När man arbetar med säljare för att fastställa ett noteringspris eller med köpare för att kontrollera värdet innan de erbjuder köp, gör fastighetsmäklare vad som kallas jämförande marknadsanalys eller en CMA.
Genom att gå till register över sålda fastigheter väljer fastighetsmäklaren nyligen sålda fastigheter som liknar den aktuella fastigheten och i samma geografiska område. Genom att jämföra dessa egenskaper och justera för funktionsskillnader görs en uppskattning av värdet för den aktuella fastigheten. En grundlig fastighetsexpert kommer dock att göra en andra annan CMA för en säljare eller en köpare.
En andra grundlig CMA skulle innefatta jämförelser med för närvarande listade liknande fastigheter i området. Samma process skulle användas, men med för närvarande listade egenskaper. Detta skulle möjliggöra en bedömning av den nuvarande konkurrensen och kan leda till en ökning eller minskning av uppskattningen baserat på de sålda fastigheterna.
Kvaliteten på jämförbara urval
Avgörande för en CMA: s noggrannhet vid fastställande av marknadsvärde är valet av de bästa jämförbara egenskaperna. Tre agenter som väljer en annan jämförbar av tre eller fyra som används kan komma med väldigt olika värderingar. Detta händer mycket när en säljare handlar efter en listningsagent. De får en värdeuppskattning från flera agenter och de är förvånade över skillnaderna. Tyvärr är ofta den som ger dem det högsta numret den som får noteringen, och vanligtvis är det inte ett bra nummer.
Det finns flera saker att tänka på när du väljer komp:
- När fastigheten såldes: Försäljning mer än två eller tre månader i det förflutna är inte bra jämförelser, särskilt på snabbrörliga marknader. Ju senare försäljningar desto mindre sannolikt är att marknaden har rört sig tillräckligt för att göra fastigheternas sålda priser irrelevanta vid tidpunkten för CMA.
- Var fastigheten ligger: Den allra bästa situationen är att bostaden ligger i samma bodelning. Det är inte möjligt i många fall, så nästa övervägande är att lokalisera företag i samma grannskap eller allmänt område. När du inte kan få lämpliga paket på det sättet, kan mycket liknande bostäder i liknande underavdelningar i andra delar av staden vara den enda tillgängliga resursen.
- Egenskaper för hemmet: När det gäller antalet sovrum, badrum, kvadratmeter bostaden, tomtens storlek och andra egenskaper hos bostaden, bör de jämförbara bostäderna vara lika lika som möjlig. Det är sällsynt, förutom i stora cookie-cutter underavdelningar, att du får alla dessa saker att jämföra exakt.
Kvaliteten på justeringarna
Den sista punkten ovan leder oss till en diskussion om hur vi kompenserar vår beräkning för skillnader i strukturerna. Vi gör justeringar, ungefär som värderingsmän, för att justera de sålda priserna på de jämförbara bostäderna för att bättre matcha vår aktuella fastighet.
Med andra ord, om vi har ett hem med 3 sovrum, 2 badrum med ett garage för två bilar och en boyta på 2100 kvadratfot, kommer vi att försöka hitta tre eller fyra enheter med alla dessa funktioner på samma sätt. Det gör vi dock sällan, så vi måste göra justeringar av deras sålda priser.
- Låt oss säga att en komp bara har två sovrum. Vi måste anta att det skulle ha sålt för mer pengar med tre, så vi kommer att lägga tillbaka lite pengar till det faktiska sålda priset för att anpassa det till att ha haft tre sovrum. Detsamma gäller bad och garageplatser.
- Om det är åt andra hållet, säg tre badrum när vårt ämneshem bara hade två, så skulle vi subtrahera värdet på ett badrum från sålt pris i vår justering.
- Vi behöver inte göra något med ytorna förrän vi har gjort vår beräkning slutgiltigt.
När vi har justerat våra jämförbara sålda huspriser delar vi varje sålt pris med deras kvadratfot för att få sålt pris per kvadratfot. Vi snittar dem för våra tre eller fler tävlingar för att få ett genomsnittligt värde per kvadratfot. Sedan multiplicerar vi helt enkelt det med vårt aktuella hems kvadratmeter för att få vårt uppskattade aktuella marknadsvärde.
Där har du den stora bilden av att göra en CMA, men du kommer att vilja gräva i och lära dig mer och öva innan du gör dem för kunder.
