Om du är ny på fastighetsaffär eller ny i området, få hjälp. En CMA är inte bara jämförande matematik. Grundliga kunskaper om dynamiken i fastighetsförsäljningar inom det specifika området krävs för att kunna göra bedömningar baserat på de data som presenteras. "Fastigheter är lokalt" är ett välkänt citat eftersom det är sant, och du måste lära dig allt om din lokala marknad.
Du behöver med andra ord veta något om din marknad och varför bostäder i ett område säljer annorlunda och till högre eller lägre priser än jämförbara bostäder i ett annat område. Att bara jämföra siffror utan att veta om stadsdelarna och fastigheterna kan vara en katastrof. Den enskilt viktigaste aktiviteten i en CMA är valet av jämförbara egenskaper.
Noggrant insamlade jämförbara egenskaper
När du väljer fastigheter som du anser vara jämförbara med din aktuella fastighet, är viktiga överväganden:
- Statistiskt sett är försäljning långt över eller långt under huvuddelen av gruppen misstänkt. Det finns sannolikt giltiga skäl till skillnaden. Om du har tillräckligt med nya komp, släng ut försäljningen med alldeles för höga och alldeles för låga priser.
- Se till att du kan motivera att komp inte används. Om du bestämmer dig för att en jämförbar inte är lämplig, ha en bra anledning. Om du senare blir tillfrågad av din klient varför du inte använde ett visst hem, vill du kunna svara ärligt och motivera dina handlingar.
- Dra jämförbara fastigheter från den aktuella fastighetens område eller så nära som möjligt. Om det är omöjligt att hitta tillräckligt många företag i samma stadsdel, kan det vara nödvändigt att använda några från ett liknande område i en annan del av staden.
- Använd sålda jämförbara produkter som inte är för gamla. Håll dig i en så aktuell tidsram som möjligt. På snabba marknader är detta enkelt, men inte så mycket när försäljningen går långsamt. Om du måste gå tillbaka mer än två eller tre månader, kommer du förmodligen att behöva göra några subjektiva justeringar för den långa perioden. Det är inte lätt, eftersom det verkligen inte finns någon regel för hur man gör det korrekt.
- När mängden tillåter, använd endast liknande konstruktionstyper. Ett exempel kan vara att din föremålsfastighet är en enplansbostad och många av kompenerna är två våningar. Med vår åldrande befolkning kommer många äldre att leta efter ett enplanshem, så det kan bli mer efterfrågat.
Justera värde för egenskapsskillnader
När man jämför liknande egenskaper finns det alltid skillnader. Se till att justera ditt motiv fastighetens värde uppskattning för dess skillnader från de jämförbara egenskaperna:
- Lägg till eller dra ifrån värdet för skillnaden i partiets eller arealens storlek.
- Gör samma sak för funktionsskillnader, som sovrum, badrum, garage, etc.
- Titta på finansieringsskillnader som kunde ha påverkat försäljningspriset. Säljarfinansiering kan ibland resultera i ett högre pris som betalas för en fastighet som inte är relaterad till dess verkliga värde. Kom ihåg att dessa måste vara "armslängds"-transaktioner. Det ska inte finnas några speciella situationer, familjeförsäljning, nödförsäljning osv.
En aktuell analys av den konkurrensutsatta marknaden
En fullständig och detaljerad rapport till din noteringsmöjlighet/kund kan inte vara komplett utan en liknande marknadsanalys av de fastigheter som är listade och konkurrerar med deras bostad vid tillfället. Din listprisrekommendation kan ändras upp eller ner beroende på hur många bostäder som är listade i området vid tillfället och deras listpriser.
Att veta att några av de mest sålda kompen kom från perioder med mycket lågt lager kan få dig att göra det ändra din listprisuppskattning nedåt lite om den nuvarande marknaden har ett betydligt högre lager. I andra riktningen, om det finns färre bostäder tillgängliga, kanske du kan justera ditt begärda pris uppåt.
Resultat som visas i ett lättförståeligt format
Detta är inte en kampanj för "snygg". Det finns mjukvarulösningar för nästan alla MLS-system som producerar mycket snygga rapporter för jämförande marknadsanalys. Värdet finns i data och din tolkning av den. Låt inte "presentationens" glitter få större betydelse än urvalet och tolkningen av data.
