Der er tidspunkter, hvor en udlejer og en lejer ikke kan løse en konflikt på egen hånd. I disse situationer kan en udlejer tage lejeren for retten for at få besiddelse af enheden tilbage. I de fleste områder behandles disse boligrelaterede spørgsmål i udlejer-lejerretten.
Her er det grundlæggende i udlejer-lejerretten.
Bemærk: Dette er generelle regler og procedurer. Hver stat og kommune vil have forskellige regler, så du skal kontakte den lokale domstol, hvor din lejebolig er placeret, for at bestemme de nøjagtige procedurer, du skal følge.
Hvilke krav kan indgives i udlejer-lejerretten?
Generelt vil en udlejer og lejer gå til udlejer-lejerretten, når udlejer forsøger at smide lejeren ud af lejligheden.
Årsager til, at en udlejer måske forsøger at få besiddelse af en enhed, omfatter:
- Lejer har ikke betalt husleje.
- Lejer betaler konsekvent husleje for sent.
- Lejer har forvoldt skade på ejendommen.
- Lejeren forstyrrer andre lejere i bygningen.
- Lejeren er blevet dømt for en narkotikarelateret lovovertrædelse.
- Lejer har overtrådt øvrige vilkår i lejeaftalen.
Afsendelse af en meddelelse om at afslutte før udsættelse
Før en udlejer kan ansøge om at smide en lejer ud for ubetalt husleje, skal en udlejer normalt sende lejeren en skriftlig meddelelse om at betale leje eller sige op. Ved andre overtrædelser skal udlejer sende lejeren en meddelelse om at forlade adfærden. Når lejeren modtager meddelelsen, har de et vist antal dage til at overholde den, afhængigt af lovovertrædelsen og deres stats regler.
Hvis lejeren efter at have modtaget meddelelsen ikke betaler den husleje, de skylder, eller hvis de ikke opgiver den adfærd, der er i strid med lejekontrakten, kan du derefter ansøge om at smide lejeren ud. Afhængigt af din stats love, skal du muligvis også sende lejeren en meddelelse om, at du opsiger deres lejemål, før du ansøger om udsættelse.
Kan du repræsentere dig selv?
Igen vil dette variere baseret på de specifikke regler i din stat eller kommune. Generelt, hvis din ejendom ejes som et aktieselskab (LLC), kommanditselskab (LP), eller en anden virksomhedsenhed, bliver du sandsynligvis nødt til at hyre en advokat til at repræsentere dig i ret. Hvis du ejer ejendommen i dit eget navn, vil du normalt få lov til at repræsentere dig selv i retten, hvis du ønsker det.
Indgiv klagen
Indgivelse af en klage i udlejerens lejerdomstol er normalt en todelt proces. Du skal udfylde de relevante papirer og derefter betale et gebyr.
Du vil normalt skulle henvende dig til retten personligt for at udfylde papirerne for at ansøge om udsættelse. Nogle domstole gør disse formularer tilgængelige online.
Du skal også udfylde generelle oplysninger om dig selv og din ejendom, såsom navn og adresse. Det er påkrævet også at udfylde generelle oplysninger om den lejer, du anmoder om at smide ud, såsom navn og adresse. Du skal derefter angive den specifikke årsag til, at du forsøger at genvinde enheden. Afhængigt af den valgte årsag skal du muligvis fremlægge kopier af de meddelelser, du har sendt til lejeren om at forlade adfærden.
For at få din sag behandlet i retten, skal du betale retsafgiften. Det vil variere, men er normalt mindre end hundrede dollars.
Få en retsdato
Når du har indgivet din klage til retten, vil du normalt modtage en meddelelse med posten, der informerer dig om, hvornår din sag er planlagt i retten. Det vil normalt indeholde det tidspunkt, du skal ankomme, samt den almindelige domstols adresse og det specifikke lokalenummer eller det sted, hvor din sag vil blive behandlet.
Udarbejdelse af beviser til retten
Uanset om du er udlejer eller lejer, skal du fremlægge dokumentation, der understøtter din side af historien. Dette kan omfatte kopier af lejeaftalen, fotografier, lejekvitteringer, meddelelser sendt eller modtaget, regninger eller skøn for skader. Lejeren skal også medbringe eventuel husleje eller andre skyldige penge tilbage, såfremt dommeren dømmer til udlejers favør.
Hvis du forsøger at få et tredjepartsvidne til at støtte dit krav, skal dette vidne fysisk møde i retten på retsdagen. En underskrevet erklæring fra dette tredjepartsvidne kan ikke bruges som bevis.
Skal du mægle først?
På dagen for sporet, før de går for en dommer, vil udlejer og lejer få mulighed for at mødes med en mægler for at afgøre sagen. Ofte vil udlejer og lejer kunne nå til enighed uden at skulle gå for dommeren.
Når det er tid til at gå foran en dommer
Hvis udlejer og lejer ikke er i stand til at afgøre deres sag ved hjælp af en mægler, vil de gå for dommeren. Hver side vil være i stand til at give deres beviser for at støtte deres side af historien. Dommeren vil undersøge beviserne og afgøre til fordel for enten udlejeren eller lejeren.
Hvis dommeren giver lejeren medhold, vil sagen blive afvist. Hvis dommeren giver udlejer medhold, meddeles udlejer en dom for besiddelse.
I mellemtiden, hvis udlejeren har anmodet om at smide lejeren ud på grund af manglende betaling, og lejeren kommer i retten med det fulde skyldige lejebeløb, vil sagen blive afvist.
Hvad sker der efter dommerens kendelse?
Hvis udlejer vinder sagen, vil dommeren give lejeren en dato, inden for hvilken de skal flytte ud af lejligheden. Hvis lejeren ikke er ude af lejligheden på denne dato, kan udlejer betale et ekstra gebyr for at få en kendelse om fjernelse. Med denne kendelse vil lejeren blive tvangsfjernet eller låst ude af enheden af en sherif eller anden retshåndhævende embedsmand.
Det er vigtigt at bemærke, at hvis udlejer undlader at møde i retten på den planlagte dato for retssagen, vil sagen blive afvist. Hvis lejeren udebliver i retten på den planlagte retsdag, vil udlejer vinde sagen som standard. Dette betyder, at udlejeren vil blive tildelt en dom for besiddelse, så længe udlejeren har udfyldt de relevante papirer korrekt.
Hvornår skal man gå til Småkravsdomstolen
Lejerspørgsmål, der involverer skyldige penge, kan indbringes for småkravsdomstolen. Hver stat eller kommune vil have et forskelligt maksimalt beløb, der kan søges i disse tilfælde. Det er normalt mellem $2.000 og $5.000, men nogle domstole vil tillade et maksimum på $10.000. Spørgsmål om tilbagelevering af en lejers sikkerhedsdepositum eller skader på enheden ender ofte i småkravsdomstolen.
