Працюючи з продавцями, щоб визначити ціну в списку, або з покупцями, щоб перевірити вартість перед пропозицією про покупку, агенти з нерухомості роблять так званий порівняльний аналіз ринку або CMA.
Переходячи до записів проданого майна, спеціаліст з нерухомості вибирає нещодавно продані об’єкти, які схожі на об’єкт нерухомості та знаходяться в тому самому географічному регіоні. Шляхом порівняння цих властивостей і коригування відмінностей у характеристиках робиться оцінка вартості об’єкта властивості. Однак ретельний фахівець з нерухомості зробить другий CMA для продавця чи покупця.
Другий ретельний CMA включатиме порівняння з поточними подібними властивостями в цьому районі. Буде використано той самий процес, але з поточними властивостями. Це дозволить оцінити поточну конкуренцію та може призвести до збільшення або зменшення оцінки на основі проданої власності.
Якість порівняних вибірок
Вирішальним для точності CMA у визначенні ринкової вартості є вибір найкращих порівнянних властивостей. Три агенти, які обирають хоча б одну іншу порівнянну з трьох або чотирьох використаних, можуть отримати дуже різні оцінки. Це часто трапляється, коли продавець шукає агента з лістингу. Вони отримують оцінку вартості від кількох агентів і здивовані різницею. На жаль, часто той, хто дає їм найбільше число, отримує список, і зазвичай це не дуже хороше число.
Вибираючи композиції, слід врахувати кілька моментів:
- Коли майно було продано: продажі більше двох-трьох місяців тому не є хорошими показниками, особливо на швидкозмінних ринках. Чим пізніші продажі, тим менша ймовірність того, що ринок достатньо змінився, щоб ціни на нерухомість були неактуальними на момент CMA.
- Де знаходиться нерухомість: найкращою ситуацією є те, що будинок знаходиться в тому самому підрозділі. У багатьох випадках це неможливо, тому наступним кроком для розгляду є розміщення компаній у тому самому районі чи загальній зоні. Якщо ви не можете отримати відповідні комп’ютери таким чином, дуже схожі будинки в подібних підрозділах в інших частинах міста можуть бути єдиним доступним ресурсом.
- Характеристики будинку: що стосується кількості спалень, ванн, квадратних метрів будинку, розміру ділянки та інших характеристик будинку, порівнювані будинки повинні бути настільки ж схожими можливо. Рідко, за винятком великих підрозділів, які займаються формуванням печива, ви отримаєте всі ці речі для точного порівняння.
Якість налаштувань
Цей останній пункт вище підводить нас до обговорення того, як ми компенсуємо наші розрахунки за відмінності в структурах. Ми вносимо коригування, так само як і оцінювачі, щоб скоригувати ціни продажу порівнянних будинків, щоб вони краще відповідали нашому предмету нерухомості.
Іншими словами, якщо у нас є будинок з 3 спальнями, 2 ванними кімнатами з прибудованим гаражем на дві машини та 2100 квадратних футів житлової площі, ми спробуємо знайти три або чотири комп’ютери з усіма цими характеристиками. Однак ми рідко це робимо, тому нам потрібно буде внести корективи до їхніх продажних цін.
- Скажімо, в одному комп’ютері є лише дві спальні. Ми повинні припустити, що з трьома він був би проданий за більше грошей, тому ми додамо трохи грошей до його фактичної проданої ціни, щоб скорегувати його, щоб мати три спальні. Те ж саме стосується лазні та гаражних приміщень.
- Якщо це навпаки, скажімо, три ванні кімнати, коли в нашому досліджуваному будинку було лише дві, тоді ми б відняли вартість ванної кімнати від проданої ціни в нашому коригуванні.
- Нам не потрібно нічого робити з квадратними метрами, доки ми не зробимо остаточний розрахунок.
Після скоригування порівнянних цін на продаж будинків ми ділимо кожну продану ціну на їхні квадратні фути, щоб отримати продану ціну за квадратний фут. Ми усереднюємо їх для наших трьох або більше компаній, щоб отримати одне середнє значення на квадратний фут. Потім ми просто множимо це на площу нашого будинку, щоб отримати оціночну поточну ринкову вартість.
У вас є загальна картина проведення CMA, але ви захочете заглибитися, дізнатися більше та попрактикуватися, перш ніж робити це для клієнтів.
