Всяка сделка с недвижими имоти, жилищни, търговски или други изисква договор, дори и да е устно. Един валиден договор обаче винаги трябва да има определени елементи или може да бъде анулиран от съда. Нека да разгледаме тези задължителни елементи.
Правна цел
Страните не могат да изпълнят договор, за да извършат незаконно действие. Целта на договора трябва да отговаря на закона. Договор между страни, който включва измама на друга страна, не би бил валиден. Не отивайте при съдията, за да ви върнат парите, ако писменият ви договор с доставчик на наркотици за 100 килограма кокаин не е спазен. Това е незаконно действие. Не само, че няма да получите никакво облекчение, но също така вероятно ще свършите в затвора. За недвижимите имоти, както и да е формулиран договорът, ако продавачът не е законен собственик, няма да работи.
Правно компетентни страни
Всички страни по договор трябва да са юридически компетентни, за да сключат споразумение. Това включва пълнолетие и умствена компетентност към момента на сключване на договора. Откривате, че 15-годишно дете е наследило първокласен имот и наистина го искате. Не ги карайте да подписват договор за продажба и да очаквате, че ще издържи в съда. Те не са достатъчно възрастни, за да го направят. Ако някой е в институция или получава специални грижи за справяне с делата си, важи същото. Ако имате някакви съмнения относно капацитета на продавача, направете още малко надлежна проверка.
Споразумение чрез оферта и приемане
При недвижимите имоти това се илюстрира чрез оферта за закупуване на имот от купувач и приемането на тази оферта от собственика/продавача. В някои щати това може да е ръкостискане със свидетел, но със сигурност не е начинът, по който бих искал да купя или продам имот. Правилният начин е писмен договор с подписи на участващите страни. Купувачът предлага цена с условни условия, а продавачът приема с условни разходи.
Разглеждане
Възнаграждението е всичко с правна стойност, предложено и разменено в договора. Това може да са пари, услуги или други ценни стоки. Любовта и обичта са дори пример за съображение в някои договори. Възнаграждението трябва да бъде посочено в договора.
В повечето от днешните сделки с недвижими имоти парите са съображението. Това не означава пари в брой, тъй като често ще има включено и финансиране. Сериозните пари се движат със споразумението, докато първоначалната вноска и финансирането идват при приключване.
Съгласие
Този елемент е изискването страните по договора да са се съгласили доброволно и съзнателно с условията на договора. Не може да има измама, погрешно представяне, грешка или неоправдана принуда върху никоя страна по договора.
Вероятно сте гледали някои от западните филми със злия барон на ранчо, който принуждава по-малките си съседи да напуснат ранчото им и ги кара да подпишат продажбата с оръжие. Това определено е не-не и съм сигурен, че е било така и тогава. Всеки трябва да иска сделката да се случи или тя не е валидна.
Когато договорът е валиден
Договорът е валиден, ако отговаря на всички необходими елементи. След това става законно изпълним, което означава, че страните могат да бъдат законово задължени да изпълняват условията на договора.
Ако страна по договора не изпълни условията или сроковете, посочени в договора, те биха били в неизпълнение и биха могли да бъдат законово задължени да извършат или да платят щети на другия партии.
При недвижимите имоти това се нарича съдене за „специфично изпълнение“. Да приемем, че продавачът и купувачът са се споразумели за договор и той си проправя път към приключване. Към продавача се обръща друг купувач, който предлага много повече пари за дома, така че той се отказва от сделката. Те не можаха да намерят непредвидени обстоятелства или клауза, която да позволи това без проблем, но въпреки това се оттеглиха и отказаха да затворят.
Купувачът може да се обърне към съда, за да ги принуди да продадат имота според договореното, конкретно изпълнение. Реалността е, че няма много съдии, които да наложат това. Вместо това те обикновено присъждат някакъв вид парична реституция от продавача на купувача.
