Hvis en lejebolig ikke forvaltes korrekt, vil den falde i stykker. Heldigvis er der flere forskellige måder at administrere ejendom på, så de passer til enhver udlejers behov. Du kan være helt hands on, eller du kan beslutte at outsource alt. Her er tre forvaltningsstrategier for enhver potentiel udlejer at overveje, som vil holde din ejendom kørende og generere indtægter.
3 strategier til forvaltning af lejeejendomme
Før du kan vælge den rigtige strategi for dig, skal du forstå alle de forskellige områder af en lejebolig, der skal administreres. En udlejers ledelsesansvar kan opdeles i tre sektioner:
- Håndtering af lejere
- Håndtering af ejendomsvedligeholdelse og inspektioner
- Håndtering af økonomi
1. Håndtering af lejere
Dette er den del af udlejningsejendomme, der er mest umiddelbar og mest oplagt. Men at være en succesfuld udlejer involverer meget mere end blot at opkræve husleje. Du skal administrere:
- Leje samling: Fastsættelse af forfaldsdatoer. Opkrævning af husleje hver uge eller måned. Etablering af forsinkelsesgebyrer og henstandsperioder. Håndtering af ubetalt husleje.
- Lejeaftaler: Bekræftelse af, at lejekontrakten inkluderer alle juridiske vilkår, der kræves af din stats udlejers lejelovgivning. Sørg for, at lejekontrakten er opdateret med den seneste version af loven. Håndtering af lejestart og slutdato for alle lejere.
- Lejer screening: Annonce ledig stilling. Opsætning af aftaler. Bekræftelse af oplysninger om applikationer. Du kan også afgøre, om visse lejere passer godt.
- Flytte ind: Underskrivelse af lejeaftaler. Gennemgang af regler, krav og forskrifter. Opkrævning af depositum og første måneds husleje. Går igennem og noterer lejeenhedens nuværende tilstand.
- Flyt ud: Bekræftelse af, at lejeperioden faktisk er forbi. Kontrol af lejeenhedens stand for eventuelle skader. Begynder processen med at finde en ny lejer til en lejlighed.
- Lejerklager: Indgivelse af klager. Opsætning af en spilleplan for at løse problemet.
- Reparationsanmodninger: Reagerer hurtigt på forespørgsler. Prioritering af vigtigheden af reparation. Gøre reparationen selv eller hyre nogen til at gøre det.
- Udsættelse af lejer: Sender lejer lovpligtige meddelelser før fraflytning. Ansøgning om udsættelse til retten. Forberedelse af dine beviser, der understøtter årsagen til udsættelse.
2. Håndtering af ejendomsvedligeholdelse og inspektioner
Den anden hoveddel af udlejningsejendommen er selve ejendommen. Den fysiske struktur skal vedligeholdes af hensyn til lejernes sundhed og sikkerhed. Dit forsikringsselskab kan også kræve, at visse dele af strukturen, såsom taget, opfylder visse standarder, ellers vil de nægte at forsikre ejendommen.
- Vedligeholdelse: Klipning af græsset. Samling af blade. Skovler sne. At tage affaldet ud. Holde alle fællesarealer rene. Sørg for, at lejere har adgang til rindende vand på alle tidspunkter og varme om vinteren. Udbedring af taglækager, VVS-lækager, revnede fliser, løse gelændere, defekte dør- eller vindueslåse.
- Inspektioner: Du bliver nødt til at håndtere inspektioner fra byen og endda fra din långiver og forsikringsselskab. Byens inspektioner skal sikre, at din ejendom følger visse sundheds- og sikkerhedsregler. Långiveren og forsikringsselskabet inspicerer ejendommen for at sikre, at ejendommen er det beløb værd, de udlåner, eller det beløb, de forsikrer den for.
3. Håndtering af økonomi
Den tredje del af ledelsen, som du skal forholde dig til, når du ejer en lejebolig, involverer økonomien. Du skal forstå, hvor mange penge der kommer ind hver måned, og hvor mange penge der går ud.
- Huslejebetalinger: Hvor meget opkræver du i husleje hver måned.
- Betaling af realkreditlån: Hvad du betaler hver måned på dit realkreditlån.
- Forsikring: Hvor meget betaler du for at forsikre din ejendom.
- Skatter: Hvad er dine årlige ejendomsskatter.
- Hjælpeprogrammer: Hvis lejerne ikke er ansvarlige for at betale for forsyningsselskaber, hvor meget er vand-, gas- og elregningen hver måned for ejendommen.
- Gebyrer/bøder: Gebyrer, du muligvis skal betale for ejendomsinspektioner eller sagsomkostninger. Uventede bøder for vedligeholdelsesproblemer på ejendommen.
3 Lejestyringsstrategier
Nu hvor du forstår de forskellige områder af en lejebolig, der skal administreres, kan du bestemme, hvordan du vil administrere disse områder. Der er tre hovedtilgange:
- Gør-det-selv ledelse
- Halvdelen gør det selv/halvdelen outsourcer
- Outsource ledelsen fuldstændigt
1. Gør-det-selv ledelse
I denne ledelsestilgang er du ansvarlig for alt, derfor gør det selv. Det er dig, der opkræver husleje, skovler sne og indgiver din skat.
Fordele
- Total kontrol: Som ejer af udlejningsejendomme er du virksomhedsejer. Når du gør det hele selv, ved du, hvad der foregår i alle dele af din virksomhed.
- Hurtigt opmærksom på problemer: Da du har din hånd i alle dele af ledelsen, er du i stand til at se med det samme, når der opstår et problem. Desværre, fordi du er ansvarlig for alle ting på din ejendom, er du muligvis stadig ikke i stand til at løse dette problem med det samme.
Ulemper
- Mangel på viden: Det er umuligt at være ekspert i alt. Hvis du havde hyret en revisor til at indberette din skat, i stedet for at gøre det selv, kunne revisor have fanget flere fradrag, som du ikke var klar over. Hvis du havde hyret en advokat til at udarbejde din lejeaftale, i stedet for at udarbejde din egen lejekontrakt, kunne advokaten have inkluderet visse statslige udlejers lejelove, som du overså. Hvis du havde hyret en fagmand til at montere taget på din ejendom, i stedet for at montere det selv, har du måske ikke skullet håndtere en taglækage.
- Overvældende: At være alle ting for alle mennesker kan blive for meget. Da du tager ansvar for alt, kan du være mere tilbøjelig til at begå fejl.
Bedst til
- Udlejere med et lille antal lejeboliger.
- Udlejere, der tidligere har ejet virksomheder.
- Udlejere med tidligere erfaring med administration af udlejning.
- Udlejere, der ønsker kontrol.
2. Halvt gør-det-selv/halvt outsource
I denne tilgang til administration af udlejningsejendomme administrerer du de områder, som du føler, du har ekspertise inden for og så outsource de områder, som du ikke føler dig så godt tilpas med eller simpelthen ikke har lyst til styre.
- Outsource juridiske spørgsmål
Som et eksempel kan du beslutte at outsource udlejningsadministration, der involverer juridiske spørgsmål. Du kan have det godt med at styre boligens økonomi, den daglige vedligeholdelse og lejerklager, men er meget utilpas, når det kommer til juridiske spørgsmål. I dette tilfælde kan du hyre en advokat til at håndtere eventuelle juridiske spørgsmål, der opstår. Dette kunne omfatte udarbejdelse af din lejeaftale, så den overholder alle din stats udlejerlove om lejer og håndtering af alle lejerudsættelser.
- Outsource vedligeholdelsesproblemer
I dette scenarie ville du hyre en handyman eller bygningsinspektør til at håndtere alle vedligeholdelsesspørgsmål, men du ville selv klare alle andre ledelsesforpligtelser.
Fordele
- Frigør tid: Hvis du ikke gør alt, vil du have mere tid, punktum. Hvordan du bruger denne tid er op til dig. Du kan værdsætte mere tid med din familie, eller du kan bruge denne tid til at finde yderligere investeringsmuligheder.
- Har eksperter: Du opgiver kontrollen til andre, der forhåbentlig ved mere end dig på et bestemt område.
Ulemper
- At stole på andre: Du sætter din lid til, at disse mennesker ved, hvad de laver, og at de har dine interesser for øje.
Bedst til
- Udlejere med stigende antal lejeboliger.
- Den gennemsnitlige udlejer.
3. Outsource ledelsen fuldstændigt
I denne ledelsesstrategi ejer du ejendommen, men har intet ønske om at være en hands-on manager. Du føler, at din styrke ligger i ejendomsudvælgelsen, ikke i at styre den daglige drift. Du vil ansætte en ejendomsadministrator eller ejendomsadministrationsfirma. Ejendomsadministrationsfirmaer kan håndtere alt, herunder lejerscreening, lejerindflytning, lejeopkrævning, vedligeholdelse og reparationer, lejerflytning og lejerfraflytning.
Fordele
- Frihed fra daglig hovedpine: Du behøver ikke ringe klokken to om morgenen, at naboen spiller deres musik for højt. Du vil være ansvarlig for det absolutte minimum, men de beslutninger, du er ansvarlig for, vil typisk være de vigtigste beslutninger, såsom at give OK til at påbegynde en lejerflytning.
Ulemper
- Kostbar: Ejendomsforvaltere vil koste titusindvis af dollars om året. Jo flere lejeboliger du ejer, jo mere vil det koste.
- Dårlig ledelse kan ødelægge din virksomhed: Du lægger din virksomhed og dermed dit levebrød i en andens hænder. Det vil være meget svært at finde nogen, der bekymrer sig lige så meget om din succes og fiasko som dig. Du skal sørge for at screene eventuelle potentielle ledere grundigt og have en klar exit-strategi, hvis det går dårligt.
Bedst til
- Udlejere, der bor langt fra deres lejemål.
- Udlejere med et stort antal lejeboliger.
- Ejendomsinvestorer med diversificerede investeringer.
