditt hyresavtal.
2. Följer inte din stats säkerhetsdepositionslagar: Förutom att felaktigt hålla inne din deposition kan du eventuellt stämma din hyresvärd om han eller hon inte följer ytterligare regler för deposition. Detta kan inkludera att ta ut mer än statens högsta tillåtna, att inte meddela dig om var din insättning hålls eller att inte inkludera en specificerad lista över eventuella avdrag.
3. Bostadsdiskriminering:Om din hyresvärd har brutit mot villkoren i Federal Fair Housing Act kan du ha ett rättsligt mål mot dem. Du måste först lämna in ett klagomål till HUD. HUD kommer att undersöka och om de anser att hyresvärden har gjort sig skyldig till bostadsdiskriminering kommer ytterligare rättsliga åtgärder att vidtas.
4. Olagliga klausuler i hyresavtal:En hyresvärd kan inte inkludera klausuler i hyresavtalet som är olagliga eller som strider mot hyresvärdens hyresgästlagar i din stat. Till exempel är tjänstedjur tillåtna enligt Federal Fair Housing Act.Om en hyresvärd vägrar att tillåta tjänstedjur är det olagligt. Ett annat exempel skulle vara en klausul i hyresavtalet som säger att en hyresvärd inte är ansvarig för att göra några reparationer i fastigheten eller att hyresvärden har rätt att få hyresgästen att flytta från fastigheten när som helst han eller hon önskar.
5. Hyresvärden har inte ersatt dig för en reparation: Om en hyresvärd vägrade att utföra en reparation som påverkade hälsa och säkerhet, eller vägrade att utföra den inom rimlig tid, och du personligen betalat någon annan för att utföra reparationen kan du stämma din hyresvärd för att få tillbaka pengarna du betalat ur egen ficka, samt för ev. skadestånd.
6. Enheten är obeboelig: Du kan lämna in en stämningsansökan om din hyresvärd vägrar att göra reparationer som påverkar din hälsa och säkerhet. Till exempel har du inte rinnande vatten, din värme fungerar inte på vintern eller du har ett mögelproblem eller risk för blyfärg. I det här scenariot, innan du lämnar in en stämningsansökan mot hyresvärden, har du vanligtvis möjlighet att meddela hyresvärden att du kommer att hålla inne hyran eller flytta ut från lägenheten om de inte löser problemet.
7. Avslöjade inte blyfärgsrisker/mögelproblem:Hyresvärdar är skyldiga att avslöja alla kända, befintliga eller tidigare blyfärgsfaror eller mögelproblem på fastigheten.Det är olagligt för en hyresvärd att medvetet dölja denna information för dig, särskilt eftersom det är ett problem som kan orsaka långsiktiga hälsoproblem.
8. Olagligt inträde i en hyresgästs egendom: Hyresvärdar måste vanligtvis ge rimlig varsel för att komma in i en hyresgästs hyresfastighet och de kan endast göra det av lagligt tillåtna skäl.Om en hyresvärd bryter mot dessa lagar kan hyresgästen gå till domstol för att hindra hyresvärden från att komma in och kan tilldelas skadestånd.
9. Skada på hyresfastighet: Du kan ha en stämningsansökan mot din hyresvärd om du skadas på hyresfastigheten på grund av en hyresvärds försummelse. Du halkar och ramlar till exempel för att det inte finns ett lagligen erforderligt räcke i trapphuset. Du kan inte stämma hyresvärden om din skada beror på din egen vanvård. Till exempel är din lägenhet så smutsig att du halkar och ramlar i din lägenhet på en hög med dina egna smutsiga kläder.
10. Anmälan av en olaglig vräkning:Du kan stämma din hyresvärd om du känner att din hyresvärd försöker vräka dig olagligt.