Mest potentielle restaurantejere ikke har mange startkontanter, og mange ender med at leje deres restaurantsteder. At leje en restaurant har flere fordele. Du behøver ikke at bekymre dig om en stor betaling af realkreditlån (du skal dog bekymre dig om husleje) eller skatter eller bygningsvedligeholdelse. Men før du underskriver en lejekontrakt, uanset om du er langsigtet eller kortsigtet, skal du lave dit hjemmearbejde. Find ud af, om udlejeren er en, du gerne vil have et samarbejde med. Find ud af, hvorfor pladsen er ledig. Til sidst skal du finde ud af, om rummet vil fungere til en restaurant. Et tidligere kontor eller detailbutik har muligvis ikke de nødvendige krav til en autoriseret spisestue.
Før du lejer en restaurantplads
Hvis du planlægger at foretage omfattende renoveringer til et sted, skal du først finde ud af, om rummet overhovedet vil bestå inspektion. Bring brandfogeden, sundhedsinspektøren og byggelovens officer (kodehåndhæver) ind for at fortælle dig præcis, hvad der skal gøres. Efter alle de første besøg kan du opleve, at renoveringer vil være for dyre til at retfærdiggøre netop den placering.
Mulige problemer med at renovere et rum til en ny restaurant omfatte:
- Mangel på offentlige badeværelser: ADHA-badeværelser kræver en vis mængde båse pr. plads, og alle skal være ADHA-kompatible. Hvis alt du har er en en-sædet, er der så plads nok til at tilføje flere badeværelser?
- Mangel på udendørs ventilation: Restaurant køkkener producere en masse røg, fedt og lugte. Derfor er ventilation nødvendig, ikke kun for at holde spisestuen fri for røg, men for at holde køkkenet et sundt arbejdsmiljø. At finde udendørs ventilation kan være et problem i ældre bygninger i centrum.
- Ingen afhentning af affald: Restauranter producerer meget affald. Er der plads til en container i nærheden? Eller kan du dele en med andre lokale virksomheder?
Hvis din placering består den første fase af inspektioner, skal du diskutere med din udlejer, hvilke reparationer de er villige til at dække. Igen, hvis pladsen er i et travlt kvarter, kan du komme til at betale for næsten alt. Men hvis pladsen har været ledig, kan du forsigtigt minde udlejer om, at du ikke skal betale for renoveringer og reparationer, som du ikke kan tage med dig ved udløbet af lejemålet. Hvis du for eksempel skal opdatere VVS- eller varmekanaler, bliver de sammen med bygningen. Hvis en udlejer nægter, så kan det være et tegn på at søge andre steder efter en restaurant placering.
Foretag en udlejer og placeringsbaggrundstjek
Spørg andre lejere i bygningen om deres erfaringer, både med bygningens placering og udlejer. Spørg, om udlejeren er nem at arbejde med, og om de løser problemer hurtigt. Du kan også spørge om fordele og ulemper ved placeringen, samt deres tanker om en ny restaurant, der går ind i bygningen. Tag selvfølgelig alt, hvad andre lejere siger med et gran salt. Hvis de synes, at en restaurant er en fantastisk idé, så husk, at det er deres mening, ikke en faktisk kendsgerning.
Forhandling af en restaurantlejekontrakt
Afhængigt af placeringen af den restaurantplads, du ønsker at leje, kan du have en del plads til at forhandle din lejekontrakt samt din månedlige lejebetaling. Hvis placeringen er en travl downtown-sektor fuld af blomstrende virksomheder, har du muligvis ikke nogen slingreplads med en lejekontrakt.
Hvis en plads har været ledig i flere måneder, kan du sikkert prutte med den månedlige husleje eller få de første par måneder (din opstartsfase) gratis. Husk, at udlejer ønsker virksomheder i bygningen. Det er den eneste måde, de kan generere indtægter fra deres bygning. At have en virksomhed i bygningen vil tiltrække andre virksomheder og øge værdien af deres ejendom. Så det er til deres fordel at få dig ind i den bygning.
Fælles lejekontrakter omfatter:
- Betaler slet ikke husleje, før restauranten åbner
- Forholdsmæssig leje. Du betaler muligvis en meget lav husleje det første år af lejekontrakten, for derefter at øge den gradvist hvert år derefter.
- Inklusive bygningsreparationer i lejen. Hvis du laver væsentlige reparationer på VVS eller varme, så spørg, om de kan trækkes fra din almindelige husleje. De fleste udlejere vil hellere give gratis eller nedsat husleje en måned end at betale kontanter for at foretage reparationer.
Når du og din udlejer er blevet enige om, hvad de skal dække, så sørg for at have (skriftligt) en plan, der giver mulighed for uventede reparationer. For eksempel er du halvvejs med at montere den kommercielle emhætte og ventilation i køkkenet, når din entreprenør informerer dig om, at der skal monteres nyt kanalsystem. Du bør have en aftale om, at din udlejer dækker denne uforudsete udgift.
Betingelser for leje af restaurantleje
Lås dig ikke fast i en lang lejekontrakt, i hvert fald ikke det første år, du er i erhvervslivet. Hvis din restaurant fejler (svær at tænke på, men en nødvendighed at overveje), ønsker du ikke at blive låst fast i fire års husleje, som du ikke kan betale. En lejekontrakt er et juridisk bindende dokument, og udlejeren har ret til at sagsøge dig for resten af lejen, eller i det mindste den husleje, der er skyldig, indtil nye lejere tager indflytning, hvis du misligholder. Hvis den plads, du ønsker at leje, kun er tilgængelig med en langtidslejekontrakt (mere end et år eller to), så tænk længe over, om det virkelig er risikoen værd. En pro-business udlejer bør være villig til at starte med en års lejekontrakt og arbejde derfra. Hvis udlejer nægter at forhandle, bliver de sandsynligvis ikke nemmere at arbejde i fremtiden og vil være mere besværlige, end pladsen er værd.
At leje plads til en ny restaurant giver virksomhedsejere mange fordele, herunder lavere opstartsomkostninger end et realkreditlån og bygningsomkostninger. Men bare fordi du ikke ejer pladsen direkte, betyder det ikke, at du skal acceptere alle vilkår i en lejekontrakt. Husk, at når du lejer en restaurantplads, er lejekontrakten et juridisk og bindende dokument. Der bør tages nøje hensyn til udgifterne til husleje, lejekontraktens længde og det med småt, hvem der betaler for hvad.
