Alıcılar, özellikle ticari gayrimenkul Piyasalar, çeşitli nedenlerden dolayı genel ipotek kullanıyor. Borç verenler kredi vererek para kazanırlar. Rakamlar işe yararsa ve yeterli güvence elde edilirse, ticari kredi verenler ticari mülk yatırımlarında kullanılan genel ipotekler oluşturacak. Belki bir sonraki yatırımınız genel ipotek kullanılarak daha iyi karşılanabilir.
Yeniden Finansman İçin Mülkleri Birleştirmeniz Gerekiyor
Bir yatırımcı, farklı zamanlarda ve çok farklı ipotek koşullarıyla finanse edilen birden fazla mülkün sahibi olabilir. Oranlar düşükse, genel ipotek ile yeniden finansman için mülkleri bir arada gruplandırmak mümkün olabilir. Bunu yaparken, ödemeler toplamda daha düşük olabilir. Ayrıca sahibinin daha fazla yatırım için kullanılmak üzere nakit çıkarmasına da olanak tanıyabilir. Özellikle bir yatırımcı farklı zamanlarda farklı ipotek oranlarıyla satın alınan birden fazla evi elinde tutuyorsa, bir miktar özsermaye varsa bu bir seçenek olabilir. Bir süre elde tutulan mülkler için durum şöyle görünebilir:
- Mülk A değeri 165.000 $, kredi bakiyesi %6,5 ile 125.000 $, ödeme 847 $/ay
- B Mülkünün değeri 172.000 Dolar, kredi bakiyesi %6,75 ile 122.000 Dolar, ödeme 809 Dolar
- Mülk C değeri 149.000 $, kredi bakiyesi %6,0 ile 118.000 $, ödeme 746 $
- Toplam değer 468.000 $, toplam borç 365.000 $, toplam ödemeler 2.402 $
- Özsermaye yaklaşık %23 olduğundan kredi verilmesi mümkündür.
- Mevcut %5,0 oranla 365.000 $'lık yeni genel ipotek, 1.959 $'lık ödemedir
- Aylık nakit akışında 443$ artış
Yeni Satın Almalar için Finansmanı Artırın
Bir yatırımcının ticari bir mülk geliştirmek veya iyileştirmek istediğini varsayalım. Satın alma ve iş için gereken nakit miktarı, yalnızca o mülk için ödünç alınabilecek miktardan daha fazladır. Alıcı, kapsamlı bir gayrimenkul ipotek işleminde başka mülkler de sağlayabilir. Doğru koşullar altında alıcı, yeni proje için gereken fondan fazlasını alabilir. Önceki örnekte de görebileceğiniz gibi, bir süredir sahip olunan veya büyük peşinat ödenmiş mülklerle çalışıyoruz. Yeni kredinin, özellikle de nakit çekme durumunda önemli miktarda özsermayeye ihtiyacı olacak.
Daha İyi Kredi Koşulları
Diğer mülkleri genel ipoteğe dahil ederek, borç veren, teminat olarak ekstra değerle daha iyi korunur. Bu, sıklıkla daha iyi faiz oranları veya diğer kredi koşullarını müzakere etmek için bir araç olarak kullanılabilir. Daha düşük bir ödeme, kiralardan olumlu bir nakit akışı sağlıyorsa, gidilecek yol bu olabilir. Diyelim ki giderler arttı, belki vergiler. Bu yaklaşımı kullanarak yatırımcı, genel ipotek ile önceki nakit akışına geri dönebilir veya bu akışa yaklaşabilir.
Satıcılar Kağıt Tutmada Ekstra Mülkiyet Kilitleyebilir
Bir mülk satıyorsanız ve finansmanın bir kısmını üstlenmesi istenirse, satıcı, alıcının kredi için ek teminat olarak sahip olduğu diğer mülkü kullanmasını sağlayabilirse konumunu daha iyi koruyabilir. Belki de önemli bir portföye sahip tek aile kiralık ev yatırımcısı, apartman yatırımına geçmeye çalışıyor.
Bir proje bulunur ancak satıcının finansmanın bir kısmını geri alması gerekir. Bunu ancak alıcının satıcıya daha fazla güvenlik sağlamak için başka mülkleri kullanması durumunda yapabilirler. Gördüğümüz gibi, genel emlak ipoteği kullanmanın çok sağlam ticari nedenleri var. Bu kriterlerin bir kısmı veya tamamı mevcutsa alıcılar, satıcılar ve borç verenler bu alternatifi değerlendirmelidir.
