Yatırım amaçlı gayrimenkul satın almak kapsamlı araştırma ve değerlendirmeyi gerektirir. İyi bir yatırım yapmak için kendinize en iyi şansı vermek istiyorsunuz. İşte bir sonraki kiralık mülkünüzü satın almadan önce göz atmanız gereken dört kriter.
Mülkün Konumu Önemlidir
Bir mülkün yerini değiştiremezsiniz, dolayısıyla potansiyel bir yatırımı değerlendirirken göz önünde bulundurulması gereken en önemli şeylerden biridir. Örneğin, yakındaki bir gelir amaçlı mülk satın almanın çeşitli faydaları vardır. kolej. Teori şu ki, her zaman kalacak yer arayan yeni öğrenciler olacaktır, öğrencilerin ebeveynleri sıklıkla kirayı öder ve siz de sıklıkla bir ücret talep edebilirsiniz. daha yüksek kira bölgenin çekiciliği ve apartmanlara olan talebin artması nedeniyle.
Dikkate Alınması Gereken Konum Özellikleri:
- Kentsel mi, banliyö mü yoksa kırsal mı?
- Market, alışveriş, ulaşım, okul, hastane gibi ihtiyaçlar ne kadar uzakta?
- Orada yaşamak isteyecek kiracı türünü gözünüzde canlandırın: aileler, yaşlılar, bekar insanlar, orta sınıf vb.
- Bölgede kiralık evlere talep yüksek mi?
- Ana ikametgahınız ne kadar adil?- Uzaksa, işe gidiş gelişlerden kaynaklanan seyahat masraflarını ve üretkenlik kaybından kaynaklanan fırsat maliyetlerini de hesaba katmanız gerekecektir.
- Mahalle sabit mi, genişliyor mu yoksa geriliyor mu?- Çok fazla boş mülk var mı veya çok sayıda yeni inşaat var mı?
- Gelecekte bir büyüme fırsatı görüyor musunuz?- Örneğin, büyük bir şehre bağlanan yeni bir demiryolu hattı inşa ediliyor veya yeni bir şirket bölgeye taşınıyor ve yeni işler yaratıyor. Bunlar, konumun çekiciliğini önemli ölçüde artırabilir.
Sayıları Çalıştır
Bütçenizi Bilin:
- Bu yatırıma ne kadar para koyabilirsiniz?
- Ne kadar kaybetmeye hazırsın?
- Ek fona ihtiyacınız varsa bunları nereden bulacaksınız?
- Ne kadar borç almanız gerekecek? - Aylık konut kredisi ödemeniz ve faiz oranınız ne olacak?
Gayrimenkulün Değerini Belirleyin:
- Mülkün gerçek gelir ve gider tablolarını isteyin. Hiçbiri mevcut değilse, işletme maliyetlerini makul bir şekilde tahmin edebildiğinizden emin olun.
- Mülkün Net İşletme Gelirini (NOI) hesaplayın.
- Bölgeniz için standart boşluk oranı nedir?
- Gayrimenkul için öngörülen kira miktarı nedir?
- Sigortanın maliyeti ne olur?
- Vergiler ne kadar?
- Yıllık ne olacak mülk bakımı maliyet?
- Piyasanızın Kapitalizasyon Oranını (Tam Oranı) belirlediniz mi? Piyasanızın Tavan Oranından haberiniz yoksa, yerel bir emlak komisyoncusu genellikle bu bilgiyi sağlayabilir.
- Üst Sınır Oranını belirledikten sonra artık NOI'yi Üst Sınır Oranına bölebilir ve mülkün mevcut değerini alabilirsiniz.
- Karşılaştırmalı Pazar Analizi (CMA) yaptınız mı?
- Bölgedeki benzer evler ne fiyata satılıyor? İster kiralık bir mülk satın alıyor ister bir evi değiştirmek istiyor olun, mülk için fazla ödeme yapmadığınızdan emin olmak isteyeceksiniz.
Gerekli Onarımların Listesini Yapın
Hangi Onarımlardan Rahatsınız?
- Bir kat boya ve yeni halı gibi sadece kozmetik onarımlara ihtiyaç duyan bir mülk mü istiyorsunuz? orta düzeyde iş mi yoksa yeni su tesisatı, elektrik, zeminler, duvarlar dahil olmak üzere bağırsak rehabilitasyonundan memnun musunuz? vesaire.)
Gerekli Onarımları Karşılayabilir misiniz?
- Onarım maliyeti, bunu kendiniz yapıp yapamayacağınıza veya bunu yapması için başka birini işe almanız gerekip gerekmediğine bağlı olarak büyük ölçüde değişecektir.
- Ülkenin bazı bölgelerinde işgücü diğerlerine göre daha pahalıdır.
- Malzemelerin maliyeti mülkün değerine bağlıdır. Bir milyon dolarlık mülk için elli bin dolarlık bir mülkten daha kaliteli malzemelere ihtiyacınız olacak.
- Onarımlar her zaman planladığınızdan daha pahalıya mal olacaktır. Bütçe ve tahmini tamamlanma süresi genellikle iki katına çıkar. Yalnızca gerçek onarım için daha fazla ödeme yapmakla kalmayacak, aynı zamanda "yumuşak" adı verilen ek finansman maliyetleri de ödeyeceksiniz. Bu ek onarımlar devam ederken boş mülkün ipotek, emlak vergileri ve sigortasını ödemek tamamlanmış.
Mevcut Emlak Piyasasını Anlayın
Ekonomik durgunluk sırasında McMansion'ı altüst etmeye çalışmak en kolay girişim olmayacak. Ekonomik durgunlukta, hacizli bir mülkü kiracılara kiralamak üzere satın almak, başarı için daha iyi bir bahis olabilir. Eğer o McMansion'ı satın alırsanız ve onu kâr amacıyla satıncaya kadar yedi yıl boyunca elinde tutacak paranız varsa, o zaman evet, potansiyel olarak iyi bir yatırım olabilir. Hızlı bir şekilde alım satım mı yapmak istiyorsunuz yoksa uzun vadeli bir elde tutma stratejisi mi planlıyorsunuz?
Gayrimenkul alırken dikkat edilmesi gereken bir diğer husus ise ikinci el değeridir. Yüksek derecede arzu edilen varlıklar, piyasadan bağımsız olarak kolayca alınıp satılabilen varlıklardır. Her zaman talep görüyorlar. Bunları ekmek ve su gibi ihtiyaçlar olarak düşünün.
İnsanların yer altı havuzlu ve TV gösterim odası olan bir eve ihtiyacı yok. İnsanların temiz banyosu ve güçlü çatısı olan bir eve ihtiyacı var. Mülkünüzün en fazla sayıda insana hitap etmesini ve böylece en fazla sayıda potansiyel kiracı ve alıcıya sahip olmasını istiyorsunuz.
