Bir liste fiyatını belirlemek için satıcılarla veya satın alma tekliflerinden önce değeri kontrol etmek için alıcılarla çalışırken, emlakçılar karşılaştırmalı pazar analizi veya CMA olarak bilinen şeyi yaparlar.
Gayrimenkul uzmanı, satılan mülk kayıtlarına giderek, konu mülke benzer ve aynı coğrafi bölgede yakın zamanda satılan mülkleri seçer. Bu özellikleri karşılaştırarak ve özellik farklılıklarına göre ayarlama yaparak, konu mülk için bir değer tahmini yapılır. Bununla birlikte, kapsamlı bir emlak profesyoneli, satıcı veya alıcı için ikinci bir farklı CMA yapacaktır.
İkinci kapsamlı bir CMA, bölgede halihazırda listelenen benzer mülklerle karşılaştırmaları içerecektir. Aynı süreç kullanılacaktır ancak şu anda listelenen özelliklerle. Bu, mevcut rekabetin değerlendirilmesine olanak tanıyacak ve satılan mülklere göre tahminin artmasına veya azalmasına yol açabilecektir.
Karşılaştırılabilir Seçimlerin Kalitesi
CMA'nın piyasa değerini belirlemedeki doğruluğu açısından kritik öneme sahip olan, karşılaştırılabilir en iyi mülklerin seçimidir. Kullanılan üç veya dört karşılaştırılabilir üründen birini bile seçen üç acente, çok farklı değerlemeler ortaya çıkarabilir. Bu, bir satıcı bir listeleme acentesi için alışveriş yaparken sıklıkla meydana gelir. Birkaç acenteden bir değer tahmini alıyorlar ve farklılıklar karşısında şaşırıyorlar. Ne yazık ki çoğu zaman onlara en yüksek numarayı veren kişi listeyi alan kişi olur ve genellikle bu iyi bir rakam değildir.
Kompozisyon seçerken dikkate alınması gereken birkaç nokta vardır:
- Mülk satıldığında: Geçmişte iki veya üç aydan daha uzun süre önce yapılan satışlar, özellikle hızlı hareket eden pazarlarda iyi bir kompozisyon değildir. Satışlar ne kadar yeni olursa, pazarın, mülklerin satılan fiyatlarını CMA sırasında önemsiz hale getirecek kadar hareket etme olasılığı da o kadar az olur.
- Mülkün bulunduğu yer: En iyi durum evin aynı alt bölümde olmasıdır. Bu çoğu durumda mümkün değildir; dolayısıyla bir sonraki husus, bilgisayarları aynı mahalleye veya genel alana yerleştirmektir. Bu şekilde uygun kompozisyonları alamadığınızda, şehrin diğer bölgelerindeki benzer alt bölümlerdeki çok benzer evler mevcut tek kaynak olabilir.
- Evin özellikleri: Yatak odası, banyo sayısı söz konusu olduğunda, evin metrekaresi ev, arsanın büyüklüğü ve evin diğer özellikleri açısından karşılaştırılabilir evler birbirine benzer olmalıdır. olası. Büyük çerez kesici alt bölümler dışında, tüm bunların tam olarak karşılaştırılmasını sağlamak nadirdir.
Ayarlamaların Kalitesi
Yukarıdaki son madde bizi yapılardaki farklılıklar için hesaplamalarımızı nasıl telafi edeceğimiz tartışmasına getiriyor. Benzer evlerin satılan fiyatlarını, konu mülkümüze daha iyi uyacak şekilde ayarlamak için, değerleme uzmanlarının yaptığı gibi ayarlamalar yapıyoruz.
Başka bir deyişle, eğer 3 yatak odalı, 2 banyolu, iki araçlık garajı olan bir evimiz ve 2100 metrekarelik bir yaşam alanımız varsa, bu özelliklerin tümüne sahip üç veya dört kompozisyon bulmaya çalışacağız. Ancak nadiren bunu yaparız, dolayısıyla satılan fiyatlarında ayarlamalar yapmamız gerekir.
- Diyelim ki bir tesiste yalnızca iki yatak odası var. Üç yatak odalı olsaydı daha fazla paraya satılacağını varsaymalıyız, bu yüzden onu üç yatak odalı olacak şekilde ayarlamak için gerçek satış fiyatına biraz para ekleyeceğiz. Aynı şey banyolar ve garaj alanları için de geçerlidir.
- Aksi takdirde, diyelim ki, konu olan evde yalnızca iki banyo varken üç banyo varsa, o zaman ayarlamamızda bir banyonun değerini satılan fiyattan çıkarırız.
- Hesaplamamızın sonunu yapana kadar metrekareyle ilgili hiçbir şey yapmamıza gerek yok.
Karşılaştırılabilir evlerin satış fiyatlarını ayarladıktan sonra, metrekare başına satış fiyatını bulmak için her satılan fiyatı metrekareye böleriz. Metrekare başına bir ortalama değer elde etmek için üç veya daha fazla kompozisyonumuz için bunların ortalamasını alıyoruz. Daha sonra tahmini mevcut piyasa değerimizi elde etmek için bunu konu evimizin metrekaresiyle çarpıyoruz.
Burada bir CMA yapmanın büyük resmine sahipsiniz, ancak bunları müşterileriniz için yapmadan önce derinlemesine incelemek, daha fazla bilgi edinmek ve pratik yapmak isteyeceksiniz.
