Varje gång en individ lånar pengar finns det några inneboende fördelar och nackdelar. Detta gäller särskilt för den kommersiella fastighetsbranschen där en fastighets inkomstpotential och en låntagarens kreditvärdighet kanske inte berättar hela historien om huruvida ett lån på flera miljoner dollar ger eller inte känsla.
Som en kommersiell fastighetsmäklareMen det är ditt jobb att se till att dina kunder är välinformerade om alla sina finansieringsalternativ. Dessa inkluderar både traditionella låneinstitut som banker, såväl som alternativa lösningar som privata finansiärer.
När din kund är kunnig om sina alternativ kan de avgöra vilka villkor som skulle gynnas mest baserat på deras nuvarande situation.
Banker
Fördelar. Banker erbjuder normalt det lägsta bolåneräntor på marknaden. De använder traditionella lånekvalificeringsriktlinjer som minskar en låntagares risk för fallissemang, och lånen kan vara långsiktiga, spridda över 20 år eller mer.
Nackdelar. Banker har ofta stela krav på handpenning, inkomstverifiering och kreditvärdering. De lånar ofta inte ut till produkttyper som inte uppfyller kraven och har en lång godkännandeprocess, med pengar som tar så lång tid som 90 dagar att säkra. Glöm inte också höga straffavgifter för förskottsbetalning.
Naturligtvis är vi alla bekanta med de stora bankerna som ger lån både till bostäder och kommersiella:
- amerikanska banken
- Citibank
- Wells Fargo Bank
- Deutsche Bank
Privat finansiering
Fördelar. Det finns vanligtvis inga fastställda lånekrav, vilket gör att de två parterna kan komma överens. Finansiering kan säkras extremt snabbt eftersom lånekvalificeringsprocessen ofta är mindre komplex och tidskrävande. Räkna med att spendera mindre pengar på avgifter och stängningskostnader i samband med lånet i motsats till banken.
Nackdelar. Lån har traditionellt sett högre räntor, och en hög avkastning på investeringen förväntas vanligtvis. De flesta privatlån är kortfristiga. Du måste visa fastighetens inkomstpotential och även skapa en realistisk exitstrategi. Fastigheten man söker finansiering för fungerar som lånets säkerhet, och beroende på belåningsgraden kan låntagare behöva korssäkerheter för att få sin fulla efterfrågade finansiering.
Även kallade "hårda pengar" långivare, du kan hitta dem i en webbsökning, med några av de bästa resultaten här:
- Privatbanken
- Kommersiell utlåning
- Fairview kommersiell utlåning
Det finns gott om pengar där ute för kommersiell utlåning, men jämför noga alla kostnader, inklusive avgifter och räntor.
Transaktionsfinansiering
En specialutlåningsnisch som har vuxit avsevärt i fix-and-flip-boomen är transaktionsfinansiering. Dessa långivare är specialiserade på att finansiera fastighetsgrossist- och fix-and-flip-affärer, med grossistomläggningen ibland samma dag och fix-and-flip för bara några månader.
Pengarna finns där ute. Allt den kommersiella låntagaren behöver göra är att räkna in alla kostnader i affären och täcka dem med en bra vinst för att motivera sina risker. Det är sällsynt att en investerare eller fix-and-flip-specialist inte kan hitta en finansieringsresurs, men nyckeln är att kontrollera kostnaderna och inte prissätta deras affär från marknaden.
Vid återförsäljning till en annan investerare, till exempel en hyresfastighetsinvesterare, stramas marginalerna upp och kostnaden för transaktionsfinansiering kan vara en betydande del av den totala kostnaden. Det handlar inte bara om ränta, eftersom de flesta av dessa lån är av kort löptid. Vissa avgifter kan uppgå till tusentals dollar. Den goda nyheten är att du kan kvantifiera dessa avgifter innan du gör en affär. De flesta av dessa långivare kommer också att förse dig med snabba brev om finansieringsbevis för att påskynda dina affärer.
Transaktionslångivare fyller en nisch med fix-and-flip-investerare. Den erfarna fix-and-flip-investeraren kommer att köpa billigt och använda det dåliga skicket och rehab som den största vinstkomponenten. Det kan finnas gott om plats på rehaben, så det finns plats för kostnaderna för ett transaktionslån. Var bara försiktig om du inte har arbetat med någon av dessa långivare för att vara helt säker på deras avgiftsstruktur.
