Než začnete rozdávat klíče od svého domova jako hostitel na Airbnb, VRBO, HomeAway nebo na jiném webu pro sdílení domova, ujistěte se, že víte, jak nahlásit a zaplatit daně z příjmu. Je důležité znát podrobnosti, protože musíte oddělit obchodní a osobní využití vašeho domácího prostoru a určit dny používané pro pronájmy.
Tento článek vám poskytne přehled daní Airbnb včetně toho, kdy je váš hostitelský příjem zdanitelný, jak odečíst z výdajů a jak nahlásit federální daně z příjmu.
Klíčové věci
- Hostitelé Airbnb podávají svá daňová hlášení buď podle plánu E nebo plánu C, v závislosti na tom, zda hostům poskytují podstatné služby či nikoli.
- Pokud používáte svůj dům osobně, musíte oddělit osobní náklady a náklady na pronájem.
- Chcete-li vypočítat daňové odpočty, musíte určit, jaká část vašeho domova je určena k pronájmu a kolik dní v roce je pro tyto pronájmy využívána.
- Pokud máte hosty Airbnb jen pár dní v roce, nemusíte vykazovat příjmy, ale k odečtení výdajů se nedostanete.
Jak zjistit, zda je váš příjem Airbnb zdanitelný
Váš příjem z Airbnb nepodléhá dani, pokud si pronajmete část svého domova jen na pár dní v roce. Dny pronájmu jsou dny, kdy někdo platí za dům nebo pokoj spravedlivou tržní hodnotu. Pravidlo IRS říká, že nemusíte platit daně z příjmu z pronájmů, pokud:
- Svůj dům si pronajímáte maximálně na 14 dní v roce.
- Sami dům používáte 14 a více dní v roce, nebo alespoň 10 % z celkového počtu dní, kdy jej pronajímáte ostatním.
Pravidlo 14 dnů platí i v případě, že pouze pronajímáte pokoj nebo část domu. Pokud máte hosty Airbnb jen pár dní v roce, nemusíte platit daň z příjmu z peněz, které obdržíte, ale také si nemůžete odečíst žádné výdaje jako hostitel.
Pronájem vše vs. Část vašeho domova
Vaše daňová situace se liší podle toho, zda v průběhu roku osobně užíváte celý dům nebo jeho část.
Pokud v domě nebydlíte, můžete odepsat všechny náklady na nemovitost, ale pouze na dny, kdy si ji pronajmete za reálnou tržní hodnotu.
Pokud pronajímáte pouze část nemovitosti nebo kteroukoli část nemovitosti osobně užíváte, můžete odepsat pouze část používanou k pronájmům a pouze na dny, kdy si ji pronajmete.
Odečtení nákladů na pronájem
Chcete-li odečíst výdaje jako hostitel Airbnb, začněte tím, že své výdaje rozdělíte do dvou kategorií: přímé výdaje a nepřímé výdaje.
Můžete si odečíst všechny výdaje přímo související s vaším hostingem Airbnb, jako jsou poplatky placené Airbnb, reklama nebo místní licence a poplatky.
Můžete si odečíst domácí výdaje, ale pouze za tu část vašeho domova, kterou využíváte pro váš Airbnb hosting. Nepřímé náklady zahrnují energie a internet a odpisy. Pokud si například pronajímáte pokoj, musíte prostor pokoje vypočítat jako procento prostoru vašeho domova a odečíst pouze tuto část vašich nákladů.
Některé výdaje mohou být přímé nebo nepřímé. Pokud máte například úklidovou službu pouze pro místnost, kterou pronajímáte, je to přímý výdaj. Pokud si najmete úklidovou službu pro celý váš domov, včetně místnosti používané pro hosty Airbnb, je to nepřímý náklad a musíte vypočítat procento použité na pronájmy.
Vykazování příjmů z pronájmu v daňovém přiznání
Musíte hlásit a platit daně ze svého příjmu jako hostitel. Formulář, který používáte k nahlášení příjmů a výdajů Airbnb, závisí na tom, zda nabízíte podstatné služby pro pohodlí vašich hostů, jako je pravidelný úklid, výměna prádla nebo podávání snídaní.
Pokud neprovádíte podstatné služby, máte se za to, že podnikáte v oblasti pronájmu nemovitostí a příjmy a výdaje vykazujete v tabulce E – Dodatečné příjmy a ztráty.
Pokud svým hostům poskytujete podstatné služby, jako je snídaně nebo každý den čerstvé prádlo, všechno se změní. Již nejste považováni za pronajímatele; nyní provozujete službu.
Stát se servisní firmou znamená:
- Všechny vaše příjmy podléhají dani (žádné 14denní pravidlo)
- Nyní musíte z tohoto příjmu platit daň ze samostatné výdělečné činnosti (sociální zabezpečení/zdravotní pojištění).
- Své podnikatelské daňové přiznání podáváte podle přílohy C.
Hranice mezi příjmem z pronájmu a příjmem ze samostatné výdělečné činnosti je často obtížně rozpoznatelná. Před odesláním daní Airbnb se poraďte se svým daňovým odborníkem, abyste potvrdili svou daňovou klasifikaci jako pronajímatel nebo vlastník firmy.
Limity příjmů při odečtení nákladů na pronájem
Dalším zvratem v rozdílu mezi hostiteli Airbnb jako pronajímateli nebo jako poskytovatelé služeb jsou daňové ztráty.
Pronájem nemovitosti je považován za pasivní činnost, i když se aktivně podílíte na podnikání. V takovém případě si možná budete moci odečíst výdaje pouze do výše vašich příjmů; jinými slovy, nemůžete mít ztrátu.
Na druhou stranu, pokud provozujete svůj Airbnb jako službu, znamená to, že můžete vzít všechny ztráty bez omezení.
Pokud jsou vaše ztráty za daňový rok omezené, možná budete moci převést nadměrnou ztrátu na vyrovnání příjmů v budoucích daňových letech.
Často kladené otázky (FAQ)
Co mohu jako hostitel Airbnb odepsat?
Můžete odepsat všechny své výdaje související s tím, že jste hostitelem Airbnb, jako jsou poplatky Airbnb, náklady na reklamu a právní a profesionální poplatky. Můžete si také odečíst výdaje za užívání vašeho domova, ale pouze za dny, kdy jste si dům pronajali, a pouze za tu část vašeho domova, která byla pronajata za reálnou tržní hodnotu. Příklady sdílených obchodních a osobních výdajů jsou úklid a údržba, služby, pojištění vašeho domova a daně z nemovitosti
Jsou hostitelé Airbnb považováni za osoby samostatně výdělečně činné?
Někdo je považován za osobu samostatně výdělečně činnou, pokud podniká pro sebe. Hostitel Airbnb může být považován za samostatně výdělečně činnou osobu, pokud nabízí podstatné služby a provozuje firmu za účelem zisku. Pokud je vlastník firmy samostatně výdělečně činný, může si vzít celou částku odpočtů, aby měl ztrátu, ale také podléhá dani ze samostatné výdělečné činnosti pro sociální zabezpečení a zdravotní péči.
Pošle mi Airbnb nějaké formuláře pro mé daně?
Airbnb je povinno vám zasílat roční daňové hlášení Formulář IRS 1099-K pokud splňujete následující kritéria:
- Jste občanem USA, cizincem s trvalým pobytem v USA nebo působíte jako subjekt v USA
- Vaše hrubé platby za rok přesáhly 20 000 USD
- Za rok jste měli více než 200 transakcí
Můžete také obdržet 1099-K, pokud vám byly z plateb sraženy daně nebo pokud působíte v Massachusetts nebo Vermontu.
Formulář 1099-K uvádí celkovou částku plateb za rok, měsíc po měsíci a případnou sraženou federální daň z příjmu.
