Udlejning til lejere med straffeattest

Mens udlejere har den endelige beslutning om, hvilke lejere der skal placeres i deres lejeboliger, er der visse regler, der skal følges. Som en del af screeningsprocessen kan udlejere få adgang til ansøgeres strafferegistre, men de skal stadig følge visse retningslinjer, når de bruger disse oplysninger. Her er, hvad du skal kigge efter i en straffeattest, og hvad du skal inkludere i en kriminel historiepolitik for at undgå at blive anklaget for diskrimination.

Federal Fair Housing Act har fordele og ulemper for udlejere, når det kommer til at håndtere ansøgere, der har en kriminel fortid. Det er vigtigt at forstå, hvad der er godt ved loven for udlejere, samt hvad der kan gøre det sværere at administrere udlejningsejendomme.

Hvad skal man overveje

Når man gennemgår en kommende lejers straffeattest, er der flere faktorer, der skal tages i betragtning.

• Blev personen dømt? Der er stor forskel på at blive anholdt for en forbrydelse og at blive dømt for en forbrydelse. En anholdelse gør ikke en person skyldig i noget, så en udlejer bør ikke afvise en kommende lejer kun baseret på en anholdelse.
• Hvad var forseelsen? Hvilken lovovertrædelse begik ansøgeren egentlig? Hvad var karakteren af ​​forbrydelsen? Hvis dette ikke er klart, skal du kontakte en advokat eller politibetjent for afklaring.
• Hvor alvorlig var forseelsen? Skulle ansøgeren betale en bøde eller afsone faktisk fængsel for den begåede lovovertrædelse? Har de stjålet en skjorte fra indkøbscentret, eller skød de nogen?
• Hvor nylig var forseelsen? Begik ansøgeren lovovertrædelsen sidste år, eller skete den for 20 år siden?
• Hvor mange lovovertrædelser er der? Har ansøgeren én kriminel handling at overveje, eller har de en lang række lovovertrædelser?
• Hvornår fandt lovovertrædelsen sted? Hvis der er flere lovovertrædelser, skete de så alle omkring samme periode, eller fandt lovovertrædelserne sted over flere forskellige år?
• Ville andre lejere være i fare? Udsætter arten af ​​den forbrydelse, ansøgeren begik, andre lejere i fare? Nogle eksempler kunne være narkotikahandel, voldtægt, overgreb på børn eller overfald og vold. En udlejer er ansvarlig for at opretholde et sikkert miljø for lejerne.
• Kan lovovertrædelsen påvirke ansøgerens mulighed for at betale husleje? Hvis personen ikke har tidligere eller nuværende beskæftigelse, har du ret til at nægte at udleje til ansøgeren på grund af manglende evne til at betale husleje.
• Kan lovovertrædelsen bringe din lejebolig i fare? En udlejer har ansvaret for at holde lejeboligen sikker. Sætter ansøgerens straffeattest lejeboligen i fare? Nogle eksempler på potentielle risici er brandstiftelse eller hærværk.

Begrænsninger for at afvise ansøgninger

En bred politik med at nægte bolig til enhver potentiel lejer med enhver form for kriminel historie ville blive betragtet som diskriminerende i henhold til Federal Fair Housing Act. Udlejere har lov til at have politikker på plads, der nægter boliger til dem med specifik kriminel fortid, der kan bringe sikkerheden for andre lejere eller ejendommen i fare. Når man ser på en ansøgers kriminelle historie, skal en udlejer også overveje typen af ​​lovovertrædelse, alvorligheden af ​​lovovertrædelsen og længden af ​​tid siden lovovertrædelsen fandt sted.

Juridisk beskyttelse for ansøgere

Federal Fair Housing Act beskytter ikke specifikt dem med straffeattest mod diskrimination i boligrelaterede aktiviteter. Hellere, HUD's Office of General Counsel har udstedt retningslinjer om, hvordan udlejere og andre bør henvende sig til dem med straffeattest for at minimere chancerne for at blive anklaget for diskriminerende praksis.

Ifølge loven er det ulovligt at diskriminere baseret på farve, handicap, familiestatus, national oprindelse, race, religion og køn. HUD mener, at nægtelse af at leje ud til personer med straffeattest kan have resultatet af diskrimination af minoriteter.

Afroamerikanere og latinamerikanere bliver arresteret, dømt og fængslet med meget højere satser end befolkningen generelt. Ifølge data fra National Association for the Advancement of Coloured People (NAACP), Afroamerikanere og latinamerikanere udgør cirka 30% af den amerikanske befolkning, men de udgør tæt på 60% af alle fængslede i 2015, det seneste år, som der er data for.

HUD mener, at en udlejerpolitik, der begrænser lejere baseret på kriminel historie, vil påvirke minoritetsgrupper uforholdsmæssigt. Derfor betragtes en sådan politik som en diskriminerende praksis.

HUD opdeler dette i to kategorier, utilsigtet diskrimination og forsætlig diskrimination.

Utilsigtet diskrimination

HUD bruger en tre-trins proces til at afgøre, om en udlejers kriminalhistoriepolitik er diskriminerende og overtræder Federal Fair Housing Act.

1. Har politikken en diskriminerende effekt? Anklagere skal fremlægge bevis for, at en politik påvirker dem af en bestemt race eller national oprindelse negativt mere end andre grupper. Statslige eller lokale statistikker bør bruges til at bevise dette punkt, men hvis de ikke er tilgængelige, kan nationale statistikker også bruges. Hver sag er unik og skal bruge specifikke fakta såsom lejerregistreringer, lokale kriminalstatistikker og folketællingsdata til at understøtte påstande.
2. Er politikken nødvendig for at opnå en legitim ikke-diskriminerende interesse? Udlejere skal fremlægge beviser for at bevise, at deres politikker ikke er en form for diskrimination og nødvendig af en anden legitim grund. Mange udlejere hævder, at grunden til en politik er at beskytte andre lejeres sikkerhed på deres ejendom. Dette anses generelt for at være en legitim grund til at nægte at udleje til en lejer med en kriminel historie. Udlejer skal dog give en konkret begrundelse for, hvorfor lejers specifikke kriminelle fortid truer ejendommens og lejernes sikkerhed. En generel påstand om, at enhver med en kriminel historie er farligere end nogen uden en kriminel historie, er ikke acceptabel. Politikker skal være specifikke ved at angive, at en udlejer ikke vil udleje til dem med straffedomme, der kan bringe sikkerheden for lejerne eller ejendom i fare. Derudover kan udlejere ikke nægte at udleje til kommende lejere, der er blevet anholdt, men ikke dømt. Endelig skal udlejere tage højde for, hvor for nylig en forbrydelse fandt sted. Det vil være sværere at retfærdiggøre at nægte at udleje til en kommende lejer, hvis forbrydelsen fandt sted for 20 år siden.
3. Findes der et mindre diskriminerende alternativ? Hvis en udlejer kan bevise, at der er en legitim grund til at have en straffeattestpolitik på plads, er det op til en anklager at lægge vægt på en mindre diskriminerende tilgang. Dette kunne omfatte at se på faktorer ud over kriminel historie, såsom en ansøgers historie lejemål, alder på tidspunktet for en strafbar handling eller en ansøgers bestræbelser på at rehabilitere efter lovovertrædelser.

Forsætlig diskrimination

En udlejers politik er bevidst diskriminerende, hvis lejere med lignende straffeattest behandles forskelligt. Hvis to potentielle ansøgere har lignende kriminel fortid, men er fra to forskellige racer, og udlejeren gør undtagelser for den ene ansøger og ikke den anden, kan dette være en overtrædelse af Federal Fair Housing Handling.

Det er op til potentielle lejere at fremlægge bevis for, at en udlejer har diskrimineret dem, fordi de er medlem af en bestemt demografi. Udlejere skal fremlægge beviser for at bevise, at der er en ikke-diskriminerende faktor, der fik dem til at udelukke en lejer. Udlejere kan stadig bruge andre kvalificerende standarder, der ikke anses for diskriminerende, såsom en lejers evne til at betale leje til tiden.

Narkotikarelateret kriminalitet

Udlejere kan ikke dømmes for utilsigtet forskelsbehandling for at nægte at udleje til en lejer, der er blevet dømt for ulovlig fremstilling eller distribution af et kontrolleret stof. At nægte bolig kun til medlemmer af en bestemt race, national oprindelse eller anden gruppe baseret på denne standard kan dog betragtes som forsætlig diskrimination.