Zatímco omezení a podmínky pronájmu jsou důležitými faktory při hledání komerčních nebo průmyslových prostor, pro většinu nových podniků je měsíční nájemné často rozhodujícím faktorem. Komerční leasingy mohou mít kromě nájmu i další poplatky, takže se ujistěte, že rozumíte tomu, co jsou dodatečné náklady tím, že budete znát následující:
- Jaké je vaše základní nájemné na využitelné ploše: Mnoho komerčních pronájmů má a základní nájemné, což je to, co zaplatíte za skutečnou plochu prostoru. K této sazbě však mohou být přidány poplatky za „načtení“ a „CAM“, čímž se zvýší váš měsíční nájem.
- Pokud jsou podmínky vašeho pronájmu smluvní: Smluvní podmínky zahrnují základní nájemné, bezplatné nájemné, kauce, délku nájmu, výši nájmu a poplatky ročně a možnosti prodloužení nájmu.
-
Pokud existují další náklady k pronájmu: Zeptejte se, zda existují nějaké speciální daně, poplatky za nemovitost, poplatky za zatížení, CAM nebo jiné poplatky. Pokud ano, získejte je písemně a ujistěte se, že každý poplatek je identifikován samostatně; měli byste vědět, kolik vás bude každý poplatek stát a jak často budete muset poplatek (poplatky) platit.
- Budoucí náklady: Zjistěte, kolik se vaše nájemné (a jakékoli další poplatky) může každý rok zvýšit. Pokud existuje 1% strop pro poplatky za zatížení každý rok, může to znít rozumně, ale to neznamená, že vaše základní nájemné bude omezeno na 1%. Aby se vyrovnaly nízké limity na ostatní poplatky, může se vám pronajímatel pokusit zvýšit nájemné o 15 %.
- Co je zahrnuto v nájemném: Zjistěte, jaké daně, služby a služby – jako terénní úpravy, bezpečnost a pošta – jsou zahrnuty ve vaší nájemní smlouvě.
Rozhodování, zda má pronájem průmyslových prostor pro vaše podnikání smysl
Komerční a průmyslové prostory mohou nabídnout mnoho možností, které klasické kancelářské prostory nemohou, ale mohou mít i určitá omezení, která klasické obchodní a maloobchodní parky nemají. Než podepíšete nájemní smlouvu, zeptejte se na všechna omezení, která by mohla být uvalena na vaše podnikání v průmyslovém parku. Otázky, které byste si měli položit ohledně nemovitosti, kterou byste si mohli přát mít ve své pronájmu, zahrnují:
- Omezení dodavatelů a služeb: Zkontrolujte, zda průmyslový park vyžaduje použití konkrétních prodejců nebo dodavatelů pro značení, osvětlení, renovace, vestavby nebo jakékoli další služby, jako je alarm, telefon, kabel atd.
- Omezení reklamy a vzhledu: Mohou existovat omezení, která by mohla ovlivnit vaši firmu, jako například všechny značky musí být černobílé, ne větší než 2 stopy nebo přesně 5 stop od země. Všechny tyto věci by znesnadnily odlišení vaší firmy od ostatních nebo aby vás bylo vidět z dálky.
- Kabel a telefon připraveny: Pokud váš prostor není připraven pro kabel nebo telefon, zkontrolujte, kde můžete tyto služby získat a kdo jsou místní poskytovatelé.
- Utility: Měli byste vědět, jaké veřejné a soukromé nástroje můžete používat nebo k nim přistupovat ze své jednotky a zda si zakládáte vlastní účty veřejných služeb; někteří pronajímatelé mohou platit vaše služby a pak vám je vyúčtovat. Poznamenejte si, zda pronajímatel není povinen poskytnout důkaz o tom, co dlužíte, pokud nedostanete fakturu přímo od energetických společností.
- Parkování a dopravní omezení: Počet parkovacích míst, které můžete vy a vaši zákazníci využít, může být omezen. Pokud ne, pak pravděpodobně neexistují žádná omezení pro ostatní nájemníky.
- Úřední hodiny: Některé průmyslové prostory mají omezení na pracovní dobu nebo dny v týdnu, kde můžete provozovat svou firmu nebo přijímat klienty a zákazníky.
- Povaha ochrany a omezení podnikání: Budou existovat nějaká omezení ohledně povahy podnikání, které provozujete? Pokud například plánujete otevřít obchod se starožitnostmi, existují nějaká omezení ohledně toho, co můžete prodávat, nebo pokud prodáte předmět, umožní pronajímatel otevřít další podobné konkurenční podniky, když jste nájemcem? Příkladem toho, proč je tak důležité požádat o to a získat písemnou formu, je situace, kdy má stávající nájemce obchod s panenkami s ochranou maloobchodních práv. v nájemní smlouvě může být starožitnictví zakázáno prodávat starožitné panenky, protože prodej panenek by konkuroval stávajícímu nájemci. podnikání. Chcete se ujistit, že vaše firma má podobnou ochranu v rámci průmyslového komplexu.
Řešení vestaveb a renovací
Pronájmy mohou být komplikované, a pokud plánujete vzít prostor „tak jak je“ a provést v něm změny, nezapomeňte své plánované změny zohlednit v nájemní smlouvě. Otázky týkající se renovace a výstavby prostor zahrnují:
- Dokážete postavit nebo zrekonstruovat stávající prostor? Pokud ne, najděte si jiné místo; možná nebudete muset budovat prostor hned, ale nikdy neomezujte budoucí růstový potenciál vaší firmy a nepředvídané potřeby.
- Územní vyhlášky: Existují nějaké územní nařízení, které by ovlivnilo, jak můžete zastavět prostor?
- Obavy ze střetu zájmů: Jste povinni využívat smluvní partnery pronajímatele? Pokud ano, považujte to za silné negativum.
- Potřebná schválení: Jaká zvláštní povolení nebo souhlas musíte předem získat od města, kraje nebo pronajímatele?
- Pobídky ke zlepšení: Nabídne pronajímatel nějaké snížení nájemného, úvěry na nájemné nebo jiné finanční pobídky, aby přispěl na náklady na renovaci a výstavbu?
- Vyhněte se „zvýšení hodnoty“ nájemného: Pokud zhodnotíte prostor výstavbou nebo rekonstrukcí, umožní to pronajímateli úměrně zvýšit vám nájem?
- Časová omezení: Budou existovat nějaké časové rámce požadované vaším pronajímatelem, městem nebo krajem pro dokončení renovací a výstavby skladů?
- Požadovaná povolení: Jaká zvláštní povolení budete potřebovat k rekonstrukci nebo dostavbě svého prostoru a pomůže vám pronajímatel tato povolení získat?
