Ett verkligt agenturförhållande, enligt ett skriftligt agenturavtal, har vissa ytterligare skyldigheter som krävs enligt lag och för vilka agenten kan hållas ansvarig om den överträds eller inte utförs som nödvändig. För att hjälpa dig att komma ihåg dem, använd akronymen OLDCAR.
Lydnad:
Förutsatt att det är olagligt eller ersätter villkoren i representationsavtalet måste du som agent för din klient följa deras instruktioner.
Som ett exempel, låt oss säga att du är en säljare agent som har två köparerbjudanden nästan identiska i pris och oförutsedda händelser. Din säljare instruerar dig att acceptera erbjudandet från Agent B utan att gå tillbaka till både köparombud A och B för ytterligare erbjudanden eftersom din säljare "inte gillar Agent A". Även om du kanske tycker att det är orättvist mot Agent A och deras köpare, måste du följa instruktionerna från din säljare.
En säljares instruktion att inte överväga en agents erbjudande eftersom köparen är av en viss etnicitet är dock olaglig. Du bör inte – juridiskt sett kan inte – följa en sådan instruktion.
Lojalitet:
Som din klients förtroendeombud måste du vara lojal och hålla deras bästa före alla andra parters, inklusive dig själv. Din potentiella provision, särskilt i situationer med konkurrerande erbjudanden, bör inte övervägas och skulle vara illojal mot din kund.
Erbjudandet om en bonus till köpare ombud med ett accepterat köperbjudande är särskilt viktigt här. Köparen bör inte på något sätt ge företräde till någon fastighet på grund av en bonus. Även om det är helt acceptabelt att visa fastigheten för köparen om du tror att det är något som kan passa dem kräver etiken att du berättar om bonusen innan du skriver ett köperbjudande för dem.
Även om konfidentialitet diskuteras separat, är det också en del av lojalitetsdelen: Att avslöja något om kunder utan uttryckligt samtycke är inte i linje med detta lojalitetskrav.
Avslöjande:
Lagar i många stater kräver en fastighetsmäklare, vare sig det är i egenskap av "byrå" eller inte, för att avslöja väsentliga fakta för sina kunder. Materiella fakta är sådana som, om köparen eller säljaren känner till dem, kan ha fått dem att ändra sina köp- eller försäljningsåtgärder.
För att ta det ett steg längre, omfattar den förtroendepliktiga informationsplikten praktiskt taget all kunskap som agenter besitter som kan gynna deras klienter i processen. Till exempel, om du som köparagent vet att säljaren är ekonomiskt låst, hjälper avslöjandet av denna information din köpare i förhandlingarna.
Sekretess:
Din tystnadsplikt kräver att du inte avslöjar någon information du lärt dig om dina kunder, deras verksamhet, ekonomiska eller personliga angelägenheter eller motiv. Denna plikt överlever fastighetsstängning och varar för evigt. Endast en domstolsinstruktion att avslöja befriar en förtroendeman från denna skyldighet.
Bokföring:
Redovisning av alla dokument och medel i transaktionen är en förtroendeplikt. Korrekt rapportering av var alla pengar som hänför sig till transaktionen och deras slutliga disposition är ett förtroendeansvar.
Rimlig skötsel:
Denna plikt är en som du bör vara särskilt försiktig med. Orden "rimlig försiktighet" definieras först slutgiltigt i många fall av en domare eller jury när det är för sent att ändra dina handlingar. Licensierad fastighetsproffs förväntas ha en viss kunskapsnivå och kunna ge råd och vägleda kunder genom fastighetsförsäljningsprocessen utan skada.
Oavsett om de representerar köpare eller säljare, förväntas fastighetsmäklare ge kunniga råd om priser, inspektioner, förhandlingar, reparationer och många andra aspekter av en transaktion. Om det uppstår frågor om saker som du inte förväntas veta, förväntas du ge kunderna råd om hur och var de kan få den information de söker.
Känn till dina förtroendeuppdrag som agent och utför dem flitigt:
Observera att de första bokstäverna i de uppgifter som anges står för GAMLA BIL, så det är lättare att komma ihåg.
Under många år har gemensamma och lagstadgade lagar utvecklats angående byrå- och förtroendeansvar. När fastighetsrepresentationen utvecklas uppstår nya rättsfall aktivt varje år i stater över hela landet att öka kundernas och domstolarnas förväntningar på ombudsansvar i fastighetstransaktioner.
Känn till lagarna i ditt tillstånd om vad byrå är och vad det inte är. Det är ditt ansvar som fastighetsmäklare att veta vad som krävs av dig och arbeta hårt för att utföra inom dessa konstruktioner. Försök inte erbjuda råd eller tjänster som du inte är kvalificerad för, men vet att det finns domstolsbeslut har angett att fastighetsmäklaren borde ha vetat var de skulle skicka kunderna för att få den information de behövs.
