Договорите за наем на недвижими имоти се състоят от множество елементи, които определят правата и задълженията на наемодателя/наемодателя и наемателя/наемателя. При липса на ограничения за използване, наемателят може нормално да използва имота за всякакви законни цели.
Владение на имота
Този елемент от договора за наем на недвижим имот се отнася до правата на притежание на наемателя. Наемодателят обещава на наемателя притежанието на имота за тяхно удоволствие и обещава, че наемодателят няма да се намесва в това притежание.
Това не означава, че наемодателят не може да влезе в имота, тъй като обикновено това е част от договора за наем споразумение, че наемодателят има право да влиза в имота за ремонт или други дейности, описани в наема.
Как наемателят може да използва имота
Има много видове наеми, жилищни, офисни, търговски и др. Всички тези типове могат да имат основание да определят ограничения върху използването на имота от наемателя. Договорът за наем на жилище може да забрани използването за всякакви бизнес цели. Договорът за наем на офис може да посочва, че имотът може да се използва само като офис „недвижим имот“. Договорът за наем на дребно може да уточни какви видове продукти могат да се продават в пространството.
При липса на ограничения за използване, наемателят може нормално да използва имота за всякакви законни цели.
Какъв е срокът на лизинга?
Като цяло лизинговите договори изрично посочват начална и крайна дата, за да влезе в сила лизинговият договор. Този период, когато е зададен както отпред, така и отзад, би означавало, че няма да е необходимо предизвестие за напускане. Наемателят ще напусне на предписаната крайна дата, освен ако не бъде постигнато ново споразумение.
Лизинговите договори могат да продължават месеци или години. Някои държави забраняват много дълги договори за наем над 100 години, но в други е добре. Обикновено срокът се посочва с начална дата и крайна дата и общия период. Пример: Лизингът ще тече от 1 януари 2019 г. до 31 декември 2020 г., период от две години.
Гаранционният депозит
Повечето договори за наем имат разпоредба за един или повече гаранционни депозита срещу възможността от неплащане на наема или щети по имота. Повечето щати имат строги правила за това как трябва да се обработват депозитите и за това дали трябва да се плаща лихва на наемателя, докато депозитът се държи. Има много крайни срокове за възстановяване на депозити, след като периодът на лизинга приключи, имотът бъде освободен и инспектиран за щети.
Подобрения на наетия имот
Обикновено по време на лизинговия договор няма да има подобрения, направени от наемодателя, освен ако това не е изрично изискано в договора за наем или освен ако не бъде сключено ново споразумение в писмен вид. Наемателят може да прави подобрения с разрешението на наемодателя, но те ще станат собственост на наемодателя в края на лизинга.
Клаузите за подобрения са много по-разпространени в търговските договори за наем. Офисите и търговските площи подлежат на модификации, които се считат за подобрения и се правят, за да се приспособят към бизнеса на наемателя.
Поддръжка на наетия имот
Елементите за поддръжка на договора за наем на недвижим имот могат да варират значително в зависимост от това дали той е жилищен или търговски. При повечето договори за наем на жилищни имоти наемодателят е отговорен за всички ремонти и поддръжка. В търговските имоти се сключват различни споразумения, които биха могли да направят част от поддръжката отговорност на наемателя. Както във всеки договор, отговорностите на страните трябва да бъдат внимателно и напълно посочени, за да се избегнат недоразумения.
В случай на търговски обект или офис, може да има изискване за поддръжка на оборудването, като напр. витрини, които ще паднат върху наемателя, докато структурата и основната поддръжка на сградата ще се извършват от наемодател.
Преотстъпване или пренаемане на наетия имот
Ако наемателят прехвърли своя лизинг, това обикновено означава, че той е прехвърлил всичките си права на лизинг на другата страна. При пренаемане първоначалният наемател освобождава имота на друг, като някои от техните интереси се прехвърлят.
Договорът за наем ще уточнява дали е позволено преотстъпване или пренаемане и при какви обстоятелства. В много случаи наемателят запазва част или цялата си отговорност за плащане на наеми и отговорност за щети на имущество.
Опции за наемателя при договора за наем на недвижим имот
Много лизингови договори предоставят опция за наемателя да поднови лизинговия договор преди края на лизинговия период. С надлежно предизвестие наемателят може да поднови за още един предварително договорен период. Примерна клауза може да гласи: „По всяко време до тридесет дни преди изтичането на този лизинг; наемателят може да избере да удължи наема с още шест месеца чрез писмено предизвестие до наемодателя. Наемната сума ще бъде $xxx, xx на месец за новия срок на наема."
Друг вариант е закупуването на имота през периода на наема. Обикновено покупната цена е посочена и наемодателят може или не може да приложи някои от наемните плащания към първоначалната вноска или покупната цена.
