Pokrytí úroků z leasingu: co to je?

Úrokové krytí leasingu chrání podnik před finančními důsledky ztráty atraktivního leasingu, když je majetek poškozen nebo zničen. Toto pojistné krytí je zvláště důležité, když společnost platí za pronájem svých prostor výrazně méně, než je tržní sazba.

Mnoho pronájmů komerčních nemovitostí umožní majiteli budovy zrušit nájemní smlouvu, pokud se budova stane částečně nebo úplně neobyvatelný kvůli fyzické ztrátě, takže mít tento typ ochrany může být kritický.

Co je krytí úroků z leasingu?

Pojištění úroků z leasingu kryje finanční ztrátu, kterou byste utrpěli v důsledku zrušení leasingu. Ztráta musí být způsobena přímou fyzickou ztrátou nebo poškozením majetku v prostorách popsaných v prohlášeních. Kromě toho musí škoda vyplývat z nebezpečí pojištěného podle vaší pojistky.

Pronajímatel může mít právo ukončit nájemní smlouvu i v případě, že část budovy obývaná nájemcem nebyla poškozena. Pronajímatel může mít možnost, nikoli však povinnost, stavbu přestavět, pokud je budova zcela zničena. Pronajímatel nemusí být povinen opravit nebo vyměnit vážně poškozenou budovu, pokud a dokud neobdrží pojistné.

Jak funguje krytí úroků z leasingu

Zrušení leasingu může mít vážný dopad na malý podnik, který platí méně, než je běžná sazba nájemného.

Řekněme například, že Floyd vlastní společnost Fantastic Flooring, která prodává koberce a další podlahové krytiny ze skladu. Společnost si pronajímá polovinu skladu o rozloze 20 000 čtverečních stop od společnosti Peerless Properties. V současné době platí 0,50 dolaru za čtvereční stopu za 10 000 čtverečních stop nebo 5 000 USD měsíčně za prostory.

Floyd vyjednal pronájem před dvěma lety, když byly ceny nájmů v jeho oblasti stlačeny. Nájemné se od té doby vrátilo, ale Floydova nájemní smlouva nevyprší další tři roky, takže je pohodlně uzavřen do těchto podmínek pronájmu.

Floydova firma by pravděpodobně musela platit dalších 2 500 dolarů měsíčně nebo 30 000 dolarů ročně podle podmínek nového pronájmu za tržní sazby, pokud by o tento přišel. Firmě by vznikly dodatečné náklady ve výši 90 000 USD během příštích tří let, pokud by dnes ztratila nájemní smlouvu a musela by si vzít novou.

Floyd také přidal vylepšení a vylepšení do skladu od začátku jeho pronájmu. Patří mezi ně nové osvětlení, přizpůsobené police a vylepšení nakládací rampy. Vylepšení jsou nyní součástí budovy. Floyd je nevlastní, ale po zbytek doby pronájmu v nich bude mít uživatelský zájem.

Pak vadná elektroinstalace jednou pozdě v noci zažehne požár, který vážně poškodí budovu. Kromě drobného kouře z podlahových materiálů není část skladiště obsazená Fantastic Flooring ohněm zasažena. Přesto Peerless Properties ruší Floydův pronájem.

Společnost Fantastic Flooring je pojištěna na škody na svých podlahových materiálech v rámci své politiky komerčních nemovitostí, ale nemá žádné krytí za ekonomickou ztrátu, kterou utrpí v důsledku ztráty nájmu. Společnost také nemá žádné krytí za ztrátu používání vylepšení, která na budově provedla. Tyto položky nebyly poškozeny, takže ztráta použití není kryta pojištěním majetku firmy.

Floyd mohl ochránit svůj podnik před finančními ztrátami, které vyplývají ze zrušení jeho pronájmu, tím, že koupí krytí úroků z pronájmu.

Typy krytí úroků z leasingu

Pojištění úroků z leasingu může zahrnovat řadu krytí, pokud je v plánu krytí uveden pojistný limit:

• Nájemní úrok nájemců (TLI): Jedná se o rozdíl mezi měsíčním nájemným, které platíte, a nájemní hodnotou nemovitosti, označovanou také jako tržní sazba nájemného. Zájem nájemců společnosti Fantastic Flooring v tomto příkladu by byl 2 500 USD nebo 7 500 USD mínus 5 000 USD.
• Bonusové platby: Toto je neamortizovaná část peněžního bonusu, který jste zaplatili za získání leasingu a který vám nebude vrácen. Možná jste zaplatili svému pronajímateli bonus 5 000 $, abyste si zajistili tříletý pronájem místo pětiletého pronájmu.
• Vylepšení a vylepšení: Vaše firma možná provedla vylepšení vaší pronajaté nemovitosti, která nemůžete legálně odstranit, jako je Floydovo osvětlení a upgrady.Krytý leasingový úrok zahrnuje neamortizovanou část plateb, které jste zaplatili za vylepšení, i když nezahrnuje hodnotu vylepšení, která jsou kryta v rámci jiného pojištění opatření.
• Předplacené nájemné: Toto je neamortizovaná část nájemného, ​​kterou jste zaplatili předem a která vám nebude vrácena. Mohli jste například zaplatit tříměsíční nájemné předem, když jste si pronajali svou nemovitost.

Požadavky na čistý úrok z pronájmu

Limit uvedený ve vaší smlouvě pro krytí úroků z pronájmu je součet nájemních úroků vašich nájemců a vašeho měsíčního nájemního úroku k datu uzavření vaší smlouvy. Například váš čistý leasingový úrok na počátku je 2 333 USD, pokud je vaše TLI 1 500 USD a vaše MLI je 833 USD. To je nejvyšší částka, kterou váš pojistitel zaplatí v rámci krytí úroků z leasingu, pokud bude váš leasing zrušen k datu zahájení vaší pojistky.

Váš čistý nájemní úrok klesá každý měsíc po dobu platnosti vaší pojistky. Nejvyšší částka, kterou váš pojistitel zaplatí v rámci krytí úroků z leasingu, je váš čistý leasingový úrok v době, kdy dojde ke ztrátě, pokud bude váš leasing zrušen. Váš pojistitel vypočítá váš čistý leasingový úrok přidáním následujících údajů:

• Váš hrubý leasingový úrok vynásobený úrokovým faktorem leasingu za zbývající měsíce leasingu v době, kdy ke ztrátě dojde
• Váš měsíční úrok z pronájmu vynásobený zbývajícími měsíci vašeho pronájmu v době, kdy ke ztrátě dojde

Čistý leasingový úrok zahrnuje dvě složky: leasingový úrok nájemců a měsíční leasingový úrok.

Úroky nájemců z pronájmu (TLI)

To představuje výhodu, kterou získáte z výhodného pronájmu po zbývající měsíce. Vaše TLI je současná hodnota vašeho hrubého úroku z pronájmu. Vypočítá se vynásobením vašeho hrubého leasingového úroku příslušným úrokovým faktorem leasingu.

Hrubý nájem je takový, kdy pronajímatel hradí veškeré náklady spojené s nemovitostí.Váš hrubý nájemní úrok je rozdíl mezi hodnotou pronájmu vašich prostor a nájemným, které platíte každý měsíc. Váš hrubý nájemní úrok by byl 1 500 $ nebo 5 000 $ mínus 3 500 $, pokud je tržní sazba za nájem 5 000 $ měsíčně a vaše společnost aktuálně platí 3 500 $.

Úrokový faktor pronájmu je odvozen z tabulky, která by měla být připojena k vaší politice. Faktory se mohou lišit v závislosti na převládající úrokové sazbě a zbývajících měsících leasingu. Úrokový faktor leasingu je 33,4213 za předpokladu, že vám do leasingu zbývá 36 měsíců a převládající úroková sazba je 5 %. Váš čistý leasingový úrok je 1 500 USD krát 33,4213 nebo 50 132 USD.

Měsíční úrok z pronájmu (MLI)

Měsíční úrok z pronájmu odráží vaše měsíční náklady na bonusové platby, vylepšení a vylepšení a předplacené nájemné. Tyto položky nebudou platit, pokud jste nezaplatili bonus, pokud jste neprovedli vylepšení nebo pokud jste nezaplatili nájem předem.

Chcete-li tyto náklady zahrnout, musíte měsíční úrok z pronájmu pro každou položku vypočítat samostatně. Vaše původní náklady by byly vyděleny počtem měsíců zbývajících do pronájmu, když jste utratili za každou položku. Například vaše MLI by bylo 25 000 USD děleno 30, neboli 833 USD, pokud by vám 36měsíční pronájem trval šest měsíců a utratili jste 25 000 USD za vylepšení.