Kiralık evinizi satın alırken nasıl belli adımlar atmanız gerekiyorsa, kiralık evinizi satışa çıkarırken de belli hazırlıklar yapmanız gerekir. Kendinizi ve mülkünüzü hazırlamak, mülkünüzü hızlı bir şekilde ve yüksek maliyetle satmanız için en iyi şansı vermenize yardımcı olacaktır. İşte mülkünüzü piyasaya sürmeden önce atmanız gereken adımlar.
evrak işleri
Gelir ve gider raporu: Kiralık mülkünüzü satışa çıkarmadan önce tüm finansal bilgilerinizin düzenli olduğundan emin olmak istiyorsunuz. Bir gelir ve gider raporu hazırlamak, size ve herhangi bir potansiyel alıcıya mülkünüzün değerini daha iyi görmenizi sağlayacaktır.
Gelir: Bu gelir ve gider raporunda, mülkün aldığı tüm gelirleri aylık ve yıllık olarak kaydetmek isteyeceksiniz. Bu, kiracının aylık kira ödemelerinin yanı sıra park yerlerinden herhangi bir ek kirayı içerebilir. Elinizde bir reklam panosu veya cep telefonu kulesi olacak kadar şanslıysanız çamaşır makinesi ve kurutucu kullanımı veya ödemeler mülk.
Masraflar: Gelir ve gider raporu, yıl boyunca harcadığınız parayı da içermelidir. Bu şunları içerebilir:
- Emlak vergileri
- Sigorta Ödemeleri
- Su ve Kanalizasyon Ücretleri: Kamu hizmetlerinden siz sorumluysanız.
- Elektrik Ücretleri: Kamu hizmetlerinden siz sorumluysanız.
- Gaz Ücretleri: Kamu hizmetlerinden siz sorumluysanız.
- Petrol Ücretleri: Kamu hizmetlerinden siz sorumluysanız.
- Bakım: Çoğu yatırımcı ve/veya Emlakçı, bakım için bir yüzde tahmin edecektir. Geleneksel olarak, bu miktar brüt faaliyet gelirinin yüzde beşidir. Bakım maliyetleri mülkün büyüklüğüne, mülkün yaşına ve dış alan miktarına göre değişecektir. Peyzaj maliyetleri, modası geçmiş veya arızalı armatürleri, kapı kilitlerini, pencereleri, çatlak kiremitleri, sıhhi tesisat sızıntılarını, çatı sızıntılarını veya sallanan korkulukları onarma veya değiştirme maliyetlerini içerebilir.
- Boşluk Maliyetleri: Çoğu yatırımcı bir boşluk faktörünü de hesaba katacaktır. Mülk türüne bağlı olarak, bu sayının brüt işletme gelirinin yüzde beşi ile onu arasında olmasını bekleyebilirsiniz. Boşluk maliyetleri, kiralamanız için reklam yerleştirmek gibi mülkü pazarlamak için yapılan maliyetleri ve vergiler ve sigorta gibi mülkü elde tutmak için yapılan maliyetleri içerebilir.
Gelir, Gider ve Mülk Yönetimine İlişkin Belgeleri Toplayın
Gelir ve gider raporundaki kalemler: Kiralık mülkünüzü satışa çıkarmadan önce, gelir ve gider raporunda yer verdiğiniz kalemlerin basılı kopyalarını bulmak isteyeceksiniz. Bu beyanları bir önceki yıldan toplamak isteyeceksiniz. Bu, tüm elektrik faturalarını, sigorta bildirimlerini, emlak vergilerini, ipotek ödemelerini, kira ödemelerini, bakım maliyetlerini vb. içerebilir.
Tüm bu makbuzları bilgisayara tarayarak dijital kopyalarına da sahip olabilirsiniz. Bu, zaten elektronik olarak mevcut olacağından, istenirse potansiyel bir alıcıya, bir avukata veya bir Emlakçıya bir ürün göndermeyi kolaylaştıracaktır.
Geçerli tüm kiralamaların kopyaları: Mevcut kiracılar için tüm kira sözleşmelerinin kopyalarını toplamak isteyeceksiniz. Bu, mevcut kira ödemesinin yanı sıra kira süresinin uzunluğunu doğrulamak için kullanılacaktır.
Mülkte yapılan son iyileştirmelerin listesi: Son yıllarda mülkte yaptığınız iyileştirmelerin bir listesini oluşturmalısınız. Örneğin, yeni bir çatı yaptınız mı, fırını değiştirdiniz mi veya mutfağı yenilediniz mi? Ayrıca, çalışmanın yaklaşık olarak yapıldığı tarihi ve muhtemelen iyileştirmenin yaklaşık değerini de eklemek isteyeceksiniz.
İyileştirmeler listenize tanımlayıcı sıfatlar eklemek isteyeceksiniz. Örneğin, yenilenmiş mutfak demek yerine, gri çalkalayıcı tarzı dolaplar, kutup beyazı granit ve eğimli metro backsplash dahil olmak üzere yenilenmiş mutfak demek daha çekici olabilir.
Ek olarak, yapılan işin herhangi bir kanıtını da bulmalısınız. Bu, faturaların, iş sözleşmelerinin veya diğer makbuzların kopyaları olabilir.
Emlakçı, mülkünüz için listeleme ayrıntılarını bir araya getirirken genellikle bu iyileştirmeler listesini kullanır. Bu nedenle, bu liste mümkün olduğunca kapsamlı olmalıdır.
Tüm izinlerin kopyaları: Yapmak isteyeceğiniz ilk şey, mülkünüzde açık izin bulunmadığından emin olmaktır. Bulunduğunuz şehre bağlı olarak, bu talebi şahsen, telefonla veya çevrimiçi olarak yapabilirsiniz. Bu, açık genel kayıt talebi olarak bilinir.
Mülkte herhangi bir açık izin varsa, muhtemelen satıştan önce bunları kapatmanız gerekecektir. Hangi işin tamamlanması gerektiğini belirlemeniz, işi tamamlamak için lisanslı bir müteahhit tutmanız ve ardından kasabadan bir müfettişin dışarı çıkmasını sağlayın ve işin kodlama için yapıldığını doğrulayın, böylece kapatabilirler. izin vermek.
Mülkte tamamlanmış herhangi bir iş için tüm izinlerin kopyalarını toplamalı veya almalısınız. Kasabanız, mülk için kaydedilen tüm izinlerin kopyalarını size sağlayabilmelidir.
Kâr Potansiyelini Belirleyin
Mülkünüzü satarsanız potansiyel olarak ne kadar para kazanabileceğinize dair bir fikir edinmek için mali durumunuzu değerlendirmelisiniz.
1. İpoteğiniz için ne kadar borcunuz var? Herhangi bir ön ödeme cezanız var mı?
2. Mülkünüzün satışı sırasında sorumlu olacağınız kapanış masraflarını bilin. Bu, satışta emlak devir vergisi, satışta emlakçı komisyonu, kayıt ücretleri ve avukatlık ücretlerini içerebilir.
3. Mülk için vergi matrahınızın ne olduğunu öğrenin, böylece ne kadar vergi borcunuz olacağını bilirsiniz. Vergi matrahınızın ne olduğunu belirlemek için muhasebecinizle konuşun.
Genel olarak, dayanağınız, mülke yapılan ve belirli bir tarihte yazılmayan tüm harcamalar olacaktır. satın alma fiyatı, kapanış maliyetleri ve iyileştirmeler gibi yıl boyunca amortisman olarak ne kadar yazdığınız eksi yıl.
4. Mülkünüzün kaba piyasa değerinin ne olduğunu bilin. Geçen yıl bölgenizde satılan karşılaştırılabilir iki veya üç mülk bulmalısınız. Mülkünüzün satılması gereken fiyat aralığı hakkında kabaca bir fikir edinmek için bu rakamları kullanabilirsiniz.
5. Mülkünüzün kaba piyasa değerinden, ipoteğinizde kalan tutar çıkarılarak, eksi mülkünüzü satmanın kapanış maliyetleri, ne kadar parayla çekip gideceğinizi belirlemek için satış.
6. Daha sonra sermaye kazancı vergilerinde ne kadar borcunuz olacağını belirlemeniz gerekir. Bunu yapmak için mülkünüzün satış fiyatından hesapladığınız vergi matrahını çıkaracaksınız. Bu miktar, sermaye kazancı vergileri için ne kadar borcunuz olduğunu belirleyecektir. Muhasebecinizle konuştuğunuzdan emin olun çünkü satışta çok az parayla çekip gideceğiniz senaryolar olabilir. ancak mülkiyeti boyunca alınan amortisman mahsupları nedeniyle sermaye kazancı vergilerinde önemli ölçüde daha fazla borcu vardır. mülk.
Bakım
Ertelenmiş Bakım: Satıştan önce, mülkünüzün mümkün olduğunca iyi görünmesini isteyeceksiniz. Bu, ertelediğiniz herhangi bir bakım sorununu ele alma zamanıdır. Bu, ortak alanların boyanmasını, çevre düzenlemesinin iyileştirilmesini veya itirazın kaldırılmasını, akan tuvaletlerin veya musluklardaki küçük damlamaların düzeltilmesini içerebilir.
Sermaye İyileştirmeleri: Ayrıca, satıştan önce sermaye iyileştirmelerini tamamlamanın buna değip değmeyeceğini de belirlemeniz gerekir. İyileştirme, maliyetinden daha büyük bir getiri sağlayacak mı? Örneğin, piyasa fiyatından daha düşük bir fiyata mülkün üzerine yeni bir çatı koyabiliyor musunuz?
Mülke daha fazla para yatırmak mantıklı mı? Bu tür iyileştirmeler yapmazsanız, satış olasılığını azaltır mı? Kötü bir çatı, çürüyen güverte veya duvarlardaki delikler, birini mülkü satın almaktan caydırır mı?
Genel ipuçları
Kiracıları bilgilendirin: Kiralık mülkünüz fiilen piyasada olduğunda, potansiyel alıcılar mülkü görüntülerken en az bir kiralık birim girebilmelidir. Bu nedenle, mülkü satışa çıkardığınızı kiracılara nasıl ve ne zaman bildireceğinizi belirlemeniz gerekecektir. Mülkünüzün büyüklüğüne bağlı olarak, mülkünüzü satma niyetinizi tüm kiracılara bildirmeniz gerekmeyebilir. Sadece müstakbel alıcılara dairelerini göstermek istediğiniz kiracıları bilgilendirmeniz yeterli olacaktır.
Bazen kiracılar, mülkün satışa çıktığını duyduklarında korkarlar. Satılınca yerlerinden olacaklarından endişe ediyorlar. Ayrıca yeni bir ev sahibinin mülkü nasıl yöneteceğinden endişe ediyorlar. Bazı kiracılar da bunu ev sahibine karşı makul ve mantıksız sorunlar için havalandırma fırsatı olarak kullanacaklardır, bu nedenle kiracıların potansiyel alıcılarla etkileşime girmesine izin verirken dikkatli olun.
Boş pozisyonları doldurun: Satıştan önce, mülkünüzde ideal olarak yüzde 100 doluluk olacaktır. Boş bir yeriniz varsa, boşluğu hızla doldurmak için köşeleri kestirmeyin. Tüm tarama sürecinizi hala takip ettiğinizden emin olun.
Mülkünüz hızlı bir şekilde satılmazsa, mülke hangi kiracıyı koyarsanız koyun, ona takılıp kalırsınız. Ayrıca, en iyi şekilde görünmesi gereken bir zamanda mülke zarar verebilecek sorunlu kiracıları mülke yerleştirmek istemezsiniz. Boş bir daireye sahip olmak, kötü bir kiracıyla dolu olandan daha iyidir.
Röportaj Emlakçılar: Kiralık mülkünüzü listelemek için bir Emlakçı bulmanız gerekecek. Zaten geçmişte birlikte çalıştığınız ve rahat hissettiğiniz bir Emlakçınız varsa, o zaman her şey hazır.
Aksi takdirde, birkaç Emlakçı ile görüşmeniz gerekecektir. Mülk türü ve sattığınız alan konusunda uzmanlaşmış Emlakçılar aramak önemlidir. Tek ailelik evler veya apartman daireleri bu kadar uzmanlaşmış birine ihtiyaç duymayabilir, ancak birden fazla aile, perakende mülk, karma kullanım için mülk veya diğer daha benzersiz yatırımlar, denediğiniz mülk türünü satmada başarılı olan birini aramak istiyorsunuz. satmak. Avukatların boşanma, vergi temyizi veya şirketler hukuku gibi belirli alanlarda uzmanlaştığı gibi düşünün.
Ne Zaman Piyasaya Sürülmeli?
Yatırım amaçlı gayrimenkuller, birincil konutları ev sahiplerine satmakla aynı kurallara uymaz. Aileler yeni okul yılından önce yeni evlerine girmeye çalışırken, normal konut piyasası ilkbaharda en güçlüsüdür.
Genel olarak, yılın herhangi bir zamanında bir yatırım amaçlı gayrimenkulü satışa sunabilirsiniz. Tatillerde veya yaz aylarında daha düşük aktivite görebilirsiniz.
