Bir gayrimenkul yatırımcısının yeni bir projeye girmeden veya başlamadan önce yatırım analizi yapması hayati önem taşıyor. Başarılı kiralık ev yatırımcısı Portföylerinde onlarca ev olabilir. Gayrimenkul yatırımında finansal başarıya yol açan çeşitli faktörler vardır. Hepsini dikkate almak gerekiyor. Doğru satın alma, çift haneli getirilere ve yıllarca sağlam bir nakit akışına neden olabilir. Alternatif olarak, eğer gerekli incelemeyi yapmazsanız, kendinizi değersiz bir yatırım amaçlı gayrimenkulün sahibi olarak bulabilirsiniz.
Net işletme geliri
Herhangi bir yatırım analizi, net işletme gelirinin (NOI) anlaşılmasıyla başlar. Bu değer, mülkünüzün ürettiği toplam gelirden, yaptığı harcamaların düşülmesiyle elde edilen tutardır. Bu masraflar, mülkün bakımı için ödediğiniz masrafları içerir. NOI'nize ulaşmak için toplam giderleri toplam gelirden çıkarmanız yeterlidir. Ortaya çıkan sayıyı 12'ye bölerek aylık NOI'nizi belirlemek.
Ancak bir sorun var. Toplam harcamalarınız dahil değildir kredi maliyetleri.
Nakit akımı
Nakit akışınız, bu kredi maliyetleri (genellikle ipotek) için ek bir ayarlama yaptığınızda geriye kalan şeydir. NOI'nizden borç hizmetini çıkardığınızda nakit akışınızla baş başa kalırsınız. Bu sizin kârınızdır.
Ne kadar çok borç alırsanız, nakit akışınız o kadar az olur. Mülk için nakit ödeme yaparsanız NOI'niz nakit akışınıza eşit olacaktır.
Nakit akışı kuşkusuz çok sayıda girdinin bir fonksiyonudur ve bunlardan herhangi biri durumu değiştirebilir, ona zarar verebilir veya iyileştirebilir. Bazı girdiler piyasadan ve ekonomiden etkilenir. Büyük bir yerel işveren kapandığında veya taşındığında kiralık mülk talebi bir gecede düşebilir. Federal Reserve, gecelik faiz oranlarını artırarak borçlanma maliyetini artırabilir ve genel emlak piyasasını etkileyebilir. Bu değişiklik, yeni mülk satın alma maliyetini daha fazla masrafa sokabilir ve nakit akışınızı azaltabilir.
Bu gibi şeyleri kontrol edemezsiniz ancak yerel işverenlerin sağlığı ve planları konusunda gereken özeni göstererek bu durumların önüne geçebileceğinizi umarız. Ekonomik haberleri takip edin ve faiz oranlarındaki değişiklikleri planlayın. Eğer mülkleriniz yakın zamanda yenilenen uzun bir kira sözleşmesiyle kârlıysa, muhtemelen iyi durumdasınız demektir.
Amortisman Faktörü
Tabii ki, İç Gelir İdaresi (IRS) tüm bu kira gelirinin bir yüzdesini isteyecek. Ancak gayrimenkul yatırımı aynı zamanda birçok vergi indirimi de sunuyor. Bir gaga, mülk analizinde değerli bir bileşen olan mülk amortisman kesintisidir.
Amortisman, yüksek vergi diliminde olanlar için diğer yatırımlardan elde edilen vergiye tabi karları bile azaltır. Bir mülkün bakım ve kiralama masrafları artı amortisman toplamının vergiye tabi kârınızdan fazla olması durumunda, kalan zararlarınızı sıklıkla diğer yatırım gelirlerine karşı kullanabilirsiniz.
Amortisman cebinizden çıkmadığı için aslında nakit kaybı değil. Bu, vergi amaçlı gider olarak değerlendirilen hesaplanmış bir sayıdır. Vergi amaçlı operasyonel kayıp gösterirken yine de pozitif bir aylık nakit akışına sahip olabilirsiniz.
Emlak vergileri
İşletmenizin kiralık mülkü varsa emlak vergisi ödemeniz gerekir, ancak bu vergileri gelir vergisi amacıyla düşebilirsiniz. Bireylerin evlerinin takdir edilen değeri üzerinden emlak vergisi ödediği gibi, işletmeler de gayrimenkullerinin takdir edilen değeri üzerinden emlak vergisi öderler.
Bir vergi yılı içinde gayrimenkul satıldığında, yılın vergisi önceki ve yeni sahipler arasında dağıtılır. Bu yüzde ayrımı, önceki sahiplerin yapıya sahip olduğu süre ile karşılaştırıldığında mülkün yılın ne kadarına sahip olduğunuza dayanmaktadır.
Ev Sahibi Sigortası
Ev sahibi sigortası, binanın değerini karşılamaya yardımcı olacak ve standart ev sahibi mülkiyet sigortasına çok benzer şekilde işlev görecektir. Poliçe kiracılardan kaynaklanan hasarları ve fırtınalardan kaynaklanan kayıpları karşılayacaktır. Mülkünüz yüksek riskli bir bölgedeyse ve sel, deprem ve orman yangınına maruz kalacaksa, yatırımınızı karşılayacak uygun sigortayı aldığınızdan emin olun.
Bir olaydan sonra kendinizi zararda bulursanız, hasarın onarılmasına yardımcı olacak bir kredi için Küçük İşletme İdaresi (SBA) Afet Yardımı programına başvurabilirsiniz.
1031 Ertelenmiş Vergi Değişimi
Bir mülkü kârla satabilir ve sermaye kazancı vergisi ödemenize gerek kalmadan geliri başka bir mülke aktarabilirsiniz, ancak bazı çok katı kurallar geçerlidir. Milli Gelirler Kanunu Başlık 26, Bölüm 1031'e göre:
"Bir ticarette veya işte üretken kullanım amacıyla veya yatırım amacıyla elde tutulan mülklerin değişiminden herhangi bir kazanç veya kayıp tanınmayacaktır. mülkün yalnızca bir ticarette veya işte üretken kullanım amacıyla veya başka bir amaç için elde tutulacak benzer türden bir mülkle takas edilmesi yatırım."
"Benzer mülk", başka bir gayrimenkul veya mülk anlamına gelir. Ancak bu, mutlaka arazi-arazi veya ofis-ofis değişimini gerektirmez.
Çok az yatırım varlık sınıfı ve stratejisi kiralık gayrimenkulle kıyaslanabilir. İnsanların yaşayacak bir yere ihtiyacı vardır ve ev sahibi olmak herkes için mümkün ve arzu edilen bir durum değildir.
Balance vergi, yatırım veya finansal hizmet ve tavsiye sağlamaz. Bilgiler, herhangi bir yatırımcının yatırım hedefleri, risk toleransı veya mali koşulları dikkate alınmadan sunulmaktadır ve tüm yatırımcılar için uygun olmayabilir. Geçmiş performans gelecekteki sonuçların göstergesi değildir. Yatırım, olası anapara kaybı da dahil olmak üzere risk içerir.
