Nákup investiční nemovitosti zahrnuje důkladný průzkum a zhodnocení. Chcete si dát tu nejlepší šanci udělat dobrou investici. Zde jsou čtyři kritéria, která byste měli zvážit před nákupem další nemovitosti k pronájmu.
Poloha nemovitosti je klíčová
Umístění nemovitosti nemůžete změnit, takže je to jedna z nejdůležitějších věcí, které je třeba zvážit při hodnocení potenciální investice. Například nákup nemovitosti s příjmem poblíž a.s vysoká škola. Teorie je taková, že vždy budou noví studenti hledat bydlení, rodiče studentů často platí nájem a často si můžete účtovat vyšší nájemné z důvodu žádané oblasti a zvýšené poptávky po bytech.
Charakteristiky místa ke zvážení:
- Je to město, předměstí nebo venkov?
- Jak daleko jsou nezbytnosti, jako jsou obchody s potravinami, nákupy, doprava, školy a nemocnice?
- Vizualizujte si typ nájemníka, který by tam chtěl bydlet – rodiny, senioři, svobodní lidé, střední třída atd.
- Je v okolí velká poptávka po pronájmech?
- Jak spravedlivé je to z vašeho primárního bydliště?- Pokud je to daleko, budete muset započítat cestovní náklady z dojíždění a náklady příležitosti ze ztráty produktivity.
- Je čtvrť stabilní, rozrůstá se nebo upadá?- Je tam hodně volných nemovitostí nebo je tam hodně nové výstavby?
- Vidíte v budoucnu příležitost k růstu?- Například se staví nová železniční trať, která spojuje velké město, nebo se do oblasti stěhuje nová společnost a vytváří nová pracovní místa. Ty mohou dramaticky zvýšit vhodnost umístění.
Spusťte Numbers
Poznejte svůj rozpočet:
- Kolik peněz můžete do této investice vložit?
- Kolik jste ochotni ztratit?
- Pokud potřebujete další finanční prostředky, kde je získáte?
- Kolik si budete muset půjčit?- Jaká bude vaše měsíční splátka hypotéky a úroková sazba?
Určete hodnotu nemovitosti:
- Vyžádejte si skutečné výkazy příjmů a výdajů za nemovitost. Pokud žádné nejsou k dispozici, ujistěte se, že jste schopni rozumně předvídat provozní náklady.
- Vypočítejte čistý provozní příjem (NOI) pro nemovitost.
- Jaká je standardní míra neobsazenosti ve vaší oblasti?
- Jaké je předpokládané nájemné za nemovitost?
- Kolik by stálo pojištění?
- Kolik jsou daně?
- Co bude ročně údržba majetku náklady?
- Určili jste kapitalizační sazbu vašeho trhu (Cap Rate)? Pokud neznáte maximální sazbu vašeho trhu, tyto informace vám obvykle poskytne místní realitní makléř.
- Jakmile určíte Cap Rate, můžete nyní vydělit NOI Cap Rate a získat aktuální hodnotu nemovitosti.
- Provedli jste srovnávací analýzu trhu (CMA)?
- Za co se prodávají srovnatelné domy v této oblasti? Ať už kupujete nemovitost na pronájem nebo chcete převrátit dům, budete se chtít ujistit, že za nemovitost neplatíte příliš.
Vytvořte si seznam nezbytných oprav
S jakými opravami jste spokojeni?
- Chcete nemovitost, která potřebuje pouze kosmetické opravy, jako je nátěr a nový koberec? mírné množství práce nebo vám vyhovuje střevní rehabilitace včetně nových vodovodních, elektrických, podlah, stěn, atd.)
Můžete si dovolit potřebné opravy?
- Náklady na opravy se budou značně lišit v závislosti na tom, zda jste schopni to udělat sami, nebo zda na to potřebujete najmout někoho jiného.
- Práce stojí v některých částech země více než v jiných.
- Cena materiálu závisí na hodnotě nemovitosti. Na nemovitost za milion dolarů budete potřebovat kvalitnější materiály než za padesát tisíc.
- Opravy budou vždy stát více, než jste plánovali. Rozpočet a odhadovaný čas dokončení se často zdvojnásobují. Nejen, že zaplatíte více za skutečnou opravu, ale budete platit dodatečné finanční náklady, nazývané „soft náklady“ na zaplacení hypotéky, daně z nemovitosti a pojištění za neobsazenou nemovitost, zatímco budou tyto dodatečné opravy probíhat dokončeno.
Pochopte současný trh s nemovitostmi
Pokus o převrácení McMansiona během recese nebude nejjednodušší podnik. V recesi může být lepší sázkou na úspěch nákup zabavené nemovitosti k pronájmu nájemníkům. Pokud si koupíte ten McMansion a budete mít peníze na to, abyste ho drželi sedm let, dokud ho nebudete moci prodat se ziskem, pak ano, může to být potenciálně dobrá investice. Hledáte rychlý nákup a prodej nebo plánujete dlouhodobou strategii držení.
Další věcí, na kterou byste se měli při koupi nemovitosti dívat, je její prodejní cena. Vysoce žádoucí aktiva jsou ta, která lze snadno koupit a prodat bez ohledu na trh. Jsou vždy žádané. Považujte je za nezbytnosti jako chléb a vodu.
Lidé nepotřebují dům se zapuštěným bazénem a televizní promítací místností. Lidé potřebují dům s čistou koupelnou a silnou střechou. Chcete, aby vaše nemovitost oslovila co největší množství lidí, abyste měli co největší počet potenciálních nájemců a kupců.
