Express Agency
Expressagentur skapas antingen genom ett muntligt eller skriftligt avtal mellan huvudmannen och agenten. Det indikerar deras uttryckliga avsikt för denna representationsstatus.
Inom fastigheter skapas agentur normalt antingen genom ett skriftligt noteringsavtal med en säljare eller ett köparförmedlingsavtal med en köpare. Vissa stater tillåter muntliga överenskommelser, men de flesta gör det inte.
Underförstådd byrå
Det är också möjligt att skapa en byrårelation med parternas agerande. Detta kallas underförstådd byrå. Om en fastighetsmäklare tar på sig ansvar som normalt är en agents men inte har undertecknat ett förmedlingsavtal, kan hon fortfarande betraktas som en agent via underförstådd förmedling. På samma sätt, om kunden frågar agenten om råd eller åtgärder som normalt är de i byrån, kan en underförstådd byrå skapas.
Vissa stater har skapat specifik lagstiftning som säger att ingen byrå kan existera utan ett skriftligt byråavtal. Detta hjälper till att undvika oavsiktlig implicit agent.
Bli inte en hemlig dubbelagent
I de stater som inte har uteslutit underförstådd byrå, om du har en byrårepresentationsstatus med din noteringsklient, var försiktig med vad du gör om du arbetar med en köpare som är intresserad av det lista. Först skulle du behöva avslöja agenturstatusen för köparen och sedan inte åta dig uppgifter som skulle innebära att du också är deras agent.
Så som det mestadels görs idag
Min licens hänger i New Mexico, men jag har också haft mäklarlicenser i Texas och Colorado tidigare. Många stater har nu dokument och avslöjanden som stöder "transaktionsförmedling" eller kallas med andra namn, representation av en köpare eller säljare utan "agentur". Begreppet fastighetsmäklare betyder sällan att längre dessa dagar.
Så jag kan ta en notering och inte vara en agent för säljaren, och det är precis vad jag alltid har gjort. Den enda gången frågan om agentur någonsin kom upp med en köpare eller en säljare var om jag arbetade med en advokat eller en domare. Av någon anledning lockade jag dem med min hemsida. De ville inte att jag skulle vara deras agent på grund av ställföreträdande ansvar.
Vikariärt ansvar utsätter agentens klient för risker för sin agents verksamhet. Så om jag skulle göra något fel eller göra ett misstag, skulle min klient också hållas ansvarig. Dessa juridiska personer visste att de inte ville ha den risken, även om de visste att jag följde reglerna noggrant.
När jag arbetade med köpare arbetade jag alltid som transaktionsmäklare, aldrig agent. De frågade nästan aldrig, och vårt formulär för statligt avslöjande anger tydligt mina skyldigheter gentemot min kund. Här är de direkt från lagen:
A. Ärlighet och rimlig omsorg som anges i bestämmelserna i detta avsnitt;
B. Efterlevnad av lokala, statliga och federala lagar om rättvist boende och antidiskriminering, New Mexico fastigheter licenslagstiftning och fastighetskommissionsreglerna och andra tillämpliga lokala, statliga och federala lagar och föreskrifter;
C. Fullgörande av alla skriftliga avtal som gjorts med kunden eller klienten;
D. Assistans till mäklarens kund eller kund med att slutföra transaktionen, om inte annat skriftligen överenskommits av kunden eller kunden, inklusive:
- Presentation av alla erbjudanden eller moterbjudanden i rätt tid; och
- Hjälp med att följa villkoren i kontraktet och med avslutandet av transaktionen; om mäklaren i transaktionen inte tillhandahåller den tjänst, rådgivning eller assistans som beskrivs i punkterna (1) och (2) i mom. D av 16.61.19.8 NMAC måste kunden eller klienten skriftligen samtycka till att mäklaren inte förväntas tillhandahålla sådan tjänst, rådgivning eller assistans och mäklaren ska avslöja förekomsten av ett sådant avtal skriftligen för de andra mäklarna som är involverade i transaktionen;
E. Mäklarens erkännande av att det kan finnas frågor relaterade till transaktionen som ligger utanför den associerade mäklarens eller den kvalificerade mäklarens kunskap eller expertis och att associerad mäklare eller kvalificerad mäklare kommer att föreslå att kunden eller kunden söker expertråd om dessa frågor;
F. Prompt står för alla pengar eller egendom mottagen av mäklaren;
G. Skriftlig information till sin klient eller kund och till andra mäklare som är involverade i transaktionen av eventuella intressekonflikter som mäklaren har i transaktionen inklusive men inte begränsat till:
- Varje skriftlig mäklarrelation som mäklaren har med andra parter i transaktionen eller;
- Alla väsentliga intressen eller relationer av affärs-, personlig- eller familjekaraktär som mäklaren har i transaktionen;
- Andra mäklarrelationsalternativ tillgängliga i New Mexico;
H. Skriftlig utlämnande av alla negativa väsentliga fakta som den associerade mäklaren eller kvalificerade mäklaren faktiskt känner till om egendom eller transaktion, eller om den ekonomiska förmågan hos parterna i transaktionen att slutföra transaktion; negativa väsentliga fakta som kräver avslöjande inkluderar inte någon information som omfattas av federala lagar om rättvist boende eller New Mexico Human Rights Act;
jag. Upprätthållande av all konfidentiell information som erhållits under en tidigare byrårelation såvida inte avslöjandet sker med den tidigare klientens samtycke eller krävs enligt lag;
J. Om inte annat skriftligen godkänts ska en associerad mäklare eller kvalificerad mäklare inte avslöja för sin kund eller kund under transaktion som deras säljarklient eller kund tidigare har angivit att de kommer att acceptera ett försäljningspris som är lägre än utropspriset eller noterat pris för en fast egendom; att deras köparklient eller kund tidigare har angivit att de kommer att betala ett pris som är högre än det pris som lämnats i ett skriftligt erbjudande; deras klients eller kunds motivation för att sälja eller köpa egendom; att deras säljarkund eller kund eller deras köparklient eller kund kommer att acceptera andra finansieringsvillkor än de som erbjuds; eller annan information som begärs skriftligen av den associerade mäklarens eller den kvalificerade mäklarens kund eller kund för att förbli konfidentiell, såvida inte avslöjande krävs enligt lag.
Det tar hand om alla bekymmer som mina kunder kan ha haft.
