Praktické kroky, jak vydělat peníze převrácením domu

Investice do nemovitostí může být skvělý způsob, jak vydělat peníze. Jedním z typů investic do nemovitosti, které je třeba zvážit, je převrácení domu. Dosažení úspěchu pomocí této metody je obvykle kombinací dovedností, důkladné analýzy a výzkumu, i když jen málo z nich dosáhne úspěchu díky hloupému štěstí.

Bez ohledu na typ nemovitosti, který si vyberete, existuje několik pozitiv a negativ, které je třeba zvážit, když se připravujete na svůj první úspěšný dům.

Co to znamená převrátit dům?

Převrácení domu znamená, že kupujete dům s úmyslem jej prodat, obvykle rychle, se ziskem. Nejedná se o dlouhodobou strategii nákupu a držení. Prodej nemovitosti za více, než za kterou jste ji koupili, nemusí nutně znamenat zisk.

Například si koupíte dům za 200 000 USD a vložíte do něj renovaci v hodnotě 50 000 USD. Pokud dům prodáte za 240 000 dolarů, což je více, než za kolik jste ho koupili, ve skutečnosti přijdete o peníze když zohledníte náklady na renovaci, stejně jako dodatečné náklady na držení nemovitosti a její prodej vlastnictví.

Jaký typ nemovitosti lze převrátit?

Nejběžnějším typem nemovitosti, která je převrácena, je rodinný dům. Za účelem zisku však lze převrátit téměř jakýkoli typ nemovitosti. To zahrnuje:

• Vícegenerační domy: Mezi další příležitosti patří renovace stávajících jednotek nebo přidání dalších jednotek, aby byla nemovitost pro potenciální kupce hodnotnější.
• Nemovitost se smíšeným využitím: To by mohlo zahrnovat renovace nebo doplnění maloobchodních prostor, obytných prostor nebo obojího.
• Maloobchodní nemovitost: Renovace prostor podle konkrétní potřeby, jako je restaurace, salon nebo obchod se smíšeným zbožím.
• Pozemek: Prochází procesem územního plánování, aby byl schválen pro konkrétní použití, jako je bydlení nebo maloobchod. Získání územního souhlasu může být zdlouhavý proces v závislosti na tom, jak rychle a snadno se s stavebním úřadem ve městě pracuje.

Klíč 1: Nakupujte za správnou cenu

Na nákupu vyděláte peníze. Nezáleží na tom, jak dobře dům nakonec zrekonstruujete, pokud do něj hned od začátku vložíte příliš mnoho peněz, o to těžší bude zisk.

Určete hodnotu po opravě (ARV)

Snažíte se zjistit, za kolik si můžete dovolit koupit nemovitost, abyste dosáhli zisku. Proto je třeba pracovat pozpátku.

První věc, kterou musíte udělat, je určit hodnotu nemovitosti po opravě. To je to, co si myslíte, že dům bude stát po dokončení všech rekonstrukcí na pozemku.

Budete se muset podívat na nedávno prodané ceny srovnatelných nemovitostí v dané oblasti. I když pohled na srovnatelné položky není exaktní věda, pomůže vám to poskytnout základ hodnoty domova. Pokud je váš domov koloniální se čtyřmi lůžky a dvěma koupelnami, budete se chtít podívat na koloniály podobné velikosti, které se prodaly za poslední rok. Budete muset provést úpravy pro určité faktory, jako jsou:

• Čtvereční záběry: Dva domy mohou mít stejný počet lůžek a koupelen, ale jeden může být o 1000 čtverečních stop větší.
• Kvalita renovace:Podívejte se na materiály použité při renovaci. Je to to, co současný kupující hledá?
• Umístění: Některé části města budou lepší než jiné: lepší školní čtvrť, klidnější ulice.
• Velikost pozemku: Větší položky budou cennější.
• Vybavení: Má dům centrální klimatizaci, zapuštěný bazén, dokončený sklep nebo hlavní apartmá?

Jakmile se podíváte na srovnatelné nemovitosti, měli byste být schopni přijít s řadou toho, jakou bude váš domov stát po dokončení rekonstrukce. Toto je hodnota po opravě.

Odečtěte své náklady

Abyste koupili nemovitost za správnou cenu, musíte si určit, kolik peněz si myslíte, že za dům utratíte.

• Závěrečné náklady při nákupu: To zahrnuje pojištění vlastnického práva, domovní prohlídky, právní poplatky, průzkumy, bankovní poplatky, poplatky za záznam: listiny a hypotéky.
• Stavební náklady: Povolení města, náklady na materiál, cena práce.
• Náklady na držení: Pojistné platby, daně, platby za jakékoli půjčky, případné náklady na energie.
• Náklady na uzavření prodeje: Poplatky za advokáta, případně daň z převodu nemovitosti, provize realitnímu makléři, poplatky za zápis: listina a hypotéka, poplatky za inspekci města: možné potvrzení o bydlení (CO), pokud město to vyžaduje, kredity kupujícího: domovní inspektor kupujícího zjistí, že na nemovitosti není něco v pořádku, takže kupující od vás pravděpodobně bude požadovat kredit na opravu věci.

Jaký je váš ziskový motiv?

Pravděpodobně nepodstoupíte veškerou práci a riziko, že překlopíte domov, abyste vydělali 5 000 dolarů. Proto musíte určit svůj ideální cíl zisku z flipu. Když je vše řečeno a hotovo, chtěli byste vydělat 20 000 $? $50,000? $100,000? Vědět, kolik chcete vydělat, vám pomůže určit cenu, za kterou si můžete dovolit dům koupit.

Měli byste si také uvědomit, že možná budete muset platit daň z kapitálových výnosů z jakéhokoli zisku, který dosáhnete. V závislosti na vaší příjmové skupině možná nebudete muset platit nic nebo budete muset strýci Samovi zaplatit až 20 procent svého zisku. Tyto náklady můžete odložit provedením výměny 1031.

Stanovte ideální kupní cenu

Nyní, když jste určili hodnotu po opravě nemovitosti, přibližné náklady spojené s renovací nemovitosti a kolik peněz chcete vydělat, můžete určit maximální částku, kterou jste ochotni za ni zaplatit vlastnictví.

Hodnota po opravě

- minus náklady.

- Motivace mínus zisk.

= Ideální kupní cena.

Toto je bod, kdy předložíte svou nabídku a doufáte, že bude přijata. Prošli jste spoustou práce, abyste dosáhli tohoto čísla, takže se nenechte ovlivnit realitními makléři, kteří vám říkají, že pokud zvýšíte nabídkovou cenu, nemovitost je vaše. Každý dolar navíc, který za nemovitost zaplatíte, je dolarem potenciálního zisku, o který přicházíte. Pamatujte, že při nákupu jsou vaše peníze.

Klíč 2: Rychle ven

Cílem překlápění nemovitostí je dosáhnout zisku a tento zisk dosáhnout co nejrychleji. Každý dobrý investor ví, že trh s nemovitostmi se může otočit na desetník. Jakékoli množství faktorů může dramaticky snížit hodnotu vaší nemovitosti. To zahrnuje:

• Zvýšení úrokových sazeb: Když jsou úrokové sazby vysoké, lidé si nemohou dovolit utrácet tolik za dům. Snižuje to jejich kupní sílu, protože jejich měsíční splátka hypotéky bude vyšší. Jak úrokové sazby rostou, ceny domů klesnou, aby se přizpůsobily tomuto poklesu kupní síly.
• Změna sezóny: Sezóna nákupů domů vrcholí v letních měsících, kdy jsou děti mimo školu. Rodiny se chtějí stěhovat před začátkem nového školního roku. Pokud se vám nedaří dostat se na trh kvůli časnému jarnímu/letnímu shonu, může vás to nakonec stát spoustu peněz.
• Zvýšení zásob: Dalším faktorem, který může ovlivnit hodnotu vašeho domova, jsou nadměrné zásoby v okolí. Jedním z důvodů, proč by k tomu mohlo dojít, by bylo, kdyby se velká společnost ve městě zavřela a lidé by začali dávat své domovy na svůj trh, aby se mohli přemístit. Existuje jen tolik kupců na dům na ranči se 3 ložnicemi a 2 koupelnami za 250 000 dolarů. Pokud je jich na trhu pět, možná budete muset snížit cenu, aby se to rychle prodalo.
• Exekuce nebo krátké prodeje v oblasti: Bohužel nemůžete ovládat své sousedy. Krátké prodeje a exekuce v této oblasti sníží hodnotu vašeho domova.
• Přírodní katastrofa: Také nemůžete ovládat matku přírodu. Hurikány, tornáda a požáry mohou zpustošit oblasti, takže ceny domů jsou stejně v troskách.
• Hodnocení nižší školy: Pokud se hodnocení školského systému sníží, okolí bude pro potenciální kupce méně žádoucí.
• Pomalá ekonomika: Když se ekonomika zhroutí, zhroutí se i ceny domů. Méně lidí si může koupit domy a ti, kteří to dělají, chtějí utrácet méně.
• Environmentální problémy / elektrické vedení: Zvýšené hladiny radonu nebo jiných chemikálií v půdě, elektrické vedení, které se staví na dvorku nebo potrubí procházející městem, znesnadní prodej vašeho domova za nejvyšší cenu.

Klíč 3: Tým, se kterým pracujete, vás může udělat nebo zlomit

Úspěšné převrácení nemovitosti se provádí rychle a za správnou cenu. Najmutí špatného dodavatele, projektanta nebo realitního makléře může rychle proměnit flip v propadák. V ideálním případě budete mít tým důvěryhodných jednotlivců, než se zavřete na pozemku, abyste neztráceli čas.

Návrháři

Pokud si na renovaci najmete projektanta, musíte se ujistit, že je s danou oblastí obeznámen. Poslední věc, kterou chcete udělat, je příliš se zlepšovat. Ne každý dům potřebuje kalkatský mramor a brazilské podlahy z tvrdého dřeva. Díky skvělému půdorysu a čistému designu můžete vydělat skvělé peníze. Kuchyně a vany prodávají domy, ale většina kupujících nepozná rozdíl mezi kohoutkem za 400 USD a kohoutkem za 40 USD.

Znalost trhu také pomůže určit, jaký typ kupujícího v této oblasti hledá. Láká oblast hodně singles, novomanžele, mladé rodiny s malými dětmi, založené rodiny nebo prázdné hnízdiče? To pomůže určit nejlepší přístup k renovaci. Měli byste přidat další ložnici? Zaměřit se na rodinný pokoj pro děti? Bude hlavní tahák hlavním tahákem?

Dodavatelé

To zahrnuje elektrikáře, instalatéry, obkladače, pokrývače, dodavatele HVAC, malíře, dlaždiče a kohokoli dalšího, koho budete potřebovat. Chcete získat více nabídek, abyste získali nejlepší cenu, ale také chcete zkontrolovat přihlašovací údaje, protože nejlepší cena není vždy ta nejkvalitnější práce. Možná si ze začátku budete myslet, že jste dostali skvělou cenu, ale nakonec strávíte více času a peněz pokusy opravit nekvalitní práci dodavatele.

Ujistěte se, že dodavatel rozumí nezbytným povolením, která je třeba vyřídit s městem pro renovace, které mají být provedeny. Jak dlouho trvá městu vyřízení povolení? Jsou nějaké územní problémy, které musí být schváleny? Problémy s povolením ve městě mohou zdržet pracovní místa na měsíce a rychle snížit jakýkoli potenciální zisk.

Dodavatelé jsou také známí tím, že „podceňují“, jak dlouho bude práce trvat. Ujistěte se, že máte se zhotovitelem stanovený termín dokončení díla. Měli byste také zahrnout do svého rozpočtu pohotovostní fond pro tyto práce, které nejsou dokončeny včas.

Realitní kanceláře

Budete prodávat s realitní kanceláří nebo se pokusíte prodat nemovitost sami? Pokud prodáváte s realitní kanceláří, nezapomeňte započítat jejich provizi při prodeji.

Při výběru realitní kanceláře se musíte ujistit, že znají trh, kde se snažíte dům prodat. I když jste v minulosti pracovali s realitními kancelářemi, nemusí být pro tento konkrétní trh nejvhodnější.

Kromě toho se mnoho realitních kanceláří jednoduše zajímá o rychlý prodej a nemusí nutně prodat dům za nejvyšší dolar. Ujistěte se, že jste provedli svůj vlastní průzkum a že se cítíte dobře s číslem, které si realitní makléř myslí, že můžete získat pro dům. Chcete rychlý prodej, ale také nechcete nechat na stole příliš mnoho peněz.