Ekspres Acentelik
Ekspres acentelik, müdür ile acente arasında sözlü veya yazılı bir anlaşma ile oluşturulur. Bu temsili statüye yönelik açık niyetlerini gösterir.
Gayrimenkulde acentelik normalde bir satıcıyla yapılan yazılı bir listeleme sözleşmesiyle veya bir alıcıyla yapılan bir alıcı acenteliği anlaşmasıyla oluşturulur. Bazı eyaletler sözlü anlaşmalara izin verir, ancak çoğu vermez.
Zımni Ajans
Tarafların eylemleriyle de acentelik ilişkisi kurulması mümkündür. Buna zımni aracılık denir. Bir emlakçı, normalde bir acentenin sorumluluklarını üstleniyorsa ancak bir acentelik sözleşmesi imzalamamışsa, yine de zımni acente aracılığıyla bir acente olarak kabul edilebilir. Aynı şekilde, müşteri acenteden normalde acentede olan tavsiye veya eylemleri isterse, o zaman zımni bir acente oluşturulabilir.
Bazı eyaletler, yazılı bir acentelik sözleşmesi olmadan hiçbir ajansın var olamayacağını belirten özel mevzuat oluşturmuştur. Bu, kazara ima edilen ajansın önlenmesine yardımcı olur.
Açıklanmayan İkili Ajan Olmayın
Zımni ajansın hariç tutulmadığı eyaletlerde, bir ajans temsil durumunuz varsa listeleme müşteriniz, bununla ilgilenen bir alıcıyla çalışıyorsanız ne yaptığınıza dikkat edin listeleme. Öncelikle acentelik durumunuzu alıcıya açıklamanız ve ardından sizin de onun acentesi olduğunuzu ima edecek görevler üstlenmemeniz gerekir.
Bugün Çoğunlukla Yapılma Şekli
Lisansım New Mexico'da askıda, ancak geçmişte Teksas ve Colorado'da da komisyoncu lisanslarım vardı. Artık pek çok eyalette "işlem komisyonculuğunu" destekleyen veya başka isimlerle anılan belgeler ve açıklamalar bulunmaktadır. Bir alıcı veya satıcının "acente" olmaksızın temsili. Emlakçı terimi nadiren artık bu anlamına gelir günler.
Yani bir listelemeyi alıp satıcının temsilcisi olamayabilirim ve ben de her zaman yaptığım şeyin aynısı bu. Bir alıcının ya da satıcının acentelik meselesiyle karşılaştığı tek zaman, bir avukat ya da hakimle çalışıp çalışmadığımdı. Nedense onları web sitemle çektim. Vekaleten sorumluluk nedeniyle benim onların temsilcisi olmamı istemediler.
Vekaleten sorumluluk, acentenin müşterisini acentenin faaliyetleri açısından risk altına sokar. Yani yanlış bir şey yaparsam ya da hata yaparsam müvekkilim de sorumlu tutulacaktır. Bu yasal kişiler, kurallara dikkatle uyduğumu bilmelerine rağmen bu riski istemediklerini biliyorlardı.
Alıcılarla çalıştığımda, her zaman bir işlem komisyoncusu olarak çalıştım, asla bir acente olarak çalışmadım. Neredeyse hiç sormadılar ve durum açıklama formumuz müşterime karşı görevlerimi açıkça ortaya koyuyordu. İşte doğrudan kanundan geliyorlar:
A. Bu bölümün hükümlerinde belirtildiği üzere dürüstlük ve makul özen;
B. Yerel, eyalet ve federal adil konut ve ayrımcılık karşıtı yasalara uyum, New Mexico gayrimenkulleri lisans kanunu ve emlak komisyonu kuralları ve diğer geçerli yerel, eyalet ve federal kanunlar ve düzenlemeler;
C. Müşteri veya müvekkil ile yapılan her türlü yazılı sözleşmenin ifası;
D. Müşteri veya müşteri tarafından yazılı olarak aksi kararlaştırılmadıkça, komisyoncunun müşterisine veya müşterisine, işlemin tamamlanmasında yardım:
- Tüm tekliflerin veya karşı tekliflerin zamanında sunulması; Ve
- Sözleşmenin şart ve koşullarına uyma ve işlemin tamamlanması konusunda yardım; İşlemdeki komisyoncunun Alt Bölümün (1) ve (2) Paragraflarında açıklanan hizmeti, tavsiyeyi veya yardımı sağlamaması durumunda D, 16.61.19.8 NMAC, müşteri veya müşteri, komisyoncunun bu tür bir hizmet, tavsiye veya hizmet sunmasının beklenmediğini yazılı olarak kabul etmelidir. aracı, söz konusu anlaşmanın varlığını yazılı olarak işleme dahil olan diğer aracılara bildirecektir;
E. Komisyoncunun, işlemle ilgili olarak ortak komisyoncunun veya yetkili komisyoncunun yetki alanları dışında kalan konuların olabileceğinin kabulü bilgi veya uzmanlık ve ortak komisyoncunun veya nitelikli komisyoncunun müşteriye veya müşteriye bunlar hakkında uzman tavsiyesi almasını önereceği önemli;
F. Çabuk tüm paranın muhasebesi veya komisyoncunun aldığı mülk;
G. Müşterilerine veya müşterilerine ve işlemde yer alan diğer komisyonculara yazılı açıklama komisyoncunun işlemde sahip olduğu, ancak bunlarla sınırlı olmamak üzere, herhangi bir potansiyel çıkar çatışması ile:
- Brokerın işlemin diğer taraflarıyla olan herhangi bir yazılı aracılık ilişkisi veya;
- Brokerın işlemde sahip olduğu ticari, kişisel veya ailevi nitelikteki herhangi bir maddi çıkar veya ilişki;
- New Mexico'da mevcut olan diğer aracılık ilişkisi seçenekleri;
H. Ortak komisyoncu veya nitelikli komisyoncu tarafından fiilen bilinen herhangi bir olumsuz maddi olgunun yazılı olarak açıklanması mülk veya işlemle ilgili ya da işlemin taraflarının işlemi tamamlama konusundaki mali yetenekleriyle ilgili işlem; Açıklamayı gerektiren olumsuz maddi gerçekler, federal adil konut yasaları veya New Mexico İnsan Hakları Yasası kapsamındaki hiçbir bilgiyi içermez;
BEN. Açıklanması eski müşterinin rızası olmadığı veya kanunen gerekli olmadığı sürece, önceki herhangi bir acentelik ilişkisi sırasında öğrenilen herhangi bir gizli bilginin muhafaza edilmesi;
J. Aksi yazılı olarak yetkilendirilmedikçe, ortak komisyoncu veya nitelikli komisyoncu, sözleşme süresi boyunca kendi müşterisine veya müşterisine açıklama yapmayacaktır. satıcı müşterisinin veya müşterisinin daha önce talep ettiği veya listelediği fiyattan daha düşük bir satış fiyatını kabul edeceğini belirttiği işlem mülk; alıcı müşterisinin veya müşterisinin daha önce yazılı teklifte sunulan fiyattan daha yüksek bir fiyat ödeyeceğini belirtmiş olması; müşterilerinin veya müşterilerinin mülk satma veya satın alma motivasyonu; satıcı müşterisinin veya müşterisinin veya alıcı müşterisinin veya müşterisinin teklif edilenler dışındaki finansman koşullarını kabul edeceğini; veya ortak komisyoncunun veya yetkili komisyoncunun müşterisi veya müşterisi tarafından yazılı olarak talep edilen diğer bilgilerin, kanunen açıklanması gerekmediği sürece, gizli kalması.
Bu, müşterilerimin sahip olabileceği endişeleri giderir.
