Zatímco pronajímatelé mají konečné rozhodnutí o tom, které nájemce umístí do svých pronajímaných nemovitostí, existují určitá pravidla, která je třeba dodržovat. V rámci prověřovacího procesu mají pronajímatelé přístup k trestním rejstříkům žadatelů, ale přesto musí při používání těchto informací dodržovat určitá pravidla. Zde je to, co hledat v trestním rejstříku a co zahrnout do zásad trestní historie, abyste nebyli obviněni z diskriminace.
Federal Fair Housing Act má pro pronajímatele výhody a nevýhody, pokud jde o jednání s žadateli, kteří mají kriminální minulost. Je důležité porozumět tomu, co je na zákonu dobré pro pronajímatele a co může ztížit správu pronajímaných nemovitostí.
Klady
Důsledně prosazované ospravedlnitelné zásady jsou chráněny.
Pronajímatelé mají příležitost prokázat své případy.
Osoby s určitým přesvědčením souvisejícím s drogami mají menší ochranu.
Přiměřená ochrana nájemníků nebo majetku není diskriminační.
Nevýhody
I drobná nedůslednost ve vymáhání může případ poškodit.
Rozhodnutí mohou být nepředvídatelná, bez ohledu na to, jak silný je případ pronajímatele.
Majitelé nemají žádnou ochranu, pokud neexistuje žádné přesvědčení.
Obrana politik před výzvami může být nákladná a časově náročná.
Co je třeba zvážit
Při kontrole trestního rejstříku potenciálního nájemce je třeba vzít v úvahu více faktorů.
- Byla osoba odsouzena? Je velký rozdíl mezi zatčením za trestný čin a odsouzením za trestný čin. Zatčení nečiní člověka vinným z ničeho, takže pronajímatel by neměl odmítat potenciálního nájemníka pouze na základě zatčení.
- Jaký byl přestupek? Jakého přestupku se žadatel ve skutečnosti dopustil? Jaká byla povaha zločinu? Pokud to není jasné, poraďte se s právníkem nebo policistou, aby vám to vysvětlil.
- Jak závažný byl přestupek? Musel žadatel za spáchaný trestný čin zaplatit pokutu nebo odpykat skutečnou dobu vězení? Ukradli košili z obchodního centra, nebo někoho zastřelili?
- Jak nedávný byl přestupek? Spáchal žadatel přestupek v loňském roce, nebo k němu došlo před 20 lety?
- Kolik je tam přestupků? Musí žadatel zvážit jeden trestný čin, nebo má dlouhý seznam trestných činů?
- Kdy došlo k přestupku(ům)? Pokud se jedná o více trestných činů, došlo ke všem přibližně ve stejném období nebo k trestným činům došlo během několika různých let?
- Byli by v ohrožení další nájemníci? Ohrožuje povaha trestného činu, kterého se žadatel dopustil, ostatní nájemníky? Některé příklady mohou být obchodování s drogami, znásilnění, obtěžování dětí nebo napadení a ublížení na zdraví. Pronajímatel je odpovědný za udržování bezpečného prostředí pro nájemníky.
- Mohl by přestupek ovlivnit schopnost žadatele platit nájem? Pokud daná osoba nemá minulé ani současné zaměstnání, máte právo odmítnout nájem žadateli z důvodu neschopnosti platit nájemné.
- Mohl by přestupek ohrozit vaši pronajatou nemovitost? Pronajímatel je povinen udržovat pronajímanou nemovitost v bezpečí. Ohrožuje trestní rejstřík žadatele pronájem nemovitosti? Některé příklady potenciálních rizik jsou žhářství nebo vandalismus.
Omezení odepření aplikací
Široká politika odepření bydlení každému potenciálnímu nájemci s jakýmkoli typem kriminální minulosti by byla podle federálního zákona o spravedlivém bydlení považována za diskriminační. Pronajímatelé mohou mít zavedeny zásady, které odmítají bydlení osobám se specifickou kriminální minulostí, která by mohla ohrozit bezpečnost ostatních nájemníků nebo majetku. Při pohledu na trestní minulost žadatele musí pronajímatel také zvážit typ trestného činu, závažnost trestného činu a dobu, kdy k trestnému činu došlo.
Právní ochrana žadatelů
Federal Fair Housing Act konkrétně nechrání osoby s trestním rejstříkem před diskriminací v činnostech souvisejících s bydlením. Spíše, Úřad generálního právního zástupce HUD vydal pokyny o tom, jak by pronajímatelé a ostatní měli přistupovat k osobám s trestním rejstříkem, aby minimalizovali šance na obvinění z diskriminačních praktik.
Podle zákona je nezákonné diskriminovat na základě barvy pleti, zdravotního postižení, rodinného stavu, národnosti, rasy, náboženství a pohlaví. HUD se domnívá, že odmítnutí pronájmu osobám s trestním rejstříkem by mohlo mít za následek diskriminaci menšin.
Afroameričané a Hispánci jsou zatčeni, usvědčeni a uvězněni mnohem častěji než běžná populace. Podle údajů Národní asociace pro rozvoj barevných lidí (NAACP), Afroameričané a Hispánci tvoří přibližně 30 % populace USA, ale tvoří je blízko k 60% všech uvězněných v roce 2015, což je poslední rok, za který jsou k dispozici údaje.
HUD věří, že politika pronajímatele, která omezuje nájemníky na základě kriminální minulosti, by neúměrně ovlivnila menšinové skupiny. Proto je taková politika považována za diskriminační praktiku.
HUD to rozděluje do dvou kategorií, neúmyslná diskriminace a úmyslná diskriminace.
Neúmyslná diskriminace
HUD používá třístupňový proces k určení, zda je politika pronajímatele v trestní minulosti diskriminační a porušuje federální zákon o spravedlivém bydlení.
- Má tato politika diskriminační účinek? Žalobci musí poskytnout důkazy, které prokážou, že politika nepříznivě ovlivňuje osoby určité rasy nebo národního původu více než jiné skupiny. K prokázání tohoto bodu by měly být použity státní nebo místní statistiky, ale pokud nejsou k dispozici, lze použít i národní statistiky. Každý případ je jedinečný a k podpoře tvrzení musí používat konkrétní fakta, jako jsou záznamy nájemníků, místní kriminální statistiky a údaje ze sčítání lidu.
- Je politika nezbytná k dosažení legitimního nediskriminačního zájmu? Pronajímatelé musí poskytnout důkazy, aby prokázali, že jejich politika není formou diskriminace a je nezbytná z jiného legitimního důvodu. Mnoho pronajímatelů tvrdí, že důvodem politiky je ochrana bezpečnosti ostatních nájemníků na jejich pozemku. To je obecně považováno za legitimní důvod k odmítnutí pronájmu nájemci s kriminální minulostí. Pronajímatel však musí uvést konkrétní důvod, proč konkrétní kriminální minulost nájemce ohrožuje bezpečnost nemovitosti a nájemců. Obecné tvrzení, že kdokoli s kriminální minulostí je nebezpečnější než kdokoli bez kriminální minulosti, není přijatelné. Zásady musí být konkrétní v tom, že pronajímatel nebude pronajímat osobám odsouzeným za trestný čin, které by mohly ohrozit bezpečnost nájemníků nebo majetku. Pronajímatelé navíc nemohou odmítnout pronájem potenciálním nájemníkům, kteří byli zatčeni, ale nebyli odsouzeni. A konečně, pronajímatelé musí vzít v úvahu, jak nedávno došlo k trestnému činu. Pokud k trestnému činu došlo před 20 lety, bude těžší ospravedlnit odmítnutí pronájmu potenciálnímu nájemci.
- Existuje méně diskriminační alternativa? Pokud pronajímatel může prokázat, že pro zavedení rejstříku trestů existuje legitimní důvod, je na žalobci, aby zdůraznil méně diskriminační přístup. To by mohlo zahrnovat zkoumání dalších faktorů kromě kriminální historie, jako je historie žadatele nájem, věk v době spáchání trestného činu nebo snaha žadatele o nápravu přestupky.
Úmyslná diskriminace
Zásady pronajímatele jsou záměrně diskriminační, pokud se s nájemníky s podobným trestním rejstříkem zachází rozdílně. Pokud dva potenciální žadatelé mají podobnou kriminální minulost, ale jsou ze dvou různých ras, a pronajímatel dělá výjimky pro jednoho žadatele a ne pro druhého, mohlo by to být porušení federálního spravedlivého bydlení Akt.
Je na budoucích nájemcích, aby poskytli důkazy, že je pronajímatel diskriminoval, protože jsou příslušníkem určité demografické skupiny. Pronajímatelé musí poskytnout důkazy, aby prokázali, že existuje nějaký nediskriminační faktor, který je vedl k vyloučení nájemce. Pronajímatelé stále mohou používat další kvalifikační standardy, které nejsou považovány za diskriminační, jako je schopnost nájemce platit nájemné včas.
Zločiny související s drogami
Pronajímatele nelze odsoudit za neúmyslnou diskriminaci za to, že odmítli pronajmout nájemci, který byl odsouzen za nelegální výrobu nebo distribuci regulované látky. Odepření bydlení pouze příslušníkům určité rasy, národnostního původu nebo jiné skupiny na základě této normy by však mohlo být považováno za úmyslnou diskriminaci.
