На відміну від оптової торгівлі продуктами харчування, нерухомість має низькі накладні витрати та високий прибуток.
Оптова торгівля нерухомістю в статтях і книгах висвітлюється як добре, так і погано. Давайте спочатку розглянемо загальне визначення: Оптова торгівля нерухомістю займає позицію між продавцем і покупцем і отримує прибуток від негайного перепродажу нерухомості без значної реконструкції чи часу власності.
Це моє визначення, але воно відповідає моєму погляду, враховуючи мою велику незалежну письменницьку роботу як автора-привида для «гуру» інвестицій у нерухомість. Ви можете назвати це «перевертанням», але оптова торгівля, здається, додає трохи професіоналізм. На відміну від інших оптовиків у різних галузях, це справді дуже низькі накладні витрати та висока норма прибутку. Ви не маєте:
- оренда та утримання складських приміщень.
- офісне приміщення для управління та продажу.
- співробітників для управління запасами.
- вантажівки для перевезення інвентарю.
- страхування для покриття всього вищезазначеного.
- необхідність закупівлі у виробників оптом перед продажем.
Ці накладні витрати значні, і більшість оптовиків мають прибутки в дуже низьких однозначних цифрах. З іншого боку, оптовий продавець нерухомості:
- можуть працювати за кухонним столом.
- не потрібно нічого складати.
- не потребує ні працівників, ні страхування для них, ні засобів.
- може контролювати активи великої вартості з відносно невеликими грошима зі своєї кишені.
Хто ваш клієнт в оптовій торгівлі нерухомістю?
Перш ніж ви коли-небудь досліджуватимете нерухомість для купівлі чи контролю, вам потрібні очікуванні покупці. Це називається створення списку покупців, і це має вирішальне значення для вашого успіху. Вашими основними клієнтами є інші інвестори, або покупці нерухомості в оренду, або інвестори, що фіксують і перевертають. Ви можете продавати споживачам у роздріб, але це більш ризиковано та дорожче через маркетингові та комісійні витрати.
Тобі потрібно скласти список покупців шляхом побудови відносин з іншими інвесторами. Ви можете приєднатися до інвестиційних клубів нерухомості, щоб зустрітися з ними. Ви можете розміщувати їм оголошення про продаж нерухомості в газетах і Craigslist. По суті, вам потрібно познайомитися з якомога більшою кількістю інвесторів у нерухомість, і вам потрібно вести базу даних або файл із мінімумом цієї інформації про кожного:
- їхні інтереси.
- їхній головний інтерес; вони збираються виправити та перевернути чи купують нерухомість для оренди?
- їх ціновий діапазон і цілі прибутку; іншими словами, скільки вони будуть платити за будинок?
Не шукайте нерухомість і не займайтеся маркетингом, поки у вашому списку покупців не буде хоча б кількох активних інвесторів. Ви не захочете купувати нерухомість без розумної перспективи її швидкого продажу.
Які у вас джерела нерухомості для оптового продажу нерухомості?
Коли у вашому списку є покупці, настав час шукати нерухомість, яка принесе вам прибуток як оптовику. Ними можуть бути:
- звернення стягнення.
- власник займав до викупу.
- власник зайнятий проблемними продавцями.
- покинуті попередні викупи.
- державний аукціон викупу.
Стягнення легко знайти на веб-сайтах про стягнення та інших джерелах, які публікують списки стягненого майна. Об’єкти нерухомості, які займає власник, зазвичай потребують маркетингу. Методи оптового маркетингу нерухомості включають:
- бандитські знаки.
- газетні оголошення.
- Оголошення Craigslist.
- веб-сайт оптовика.
- ведення блогів для оптових інвесторів.
- маркетинг соціальних сайтів.
- відносини з агентами з нерухомості та іпотечними брокерами.
Коли ви знаходите об’єкт нерухомості, який може підійти одному з ваших покупців, на наступному етапі – аналіз чисел і належна обачність. Ви повинні бути дуже обережними, покриваючи всі свої витрати, а також мати досить точне уявлення про те, які витрати матиме ваш покупець, особливо в угоді fix & flip. Іншими словами, вам потрібно визначити, скільки нерухомість коштує на поточному ринку, а потім відняти ці елементи, щоб побачити, скільки ви можете за неї заплатити:
- знижка до вартості, яку захоче покупець.
- орендна плата, яка може стягуватися, якщо ваш покупець є інвестором орендної нерухомості.
- витрати на реабілітацію, якщо ваш покупець є інвестором fix & flip.
- ваші витрати на доведення до фінального столу.
- ваш бажаний прибуток.
Якщо ви перевіряєте всі цифри та бачите, що це майно можна швидко перепродати одному з покупців у вашому списку, настав час укласти договір про його купівлю або заблокувати контроль одним із двох способів:
- Договір доручення - Ви підписуєте угоду з продавцем, яка дозволяє вам «перекласти» свої права та обов’язки на покупку іншому (зрештою вашому покупцеві). Вам знадобляться серйозні гроші, але вам не знадобиться подальше фінансування за допомогою цього методу. Ви йдете до свого покупця і передаєте свої права за ціною, яка включає ваш прибуток. Ваш покупець бере на себе і несе його до закриття.
- Ви укладаєте контракт на купівлю - Ви фактично підписуєте угоду про купівлю нерухомості. Для цього знадобиться два закриття: одне для вашої покупки, а інше відразу після того, як ваш покупець зробить у вас покупку. Вам знадобляться серйозні гроші, а також фінансування транзакції, щоб оплатити будинок і отримати плату та відшкодування з другого закриття.
Звичайно, це огляд процесу, але він повинен допомогти тим, хто цікавиться оптовим продажем нерухомості, скористатися перевагами інших посилань і дізнатися більше.
