Každá nájemní smlouva, kterou nájemce podepíše s pronajímatelem, má implicitní záruku obyvatelnosti. To znamená, že pronajímatel má povinnost udržovat nájem ve způsobilém a obyvatelném stavu. Je obecným požadavkem, že všechny životně důležité služby musí být funkční a v dobrém stavu a že pronajímaný majetek musí být čistý a bezpečný.
Specifické odpovědnosti za údržbu
Zatímco každá nájemní smlouva má obecnou implicitní záruku obyvatelnosti, zákon mezi pronajímatelem a nájemcem také stanoví konkrétní vyživovací povinnosti na každém pronajímateli. Mezi tyto odpovědnosti patří:
- Následující stavební kódy: Každý pronajímatel má povinnost udržovat svůj majetek v majetku místních a státních stavební a bezpečnostní předpisy. To zahrnuje:
- Obecná bezpečnost budovy:Fyzická struktura budovy musí být pro nájemníky bezpečná. Střecha a základy musí být konstrukčně zdravé. Vchody a východy musí být snadno přístupné. Okna a dveře musí mít správnou hydroizolaci a správné zámky. Podlahy musí být konstrukčně pevné a bez nebezpečí zakopnutí. Všechna schodiště musí mít odpovídající zábradlí.
- Instalatérské kontroly: Instalatérství musí odpovídat kódu.
- Revize elektro: Veškeré elektrické práce v objektu musí být v souladu s předpisy.
- Požární prohlídky: Pronajímané nemovitosti musí mít správný počet detektorů kouře a oxidu uhelnatého a musí být v dobrém a funkčním stavu. Některá města budou vyžadovat, aby tyto detektory byly pevně zapojeny, zatímco jiná umožňují detektory napájené bateriemi. Nemovitost nesmí překročit určitý počet obyvatel, schodiště a společné prostory musí být řádně osvětleny a v určitých prostorách, jako jsou schodiště, musí být použity protipožární nátěry.
- Provádím opravy:Pronajímatelé jsou odpovědní za dokončení oprav ve svém majetku, aby byl majetek udržován v obyvatelném stavu. Tyto opravy musí být rozumné. Pokud například nájemce nemá funkční sporák, může si pronajímatel najmout opraváře, aby stávající sporák opravili. Pronajímatel nemusí nájemci pořizovat zcela nová kamna, pokud jsou stávající kamna opravitelná do provozuschopného stavu.
- Společné prostory: Pronajímatel musí udržovat všechny společné prostory budovy čisté a bezpečné.
- Údržba životně důležitých služeb:Pronajímatelé jsou odpovědní za udržování všech životně důležitých služeb v pronajímané nemovitosti. To zahrnuje teplo, teplou vodu, elektřinu, plyn a případně centrální klimatizaci. Pokud je nájemce odpovědný za platby za energie, musí nájemce udržovat aktuální fakturu, aby se ujistil, že jeho teplo, elektřina nebo plyn zůstanou zapnuté.
- Poskytování popelnic: Pronajímatelé musí zajistit popelnice, kam mohou nájemníci odkládat své odpadky. Musí mít odpovídající počet nebo velikost pro pronajímanou nemovitost.
- Dodávka tekoucí vody: Nájemníci musí mít přístup k tekoucí vodě. Prasklé potrubí nebo ucpání musí být okamžitě odstraněno.
Jak dlouho musí pronajímatel dokončit opravu
U oprav, které porušují záruku obyvatelnosti nebo představují bezprostřední zdravotní nebo bezpečnostní rizika pro nájemce, pronajímatele budou mít na základě státního práva přiměřenou dobu na dokončení opravy, jakmile budou informováni o problém. To, co je považováno za přiměřenou dobu, se bude lišit podle státního práva a závažnosti problému.
Mnoho států poskytne pronajímateli 30 dní na vyřešení problému, zatímco jiné povolí pouze tři až sedm dní na vážné problémy, jako je nedostatek tepla nebo tekoucí vody. Pokud nebude oprava dokončena v této lhůtě, může pronajímatel dlužit nájemci náhradu škody, nájemce může být povoleno vystěhovat se z nájemní jednotky, může soud najmout třetí osobu na dokončení opravy nebo může být pronajímatel pokutován.
Předběžné upozornění na vstup
V následujících situacích vstoupit do bytu nájemníka, pronajímatelé obvykle musí dát výpověď. Výše upozornění se bude lišit podle státu, ale obvykle je mezi 24 a 48 hodinami před požadovaným vstupem. V nouzových situacích se od tohoto požadavku obvykle upouští.
Právo na zadržení nájemného
Nájemníci v některých státech, jako je Connecticut, mohou zadržet nájemné do doby provedení nutné opravy. Existují specifická pravidla, která je třeba dodržovat, jako je doručení pronajímatele s formálním upozorněním, že je nutná oprava, a následné podání stížnosti k soudu. Nájemce následně složí zadrženou částku nájemného u soudu.
Oprava musí porušit záruku obyvatelnosti, jako je extrémní napadení škůdci nebo nedostatek tepla v zimě. Na základě státního práva má pronajímatel také určitou dobu na řešení opravy.
Zkontrolujte zákony vašeho státu, protože ne všechny státy umožňují nájemníkům zadržet nájemné, dokud nebude provedena oprava.
Právo na opravu a odpočet
jiné státy, jako je Kalifornie, umožnit nájemci, aby si opravu nechal dokončit sám a odečíst si částku opravy z platby nájemného. Potřebnou opravu musí nájemce nejprve ústně nebo písemně oznámit nájemci. Pokud pronajímatel nereaguje a neřeší opravu, může si nájemník nechat práci udělat. Částka, kterou si nájemce strhne za opravu, nesmí přesáhnout jedno měsíční nájemné.
Škoda způsobená nájemcem
Pronajímatel neodpovídá za provedení oprav, které byly způsobeny vinou či nedbalostí nájemce, člena nájemcovy domácnosti nebo hostů nájemce. Tyto opravy jsou peněžní odpovědnost nájemce.
