Zákony o regulaci nájemného se velmi liší v závislosti na jednotlivém státě nebo městě, kde se nemovitost nachází. Například New York City a San Francisco jsou obě velká města a obě mají zákony o regulaci nájemného, ale tyto zákony jsou velmi odlišné. Musíte si proto ověřit místní zákony v přesném městě, kde se nachází vaše pronajímaná nemovitost, abyste určili pravidla, která platí. Obecně platí, že regulace nájemného:
Nastavuje strop zvýšení nájemného
Většina zákonů o regulaci nájemného stanoví limit, kolik můžete zvýšení nájemného do doby, kdy vyprší jejich pronájem obnova. Tato částka je obvykle založena na měření specifickém pro oblast, jako jsou místní životní náklady nebo inflace. V New Yorku jsou byty, které jsou omezeny zvýšením nájemného, známé jako byty se stabilizovaným nájemným, nikoli byty s regulovaným nájemným.
Lze nastavit horní hranici nájemného
V New Yorku zákony o regulaci nájemného stanovují limit, kolik si můžete za nájem účtovat. Nemůžete si například účtovat více než 700 USD měsíčně za jednopokojový pokoj s regulovaným nájmem.
Další předpisy
Zákony by mohly diktovat, jak často může pronajímatel zvýšit nájemné. Důvodů, proč může pronajímatel vystěhovat nájemce s regulovaným nájemným, může být také jen několik, například neplacení nebo značné poškození pronajímané nemovitosti.
Má každý stát kontrolu nájemného?
Je více států, které regulaci nájemného neumožňují, než států, které ji umožňují. I v mnoha státech, které regulaci nájemného umožňují, zákony o regulaci nájemného existují pouze v některých městech ve státě.
New Jersey a District of Columbia mají regulaci nájemného v celém státě nebo okrese. New York a Kalifornie mají v některých městech zákony o regulaci nájemného. New York City a San Francisco jsou dvě z nejznámějších oblastí s regulací nájemného. Některé státy, jako je Alabama a Arizona, ve skutečnosti mají zákony, které zakazují jakékoli regulace nájemného ve státě.
Ochrana nájemníků
Teorií regulace nájemného je umožnit určitým nájemníkům bydlet v oblasti, kde by jinak mohli být cenově zvýhodněni. Například senior, který bydlel posledních padesát let v bytě, by byl nucen se odstěhovat kdyby neexistovaly zákony o regulaci nájemného, protože oblast, ve které žije, se stala velmi žádoucí a drahý. Kvůli regulaci nájemného může nájemce očekávat malý, stálý nárůst nájemného a jednoho dne nebude zasažen oznámením, že se jeho nájemné zvyšuje o 1 000 USD.
Dopad regulace nájemného na pronajímatele
Kontrola nájemného má negativní dopad na pronajímatele, protože pronajímatelé pronajímají jednotky nájemcům za cenu hluboko pod současnou reálnou tržní hodnotou jednotky. Kromě toho, že za jednotku inkasují mnohem méně peněz, může nájemník s regulovaným nájemným dokonce stát pronajímatele peníze.
Pronajímatel je stále odpovědný za zaplacení všech nákladů spojených s držením jednotky, které jsou všechny za dnešní aktuální tržní ceny. Zodpovídá za to pronajímatel provádění oprav na jednotce nájemce. V některých případech jsou odpovědní za placení energií a všech ostatních výdajů, jako jsou hypotéky, daně a platby pojištění.
Možnosti pronajímatele, když se nájemníci odstěhují
Ve většině případů, jakmile se nájemce s regulovaným nájemným odstěhuje z jednotky, jednotka se dereguluje. Pronajímatel pak může za jednotku účtovat volné tržní nájemné. Z tohoto pravidla existují výjimky. Pokud se v New Yorku nájemník s regulovaným nájemným odstěhuje a budova má šest nebo více jednotek, jednotka přejde z kontrolovaného nájemného na stabilizovanou.
Vysoký nájem a práh vysokého příjmu
Některé zákony o regulaci nájemného umožňují, aby byl byt deregulován, jakmile dosáhne určitého měsíčního nájemného. V New Yorku je tato částka 2 700 $ měsíčně.
Některé zákony o regulaci nájemného umožňují deregulaci bytu, pokud nájemce dosahuje více než určitého příjmu po dva po sobě jdoucí roky. Pokud například nájemník vydělává 200 000 dolarů ročně, soud může rozhodnout, že si nájemník může dovolit platit spravedlivé tržní nájemné a již nemusí bydlet v jednotce s regulovaným nájemným.
Výkup pronajímatele
Pronajímatel se může pokusit nabídnout nájemci určitou částku peněz, aby odešel. Objevily se příběhy o majitelích, kteří nabízeli nájemníkům desítky tisíc dolarů za vystěhování z bytu.
Vystěhování
Mnoho majitelů se snaží vytlačit nájemníky s regulovaným nájemným tím, že je vystěhují. Existují legitimní důvody pro vystěhování, jako je neplacení nebo obchodování s drogami. Mnoho pronajímatelů však vůči nájemníkům uplatňuje falešné nároky, aby se je pokusili vynutit. Majitelé v New Yorku nesmějí vystěhovat invalidní nájemníky nebo nájemníky, kteří jsou starší 62 let pokud jim neposkytnou srovnatelnou jednotku k bydlení za stejnou nebo nižší cenu a neposkytnou jim stěhování stipendium.
Vystěhování kvůli demolici
V určitých případech může pronajímatel přimět nájemce s regulovaným nájemným, aby se přestěhoval, tím, že bude požadovat vystěhování za účelem demolice. Myšlenka je, že nemovitost bude rozsáhle zrekonstruována, v podstatě zbourána a znovu postavena. Zdá se, že neexistují žádné zákony, které by sledovaly, zda pronajímatel dodrží tuto demolici.
Použití jako primární bydliště
Některé zákony o regulaci nájemného umožňují pronajímateli získat zpět jednotku s regulovaným nájemným, pokud bude tuto jednotku používat jako své primární bydliště po dobu následujících pěti let.
