Hyresavtal för fastigheter består av ett flertal delar som anger rättigheter och skyldigheter för uthyraren/hyresvärden och hyrestagaren/hyresgästen. I avsaknad av begränsningar i användningen kan hyresgästen normalt använda fastigheten för vilket som helst lagligt ändamål.
Innehav av egendomen
Denna del av ett hyresavtal avser hyresgästens besittningsrätt. Hyresvärden lovar hyresgästen innehavet av fastigheten för deras njutning och lovar att hyresvärden inte kommer att störa innehavet.
Det betyder inte att hyresvärden inte kan komma in i fastigheten, eftersom det oftast är en del av hyresavtalet avtal om att hyresvärden har rätt att ta sig in i fastigheten för reparationer eller annan verksamhet som beskrivs i hyresavtalet.
Hur hyresgästen kan använda fastigheten
Det finns många typer av hyresavtal, bostäder, kontor, handel osv. Alla dessa typer kan ha anledning att ange begränsningar i hyresgästens användning av fastigheten. Ett bostadshyresavtal kan förbjuda användning för alla affärsändamål. Ett kontorshyresavtal kan ange att fastigheten endast kan användas som ett "fastighetskontor". Ett detaljhandelsleasingavtal kan ange vilka typer av produkter som kan säljas i utrymmet.
I avsaknad av begränsningar i användningen kan hyresgästen normalt använda fastigheten för vilket som helst lagligt ändamål.
Vad är hyrestiden?
I allmänhet anger leasingavtal specifikt ett start- och ett slutdatum för att leasingavtalet ska träda i kraft. Denna period, när den ställs in både fram- och bakänden, skulle innebära att det inte skulle behövas någon varsel om att lämna. Hyresgästen kommer att utrymma på föreskrivet slutdatum om inte en ny överenskommelse träffas.
Hyresavtal kan löpa i månader eller år. Vissa stater förbjuder mycket långa hyresavtal på över 100 år, men det är OK i andra. Generellt anges terminen med ett startdatum och ett slutdatum samt den totala perioden. Exempel: Hyresavtalet löper från 1 januari 2019 till och med 31 december 2020, en period på två år.
Säkerhetsdepositionen
De flesta hyresavtal har en avsättning för en eller flera depositioner mot möjligheten till utebliven hyra eller skador på fastigheten. De flesta stater har stränga regler för hur insättningar ska hanteras och för om ränta ska betalas till hyresgästen medan depositionen hålls. Det finns många tidsfrister för återbetalning av depositioner när hyresperioden är slut, fastigheten är utrymd och inspekterad för skador.
Förbättringar av den hyrda fastigheten
Generellt sett kommer det inte att ske några förbättringar som hyresvärden gör under ett hyresavtal om det inte är särskilt påkallat i hyresavtalet, eller om inte ett nytt avtal görs skriftligt. Hyresgästen kan göra förbättringar med hyresvärdens tillstånd, men de skulle bli hyresvärdens egendom vid hyresavtalets slut.
Förbättringsklausuler är mycket vanligare i kommersiella leasingavtal. Kontor och butiksytor är föremål för ändringar som anses vara förbättringar och som görs för att tillgodose hyresgästens verksamhet.
Underhåll av den hyrda fastigheten
Underhållselementen i ett fastighetsarrende kan variera kraftigt beroende på om det är bostads- eller kommersiell karaktär. I de flesta hyresavtal för bostadsfastigheter ansvarar hyresvärden för alla reparationer och underhåll. I kommersiella fastigheter finns varierande överenskommelser som kan göra att visst underhåll blir hyresgästens ansvar. Som i alla kontrakt bör parternas ansvar vara noggrant och fullständigt preciserat för att undvika missförstånd.
När det gäller en butiks- eller kontorsetablering kan det finnas krav på underhåll av inventarierna, som t.ex vitrinskåp, som skulle falla på hyresgästen, medan strukturen och större byggnadsunderhåll skulle utföras av hyresvärd.
Överlåtelse eller andrahandsuthyrning av den hyrda egendomen
Om hyresgästen överlåter sitt hyresavtal innebär det vanligtvis att de har överfört alla sina hyresrätter till den andra parten. I ett andrahandsavtal överlåter den ursprungliga hyresgästen fastigheten till en annan, med en del av sina intressen överförda.
Hyresavtalet kommer att specificera om någon överlåtelse eller andrahandsuthyrning är tillåten och under vilka omständigheter. I många fall behåller hyresgästen helt eller delvis sitt ansvar för betalning av hyror och ansvar för skador på fastigheten.
Optioner för hyresgästen i fastighetsupplåtelsen
Många leasingavtal ger hyresgästen en möjlighet att förnya leasingavtalet före utgången av leasingperioden. Med rätt uppsägningstid kan hyresgästen förnya för ytterligare en i förväg avtalad tid. En exempelklausul kan lyda: "När som helst upp till trettio dagar före utgången av detta hyresavtal; hyresgästen kan välja att förlänga hyresavtalet ytterligare sex månader genom skriftlig uppsägning till hyresvärden. Hyresbeloppet kommer att vara xxx, xx USD per månad under den nya leasingperioden."
Ett annat alternativ är att köpa fastigheten under hyresperioden. I allmänhet anges köpeskillingen, och hyresvärden kan eller inte kan tillämpa en del av hyresbetalningarna på handpenningen eller köpeskillingen.
